税金&節税対策

収益物件を誰の名義で取得して節税するのかの判断基準

収益物件を誰の名義で取得して節税するのかの判断基準

収益物件を運用して資産形成を行う場合に、取引主体の選択が重要になります。

節税面から考えると法人で取得したほうがメリットは多そうですが、法人を作って維持していくのにもコストがかかります。

法人と個人、配偶者や子供など、どの名義で収益物件を所有するのが有利なのでしょうか?

結論としては、何を目的に主駅物件を取得するのかによって、最適な取引主体(名義人)を選択することになります。

そのためには目的に合った判断基準が必要となります。

この記事では、収益物件を誰の名義で取得して節税するのかの判断基準をご紹介します。


節税と経営安定化を目的とするなら法人名義で取得する

収益物件を法人で取得するか個人で取得するかは、その目的によって判断します。

節税と会社の経営安定化を目的とする場合は、本業の法人名義で取得します。

会社経営には、どうしても業績の波があります。利益が大きく出ることもあれば、赤字になることもあります。

突発的に単年度で大きな利益が出るのであれば、法人名義で収益物件を取得して減価償却を大きく取ることによって利益を圧縮し、税金を繰り延べていくことが可能です。

最終的には収益物件売却時の利益に対して課税されることになりますが、法人にとって年度ごとに手元に残るキャッシュは、事業運営上非常に価値の高いものとなりますので、減価償却による節税は非常に有効な手段となります。

また、売却タイミングを自分で決められることも、収益物件の強みです。

大きく収益が落ち込み赤字が出る年があれば、その年に収益物件を売却し、売却益を本業の赤字にぶつけて相殺し、赤字幅を減らすことはもちろん、売却益にかかる税負担を軽くして経営の危機を救うという役割も果たします。

このように、収益物件の減価償却を利用することによって、税金をコントロールし、節税しながら本業の会社の経営の安定度を高めることができるのです。

 

所得税の節税を目的とするなら個人名義で取得する

個人名義で収益物件を取得する場合の目的は、減価償却を利用した所得税の節税と売却時の税率ギャップを利用した利益を得ることです。

個人名義の場合、収益物件からの賃料収入は、他の所得と通算されたうえで課税される総合課税となります。

最高税率の55%(地方税含む)で考えた場合、仮に収益物件の減価償却で500万円の赤字が出れば、節税効果はその55%である約275万円となります。

また、収益物件の売却益にかかる税率は分離課税になります。

収益物件を5年超所有したのちに売却する長期譲渡においては税率が20%、5年未満所有の短期譲渡で40%となります。

つまり、長期譲渡した場合は、保有時の税率55%と比較して、35%ものギャップが生まれることになります。

毎年の利益に対して、55%の税率で節税を続け、売却時の利益には55%ではなく20%の税率しかかからないということです。

この税率のギャップを利用することで、税金の繰り延べだけではなく、文字どりの節税(減税)が実現性、利益の最大化が可能となります。

 

長期や複数の取得を目的とするなら、収入の低い家族名義や資産管理会社で取得する

目的によっては、家族名義での取得も考えられます。

売却を考えずに長期で賃料収入を得る目的で収益物件を取得する場合は、自分より収入の低い家族(たとえば配偶者など)の名義で収益物件を取得するほうが有利になります。

高収入の人が収益物件を取得した場合は、総合課税のために全体の税率が高くなってしまうからです。

また、資産管理会社を設立し、法人名義で取得するという方法もあります。

法人税の税率は個人よりも低く、今後も引き下げの傾向がありますので、収益物件からの利益に対する課税を低く抑えることが可能となります。

そして、家族に従業員としての給与を払い、その人件費を経費として計上することもできますし、業務上の経費と認められる範囲も大きくなります。

複数の収益物件を保有する場合は、目的に応じて法人と個人などに名義を分散しても有効です。

1つ目と2つ目の物件は節税用で、3つ目の物件は長期の副収入を見込むなど、複数の目的を組み合わせて目的に応じて名義も使い分けるという方法です。

まとめ

収益物件の運用を最適化するためには、何が目的なのかを明確にしたうえでどの名義で取得するのかを戦略的に決めることが重要です。

会社経営者であれば経営している法人名義で取得することが、節税と本業の経営安定化につながります。

個人名義で取得する場合は、減価償却を利用した所得税の節税と売却時の税率ギャップを利用した利益を見込みます。

また、長期で保有したり、複数棟を取得することが目的なのであれば、収入の低い家族名義や資産管理法人名義での取得が有効です。

収益う物件取得時の名義はなんとなくではなく、目的から逆算して戦略的に決めることで節税効果を高めて、全体の利益の最大化につながります。

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