物件購入

良い収益物件を仕入れるために変えないと損をする3つの意識

良い物件を見つけるために今すぐ変えられる3つの意識

自分のところに回ってくる収益物件の情報をいくら見ても、購入を検討しようと思える物件が無い、良い物件を仕入れられない、と嘆いてはいないでしょうか?

客観的に見れば良い物件なのではないかと思われる情報を、思い込みなどで、自ら遠ざけてしまっていることがあります。

ないものねだりになってしまっていたり、意識の持ち方ひとつで、良いかもしれない物件情報までスルーしてしまうのです。

この記事では、良い物件を仕入れるために今すぐ変えられる3つの意識をご説明します。


意識その①:判断基準を意識して物件を見る

現地で物件を見る際に意識すること

現地で一棟収益物件を見る際に考えるべきは、賃貸が入る物件なのかどうかという点に尽きます。

近隣物件の入居率や賃料を調べることはもちろん、現況のままで賃貸が入らないのであれば、何にいくらくらいかけて改修すれば満室になるのかを考えることが基本になります。

例えば、共用廊下のイメージが悪く、これが賃貸付けの難易度を上げていると思えば、それを若者に好まれるデザインに変えるにはいくらかかるのだろうという観点で考えます。

ここで短絡的に、共用廊下のイメージが悪いから買わないというのは正しくありません。

古びた蛍光灯をおしゃれな照明に変えて、壁を塗装して、床を張り替えたら全部で数百万円かかりそうなら・・・

  • それを購入価格に上乗せして試算する
  • その分を値引きしてもらう

というのが正しい考え方です。

どんなに印象が悪い収益物件でも相応な価格で手に入れられれば、良い物件に変わるからです。

せっかく現地を見に行ったのに採算ラインも何も考えず、指値もせずに辞退するというのは不合理でもったいないです。

 

設備の故障は物件選定の際に考えるべきではない

一方、エアコンや給湯器などのこまごまとした設備の故障する可能性は、売買価格や賃料収入に占める割合が相対的に小さいため、仮に故障が発生しても誤差の範囲内の支出であるため、買ってから考えても間に合います。

どんな一棟売りマンションを買っても故障するときは故障しますので投資戦略上の必要経費であるともいえます。

 

お金をかければ解決できる問題とそれ以外を切り分ける

お金では解決が難しい問題の例でいうと、

  • 近隣の雰囲気が悪い
  • 嫌悪施設がある
  • 騒音
  • 悪臭
  • 間取りや賃料が地域の需要と合っていない
  • 設計図書や検査済証がない
  • 容積率・建蔽率オーバー
  • 無断改築などの違法建築

などがあげられます。

逆にお金で解決できる問題の例でいうと、

  • 修繕履歴がない
  • 賃貸借契約書がない
  • 境界が未確定

などがあげられます。

  • 修繕履歴はなくても、自分で現場を調べて業者に聞くなどすれば、ある程度解決できる。
  • 賃貸借契約書がなくても、多少の心付けをもって賃借人を訪問すれば書類を作ることができる。

ので、解決できるからです。

 

意識その②:良い物件の情報は出回らないという色眼鏡をはずす

収益の上がる良い物件なのに、なぜ売りに出すのか?

収益物件を売却する理由は、なにも悪い物件だからということだけではありません。

収益物件の売却の理由は、

  • もともと業者が転売目的で仕入れていた
  • 相続や税金対策
  • 管理が面倒

など、物件の良し悪しとはあまり関係のない、売主の固有の事情によるものも多いものです。

もし仮に、

  • そろそろ大規模修繕が必要だから売却したい
  • あまり賃料が入らないから売却したい

など、都合が悪い物件だから売りに出ている様子なら、その分安く購入できればいいという考え方です。

そういった事情からも、購入希望者が十分検討できる価格で売りに出している売主がいても不思議はありません。

良い物件の情報は表に出回るわけがないと普段から思っていると、いざ良い物件の情報が回ってきてもチャンスを見逃してしまいがちになります。

 

良い物件だというならばなぜ業者は自分で買わないのか?

