不動産投資を始める際に、一棟収益物件から始めるべきでしょうか？
それとも区分収益から始めるべきでしょうか？
- 最初は小さな区分収益物件から始めたほうが、もしものときも安心か・・・
- それとも思い切って初めから部屋数のある一棟収益物件を買うべきか・・・
人によって様々な考え方があると思いますが、不動産投資をどこまで拡大させたいのかという理想によって戦略が変わります。
結論から申し上げると、不動産投資の規模拡大を狙うのであれば一棟収益物件を買うほうが後々有利に働きやすいと言われています。
この記事では、不動産投資の規模拡大には区分より一棟収益から始めたほうが有利である点についてご紹介します。
不動産投資の安定にはある程度の規模が必要
不動産投資を事業と考え安定した収益を上げていくためには、ある程度の不動産投資の規模がなければ成り立たちません。
なので不動産投資を本格的に行っていくには規模の拡大を念頭に入れておく必要があります。
例えば、
- 賃料収入が数億円入ってくる人
- 勤務先からの年収だけの人
でも、両者は日常生活での支出額において、実はそれほど大きく変わらないという事実があります。
そのため、賃料収入が大きくなれば相対的に生活費の割合が小さくなり、多少の贅沢をしても全体から見れば誤差の範囲内となりある程度自由にお金を使えるようになります。
理想的な不動産投資のひとつのかたち
収益物件を買い進めていき、将来的には不動産投資だけで生計を立てていきたいと考える不動産投資家は多いです。
収益物件からの賃料収入だけで生計を立てるには、やはりある程度の規模が必要になります。
そして、不動産投資が安定している限りは、
『生活費は非常に小さな経費のため気にしなくていい』
というのがひとつの理想的な不動産投資の戦略となってきます。
不動産投資の規模拡大のメリット
不動産投資の規模を拡大すれば多少のアクシデントは吸収できるため投資の安定感が増し、入居率なども想定通りの数値に収束しやすくなるというメリットがあります。
不動産投資ファンドやJ-REATをはじめ、不動産投資業を行っている大手不動産会社なども同じ理由で規模の拡大を常に目指しています。
規模が大きくなれば安定感が増し運用報酬も増え、大人数の社員の人件費や一等地の立派なオフィスの高額の家賃ですら、頻繁に大きなお金が出入りする中では比較的小さな支出であるため、自由度の高い仕事ができるというメリットがあるからです。
区分収益物件では不動産投資の規模の拡大が難しい
どこまで不動産投資に本気で取り組むかという、マインドの違いを表す言葉があります。
「最初に区分を買ったら最後まで区分」
なぜ区分収益から始めると手間ばかりかかり規模の拡大ができないのでしょうか？
区分収益はひとつひとつの物件から上がる収益が少ない
区分収益は万が一投資に失敗しても本業の給与で返せる程度の赤字にしかならないので精神的にも安心で、不動産投資の最初の一歩を踏み出すための練習程度にはいいかもしれません。
しかし、区分収益から上がる収益は小遣い程度です。
毎月の賃料が5～6万円として、借入返済金、管理費、修繕積立金、その他費用を差し引くと毎月手元に残るのはよくて数万円のレベルになります。
そして空室になったり、賃料延滞があれば赤字です。
ひとつひとつの収益が少ないので少しのショックも吸収しにくくなります。
区分収益は一棟収益物件と比較して規模が小さすぎて非効率
合計数億円規模の一棟収益物件を所有し、賃料収入で生活している不動産投資家に言わせれば、数百万円くらいの区分収益を買っても小さすぎて手間だけがかさみ非効率です。
例えば、合計10億円の一棟収益物件を利回り7％で持てば、借入を返済して税金を支払っても、キャッシュフローがざっくりですが月100万円を超えてきます。
この規模に到達して、あまりリスクをとらずに安定して賃料収入を得て手元資金を増やしていくことが、一棟収益物件の投資戦略なら可能になるのです。
ちなみに、区分収益でこの規模を実現するには80室！以上を保有しなくてはなりません。
バラバラの物件で80室！想像するだけで管理運営が大変なのは否定できません。
区分収益での不動産投資の規模拡大は金融機関の融資審査で面倒がられる可能性がある
不動産投資の醍醐味は金融機関からの融資を利用してレバレッジを効かせて手元資金を増やしていくことです。
金融機関は融資の審査過程で借入希望者の保有物件を調査しなくてはなりませんので、小口物件をたくさん保有している場合は面倒がられる可能性があります。
そのため、いくら賃料収入があっても融資が続かず規模の拡大が難しくなります。
