不動産投資において収益物件を運用して資産形成および節税を行う場合に、収益物件を誰の名義で取得するかのの選択が重要になります。
節税面から考えると法人で取得したほうがメリットは多そうですが資産管理法人を作って維持していくのにもコストがかかります。
- 法人と個人
- 配偶者や子供
など誰の名義で収益物件を所有するのが有利になるのでしょうか？
結論としては、何を目的に収益物件を取得するのかによって最適な名義人を選択すればよいということになります。
そのためには不動産投資の目的に応じた収益物件の名義人選定の判断基準が必要となります。
収益物件の名義は後で変更しようとすると何かと面倒なので取得の目的にあった名義に最初からしておくことがベストなのです。
『節税』と『経営安定化』を不動産投資の目的とするなら本業の法人名義で取得する
不動産投資において資産形成や節税の目的別に収益物件を誰の名義で取得するのが一番良いのかについては、収益物件を法人で取得するか個人で取得するかは不動産投資の目的によって判断します。
節税と会社の経営安定化を目的とする場合は本業の法人名義で取得します。
会社経営にはどうしても業績の波があります。
利益が大きく出ることもあれば赤字になることもあります。
突発的に単年度で大きな利益が出るのであれば本業の法人名義で収益物件を取得して減価償却を大きく取ることによって利益を圧縮し税金を繰り延べていくことが可能です。
最終的には収益物件売却時の利益に対して課税されることになりますが、法人にとって年度ごとに手元に残るキャッシュは事業運営上において非常に価値の高いものとなります。
なので減価償却による節税は非常に有効な手段となります。
また売却タイミングを自分で決められることも収益物件の強みです。
大きく本業の収益が落ち込み赤字が出る年があればその年に収益物件を売却して売却益を本業の赤字にぶつけて相殺することができます。
そうすることで本業の赤字幅を減らすことはもちろん収益物件の売却益にかかる税負担を軽くして経営の危機を救うという役割も果たします。
このように、収益物件の減価償却を利用することによって、税金をコントロールし、節税しながら本業の会社の経営の安定度を高めることができるのです。
『所得税の節税』を不動産投資の目的とするなら個人名義で取得する
個人名義で収益物件を取得する場合の目的は、
- 減価償却を利用した所得税の節税
- 売却時の税率ギャップを利用した利益を得る
ことです。
個人名義の場合、収益物件からの賃料収入は他の所得と通算されたうえで課税される総合課税となります。
個人の所得税の最高税率の55％(地方税含む)で考えた場合、仮に収益物件の減価償却で500万円の赤字が出れば節税効果はその55％である約275万円となります。
また収益物件の売却益にかかる税率は分離課税になります。
収益物件を5年超所有したのちに売却する長期譲渡においては税率が20％となり5年未満所有の短期譲渡で40％となります。
つまり長期譲渡した場合は、保有時の税率55％と比較して35％ものギャップが生まれることになります。
毎年の利益に対して55％の税率で節税を続け、売却時の利益には55％ではなく20％の税率しかかからないということです。
この税率のギャップを利用することで、税金の繰り延べだけではなく、文字通りの節税(減税)が実現し不動産投資の利益の最大化が可能となります。
『長期保有』や『複数物件の取得』を不動産投資の目的とするなら収入の低い家族名義や資産管理会社で取得する
目的によっては家族名義での取得も考えられます。
売却を考えずに長期で賃料収入を得る目的で収益物件を取得する場合は、自分より収入の低い家族(たとえば配偶者など)の名義で収益物件を取得するほうが有利になります。
高収入の人が収益物件を取得した場合は総合課税のために全体の税率が高くなってしまうからです。
また資産管理会社を設立し法人名義で取得するという方法もあります。
法人税の税率は個人よりも低く今後も引き下げの傾向があります。
なので収益物件からの利益に対する課税を低く抑えることが可能となります。
そして資産管理法人であれば家族に従業員としての給与を払い、その人件費を経費として計上することもできますし、業務上の経費と認められる範囲も大きくなります。
複数の収益物件を保有する場合はそれぞれの目的に応じて法人と個人などに名義を分散して使い分けても有効です。
- 1つ目と2つ目の収益物件は節税目的で本業の法人や資産管理法人名義
- 3つ目の収益物件は長期の副収入を見込む目的で個人名義
など、複数の目的を組み合わせて不動産投資の目的に応じて名義も使い分けるという方法もアリということです。
おわりに
収益物件の運用を最適化するためには、何が目的なのかを明確にしたうえでどの名義で取得するのかを戦略的に決めることが重要です。
会社経営者であれば経営している法人名義で取得することが、節税と本業の経営安定化につながります。
個人名義で取得する場合は、減価償却を利用した所得税の節税と売却時の税率ギャップを利用した利益を見込みます。
また、長期で保有したり、複数棟を取得することが目的なのであれば、収入の低い家族名義や資産管理法人名義での取得が有効です。
収益う物件取得時の名義はなんとなくではなく、目的から逆算して戦略的に決めることで節税効果を高めて、全体の利益の最大化につながります。
