不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出せるので必ず節税できる2つの大きな要因

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登録免許税と不動産取得税で節税になるマジックに騙されない

不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは大きな赤字が出るので必ず節税できますがそれが翌年も続くことはありません。

不動産投資で収益物件仕入れ時の大きな租税公課として、

  • 登録免許税・・・物件売買時に登記をする際に必要な税金
  • 不動産取得税・・・物件購入後、数か月後にかかる税金

があります。

売買1回につき1回の税金の支払いのため、物件購入初年度には大きな経費化ができるものの次年度以降は当然なくなります。

収益物件を購入した際に初年度は赤字になりやすいと言われるのも、この登録免許税と不動産取得税の金額が大きいからです。

不動産営業マンがこの理屈で毎年節税できますと言ってきたらそれはウソなので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出るので必ず節税できる2つの大きな要因をご紹介します。

不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出せるので必ず節税できる2つの大きな要因

不動産投資で初年度だけ節税できる要因①:登録免許税がかかる

登録免許税全額経費計上できます。

登録免許税は登記の際に支払う税金です。

通常は登記は司法書士に依頼し、司法書士が代理で登記を行う際に支払います。

登記手数料と一緒に司法書士に請求されるので、高いけど仕方がない費用として普段はあまり関心のない税金だったりします。

 

①-1:登録免許税の税率

数字を覚える必要はありませんが、けっこうな金額がかかっているということを再認識しておく必要はあります。

  • 売買の場合の所有権移転登記・・・2%
  • 同上(住宅用家屋の場合)・・・0.3%
  • 所有権保存登記・・・0.4%
  • 同上(住宅用家屋の場合)・・・0.15%
  • 抵当権設定登記・・・抵当権の設定金額に対し0.4%
  • 同上(住宅用家屋の場合)・・・同上0.1%

 

①-2:登録免許税の計算方法

  • 固定資産税評価額土地2,000万円
  • 建物2,000万円
  • 居住用賃貸不動産
  • 4,000万円で購入
  • 土地・建物にそれぞれ2,000万円の抵当権を設定

の場合、

  • 所有権移転登記分
    土地・・・2,000万円×2%=40万円
    建物・・・2,000万円×0.3%=6万円
  • 所有権保存登記分
    土地・・・2,000万円×0.4%=8万円
    建物・・・2,000万円×0.15%=3万円
  • 抵当権設定登記分
    土地・・・2,000万円×0.4%=8万円
    建物・・・2,000万円×0.1%=2万円
  • 総合計・・・67万円

となります。

上記は一例ですが登録免許税だけで売買価格4,000万円に対する割合で1.7%近くになることになります。

 

不動産投資で初年度だけ節税できる要因②:不動産取得税がかかる

不動産取得税についても登録免許税同様に全額経費計上できます。

不動産取得税は原則として市区町村が課税するものです。

そのため、自分から申告しなければならないものではありません。

市区町村は登記から不動産の移転があったことを把握します。

通常は登記から2~3ヵ月で不動産取得税が課税されますが、まれに半年たっても課税されない場合もあります。

不動産取得税の金額は、不動産売買時にかなり大きな金額経費となるため、初年度が赤字になる一番の要因となります。

また、不動産取得税の支払いで慌てないように、収益物件売買時に売買後の不動産取得税を見越して現金を準備しておく必要があります。

 

②-1:不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、土地・建物の固定資産税評価額に対して4%の税率で基本は課税されます。

年によって変更はありますが、建物は住宅の場合は3%、土地のうち宅地は1/2に減免される特例などがあり、市町村で計算されて納付書が送付されてきます。

不動産取得税は固定資産税評価額に課税されるため、固定資産税評価額は確認しておくといいでしょう。

固定資産税評価額:土地(宅地)2,000万円、建物2,000万円の居住用賃貸不動産を4,000万円で購入した場合、

  • 土地・・・(2,000万円×1/2)×3%=30万円
  • 建物・・・2,000万円×3%=60万円
  • 合計・・・90万円

一例ですが、不動産取得税90万円だけで、物件売買価格4,000万円に対する割合として2.3%になります。

先述の登録免許税と合わせて購入価格の約4%程度になります。

 

②-2:固定資産税評価額

収益物件の売買の際には、売主側が支払った固定資産税があるので書類を取り寄せます。

建物に関しては、建物の建築費の高いRC造は高く維持され木造は固定資産税が安くなるのが早くなります。

また、固定資産税評価額と物件売買価格には特に関係はないため、物件売買価格が高いから固定資産税が高いというわけではありません。

 

②-3:新築は優遇されている

新築の不動産投資には、融資面の有利さや建物が新しいのでメンテナンスコストが安いだけでなく、税金が安くなる特典もあります。

新築の優遇はどちらかといえば実需の新築戸建・マンションの販売促進の意味合いが強いです。

  • 建物・・・新築の場合には1戸建ての場合、50㎡~240㎡の範囲内であれば、1戸につき1,200万円まで固定資産税評価額から差し引くことができます。ワンルームマンションでは40㎡に足りないので、軽減措置を受けることができません。
  • 土地・・・賃貸住宅を建築するための土地を取得した場合には、土地の不動産取得税の減免・猶予を受けることができます。集合住宅なら1戸あたり40㎡~240㎡であること、土地の取得から3年以内に建物を取得することが条件となっています。

 

まとめ

  • 登録免許税と不動産取得税は、不動産売買価格に対してあわせて3~4%程度はかかってくる税金となり、大きな経費となる。
  • 初年度にこれらの経費を計上すると、不動産所得は概ね赤字になるため、物件購入初年度は特に何もしなくても節税ができてしまう。これが初年度の赤字マジックの正体である。これで節税を甘く見てしまうと次年度からが大変になるので注意する。
  • 2年目以降は物件を買い続けて登録免許税と不動産取得税を経費にして利益を圧縮するか、物件を購入しない場合は経費を積み上げていくなどの方法で節税を考えていく必要がある。
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