詐欺や架空の投資話の勧誘に対する断り文句で、『そんなに儲かるのなら人に紹介せずに自分でやったらどうですか』というのがあります。

実物の不動産投資に関してはそれは当てはまりません。

物件はひとつですが、その物件を良い物件と思う人もいれば悪い物件と思う人もいます。

また、同一人物でも、状況やタイミングによっては良い物件になったり、悪い物件になったりします。

業者は基本的に短期転売できる物件しか購入しません。

なかには長期保有で賃料収入を得ることを業務として行っている業者もありますが、良い物件が出るたびにすべてを購入するのは予算的に無理です。

そのため、転売するほど激安ではないが、現在市場に出回っている収益物件と比べても投資妙味があり、長期保有にも適しているという収益物件が一般顧客に紹介されることは十分にありえます。

『良い物件情報が出回ることは絶対ない』という色眼鏡をはずす意識をもつだけで、チャンスを逃さない確率がアップします。

 

レインズに掲載される前に水面下で収益物件を買うには?

非公開物件はすぐに買いそうな投資家にしか紹介されません。

非公開にする理由は、多くはレインズに掲載しなくても売れると見込んでいるからです。

業者は買主を自分で探して、売主・買主双方から手数料をもらう両手取引をまずは狙います。

そのような収益物件を紹介してもらうには、小さくても一度取引をするなど、業者との信頼関係を築くことが実は最も効果的だったりします。

業者は一度購入してくれた人は、もう一度買ってくれる可能性が高いことを経験上知っています。

信頼関係が出来上がっていれば、冷やかしもなく、予算もわかっていて、細かいところで及び腰になることもないため、話が早いからです。

そのために、いい収益物件が入ってきた際には、一番買えそうな顧客から順番に物件が紹介されることになります。

これに当てはまる顧客は意外にも地場の儲かっている不動産業者だったりもします。

  • 細かい注文をつけず
  • 手数料は満額支払い
  • ローン特約もつけない

など、仲介業者から見ると、一番話の早い顧客になるからです。

一方で、本当に割安で良いと思う収益物件を初心者が見ると、『条件がよくないので買わない』ということも多々あります。

良い収益物件を紹介されているのに、本人は気付いていないというケースです。

営業担当者がせっかく『これはすぐにでも買ったほうがいい』と思って紹介しているのに、その物件にケチをつければ、目線の厳しい顧客だと思われ、次から新しい収益物件を紹介されるペースは落ちてしまうのが人情です。

  • 自己資金は多くない
  • ローンも通るかどうかわからない

という人は、『必ずその担当者から買う』という姿勢を見せれば、物件情報提供を優先してくれる可能性も上がります。

 

意識その③:将来的に保有棟数を増やしていく意識

単純な統計の原理で、数が多ければ多いほど、入居率は当初の想定近似に収束するため、期待値とのぶれは少なくなっていきます。

収益物件の投資ボリュームが増えれば、修繕支出も全体でみれば小さな金額となるため、突発的な支出に対する耐性も向上します。

不動産収入にも本業の給与収入にもリスクはありますが、不動産収入が大きくなってくれば、リストラされて本業の収入がなくなっても、収入源が分散されているので影響が少なくなるという効果もあります。

『あまりローン残高が大きくなるのも怖いので、小さな物件をひとつだけやってみたい』

という考え方もわかるのですが、そこそこの規模の一棟マンション・アパートを複数棟所有している場合と比べて、期待収益率は低く、事務効率も悪く、その結果、思った通りにいかない確率は高くなると考えるべきです。

まとめ

  • 現地を訪問する際は、お金で解決する問題と、お金では解決しない問題に切り分けて考える。賃貸付け、修繕の状況など、収支に影響の大きな要素から重点的にチェックする。金額換算して大きくない要素にこだわらず、大きな視点で全体を見る。
  • 『良い収益物件は売りに出るはずがない』『良い収益物件はすべて業者が買ってしまい、レインズ掲載物件や個人投資家に回ってくる物件に良い収益物件はない』という色眼鏡は、せっかく回ってきた物件情報を活かすチャンスをみすみす見逃す原因となる。
  • 収益物件を多く所有することは、大数の法則により期待収益と実現収益との差を減らし、当初想定した付近に収益を収束させる効果があり、投資リスクの低減につながる。

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