住宅ローンの返済ができなくなって不動産を任意売却しようと思った時に、どのような不動産であっても間違いなく任意売却はできるのでしょうか？
どんな不動産であっても任意売却は必ずできます！と言いたいところですが、答えは残念なから『NO！』です。
- 任意売却をしやすい
- 任意売却をしにくい
の差はどこから出てくるのでしょうか？
任意売却しやすい不動産と任意売却しにくい不動産の違いを考える際には、銀行などが住宅ローンを融資する際に、担保物件として抵当権をつけるのが適切なのかどうかという日頃の金融機関の住宅ローンの審査基準がひとつの参考になります。
銀行などの金融機関は住宅ローンの融資の際に担保に取った家やマンションなどの不動産は、万が一住宅ローンの返済が滞った際などには任意売却や競売を行ってお金に換える＝換価して回収しなければいけません。
その際に銀行にとって住宅ローンの融資の際の担保物件としてその不動産が適切であればいざ任意売却する際にも任意売却しやすいといえるでしょう。
この記事では、任意売却しやすい不動産と任意売却しにくい不動産の大きな違いについてご紹介します。
任意売却しやすい不動産と任意売却しにくい不動産の違いとは？
住宅ローンの返済ができずに任意売却を考えざるを得ない時に、一般的にはどのような不動産であれば任意売却がしやすいのでしょうか？
金融機関が住宅ローンの融資の際に不動産を担保として取る際に、
- 安全性
- 確実性
- 流動性
- 経済性
のある不動産が担保不動産として適している物件だといわれています。
銀行などの金融機関の担保としてはあまりふさわしくない不動産物件はその裏返しです。
そしてその担保としての金融機関の基準はそのまま任意売却しやすいかしにくいかの基準にもなるのです。
任意売却しやすい不動産とはどのような不動産なのか？
任意売却に向いている物件はすなわち金融機関の担保としてもふさわしい物件だといえます。
- 住宅系の物件
住宅系の物件は市場の流通量も多く購入希望者も多く見込まれるため任意売却にも向いているといえます。
・戸建住宅・テラスハウス（連棟物件）
・分譲マンション
・店舗付住宅
などが当てはまりますが、戸建住宅と分譲マンションが最も売却しやすいです。
基本的に現所有者が買っているのであれば買いたいという人がいる確率はぐっと上がると考えます。
不動産の売却は何十人何百人に売るわけではなく、その不動産を買いたいという人をたった1人だけ見つければよいからです。 - 収益系の物件や事業用物件
収益系の物件や事業用物件も市場の流通量があり、利回り物件として不動産投資を行っている人からの一定の重要があります。
・一棟もののマンションやアパートやビル
・区分所有のマンションやビル
・賃貸中の戸建住宅やテラスハウスや店舗付き住
・借地権付き建物
・工場や倉庫
・貸付地や駐車場
などが当てはまります。
任意売却になるということは前提として資金繰りが詰まっていることが多いので、しかるべきメンテナンスができていなかったり、保証金などの預り金を使い込んでいて継承できなかったり、そもそも入居者が出て行ってしまって新たな募集をすることもできていないなどの問題を抱えていることが多いのが収益系や事業用物件の任意売却の特徴です。
任意売却しにくい不動産とはどのような不動産なのか？
任意売却に向いていない物件はイコール金融機関の担保にもふさわしくない物件だといえます。
任意売却に向いていない物件は、
- 接道のない物件
- 山林などで境界不明な物件
- 市街化調整区域の農地
- 保安林
- 境内地や境内建物
- 買戻特約や代物弁済予約の設定が入っている物件
などがあげられます。
共通していえることは、
- 流動性が悪く売却そのものが難しい
- 売却を阻害する要因がある
ということです。
このような不動産は任意売却はもちろん競売になったとしても買受人が見つからないことが多いです。
おわりに
任意売却をしやすい物件とは金融機関にとっても担保としてふさわしい不動産物件です。
逆に任意売却しにくい物件は担保価値がなく流動性にとぼしく換価もしにくいため担保にも向いていません。
任意売却を行う際には最初にそもそも任意売却ができる見込みがある不動産なのかどうかの確認も必要だということです。