そうなると、規模を拡大するには現金が貯まるのを待って買い増していくしか方法がなくなり、拡大のスピードアップは望めなくなります。
不動産投資の規模を拡大するためには一棟収益物件からスタート
上記3つの理由から、不動産投資の規模を拡大していくには、土地が広く、固定資産税評価額が高く、築年は出来るだけ新しく、立地もよいという銀行評価の高い一棟収益物件を最初から買い進めていくべきだといえます。
区分収益特有の問題点がある
不動産投資規模の拡大ができないだけでなく、区分収益物件特有の問題点があります。
それは規模が小さいことが売買や管理にも悪影響を与えることを示しています。
区分収益は売却時に競合が多すぎて高値がつかない
区分収益の場合、駅から10分以内という好立地でも多数の競合物件が常に売りに出されています。
『楽待』や『健美家』などの物件掲載サイトにもたくさんの区分収益物件が掲載されていることからも分かります。
タイミングが悪ければ、自分の物件とまったく同じ間取りの階数違いが安く売りに出されていたりします。
そのために、自分の持っている物件をどうしても欲しいという人が現れることは稀で、区分収益は売却するときに非常に苦労します。
区分収益物件を売却する際には、近隣の平均値という味気ない価格に収束し、常にその他大勢との価格競争にさらされることになり、不動産の醍醐味である平均価格よりも高値をつけるような人に出会えることはまずありません。
区分収益は賃貸付けで賃貸仲介業者に優先してもらえない
区分収益は賃貸付けでも不利になることがあります。
賃貸仲介業者の立場で考えれば分かるのですが、区分収益物件を賃貸仲介業者に持ち込んでも、彼らの期待収益は家賃1ヶ月分の5～6万円です。
仮に一棟収益オーナーが一棟丸々を賃貸業者に持ち込んだ場合、単純に20倍の期待収益があることになります。
しかも賃貸仲介業者の手間は一棟収益でも区分収益でもそれほど変わりません。
賃貸仲介業者としては同じ手数料収入で案内するならば、一棟収益オーナーの物件を優先的に埋めて得意客に便宜をはかろうとします。
区分収益物件一室のオーナーを怒らせても賃貸不動産業者の収益には影響しませんが、一棟収益物件の大口顧客を怒らせるわけにはいかないからです。
ビジネスにおける『損得勘定』からも区分収益オーナーは後回しにされがちになってしまうということです。
その結果、賃貸不動産業者に客付を頑張ってもらうように、広告料などを上積みしたり、丁重にお願いするしかなく足元を見られてしまいます。
区分収益は老朽化しても自分の意思では修繕できない
室内はきれいにリフォームできても、外観やエントランス、共用廊下、セキュリティやオートロックなどは自分の意思でリフォームできません。
若い人向けにトレンドに乗った室内にリノベーションしても、全体的なイメージが古臭いと賃借人から好かれないことが多いです。
その結果、年数がたつほど賃貸付けに苦労しているケースが多いです。
区分収益物件の場合は管理組合の合議制なので、自分だけの意思で全体のバリューアップをすることは不可能です。
また、古い区分収益の各部屋のオーナーは物件に対して興味が薄く、お金も出したくないことが多く、共用部分のバリューアップに対して誰も動かないことがほとんどです。
最近は相続で取得したりして、遠隔地に居住しており一度も物件を見たことがないというオーナーも増えています。
これではせっかく修繕積立金を払っていても、満足のいくバリューアップは残念ながら期待できません。
区分収益は古くなるにつれて管理費や修繕積立金が高くなっていく
投資物件、実需物件に関わらず、築古区分マンションを維持するには築浅のときよりもお金がかかります。
これが多くの区分収益居住者や区分収益の不動産投資投資オーナーを悩ませていることでもあります。
区分収益マンションが古くなればなるほど修繕しなければならない箇所は増えていきますので、管理組合の修繕計画では修繕積立金は将来的に増えていくように設計されています。
おわりに
- 不動産投資には空室リスクや修繕費用があり、常に一定の収入と支出ではないため、ある程度の規模がないと収支の振れ幅が大きくなってしまう。『小さな物件からとりあえず』というやり方は、実は大型物件よりも収益がぶれるリスクが大きく、投資規模が大きい一棟収益物件を買い進める方が安定している。
- 区分所有収益物件は規模が小さすぎて、銀行も客付業者も敬遠しがち。銀行では区分所有収益物件の評価をゼロとするところもあり、融資による規模の拡大が見込めない。客付業者から見ても、区分収益物件オーナーは一棟収益物件オーナーと比べてビジネス上小口顧客扱いされ、区別されるリスクがある。
