少し贅沢な悩みではあるのですが不動産投資で収益物件の購入をローンか現金かで迷うという人もいらっしゃるのではないでしょうか？
当然、手元に現金がなければローンという選択肢しか無くなりますので悩まないのですが、もし現金を持っている場合は収益物件を現金で買うのかローンで買うのかが悩みどころとなってきます。
結論から申し上げると上記のような理由も含めてですがローンを組んで収益物件を購入する人が圧倒的に多いです。
なぜなら不動産投資の最も大きなメリットの一つがローンを有効に使えることだからです。
その他の投資ではなかなかそこまでローンを使うことは難しいことが多いのが現実です。
なぜ不動産投資ではローンを組むことが重要なのか？
不動産投資をする最大の理由は、金融機関からの融資が受けられるから、すなわちローンが組めるからだと言っても過言ではありません。
なぜなら、
- 他人から低金利で借り受けた原資をもとに高い賃料利回りを得られる
- ローンを一度組んでしまえば、物件価格が値下がりしても返済を迫られることがない
こんな投資商品は、他にはあまり見られないからです。
ローンを組まずに現金で投資をしろと言われたら不動産投資はしないという人もいます。
仮に現物不動産と同じ利回りの債券があれば、空室もなく、管理の手間もなく、現金化も早いということになるからです。。
同程度の利回りであれば金融商品のほうが圧倒的に有利なので、現金を投入するならまずはこちらからでしょうという理屈です。
どうしても不動産をキャッシュで買うというのであればローンを組めない物件の中で高利回りの投資対象を探して、安く買って転売するなどでハイリターンにしないと面白くありません。
現金で買う場合は買う場合でローンでレバレッジをかける人とは違った戦略で投資対象を考えるということです。
借入を起こすか否かは、
- 低リスクの資産を高レバレッジでもつ
- 高リスクの資産を低レバレッジでもつ
かの選択と同じです。
低リスク低利回りの資産を低レバレッジでもっても、手数料や税金などの流通コストがかさむだけになってしまいます。
ローンの残高が何億円もあったら怖いんじゃないか？
『ローン＝借金』と聞くと、良いか悪いかでいうと悪いイメージの方が圧倒的多いのではないでしょうか？
そして、借金は高額であるほど怖いと思われる方も多いのではないでしょうか？
ドラマなどでも借金取りに追われていたり、借金で家庭が崩壊したり、夜逃げしたりするシーンなどがあるので余計です。
報道でも犯罪の原因が借金苦だと紹介されることも多いです。
日常生活においても自然に
- 借金は悪いものだ
- 多額の借金は怖い
というイメージが自然に刷り込まれているのです。
その一方で、数千万円の自宅の購入は簡単に住宅ローンを組んでいたりします。
自宅はそれ自体が収益を生むものではないのにもかかわらず大きな投資を住宅ローンで行っています。
不動産投資は多くの場合、賃料収入を返済原資としてローンを組みます。
問題は、ローンの絶対額ではなく投資が予定通りの収益を生まずローンが返済できなくなることなのです。
銀行から見てもある程度、
『完済まで問題ない投資案件だ』
というシミュレーションをしたうえで融資しています。
そして、その銀行の目利きはおおむね当たっています。
それは各銀行の問題貸出先の比率はおおむね1％台と言われているからです。
これには不動産投資以外の融資も含まれているので、不動産投資のローン返済で問題を抱えるのはもっと少なくなります。
銀行が審査をして融資をすると言ってくれている以上は必要以上にローンを怖いと思うことはありません。
逆に自宅のローンなどは、返済原資は賃料収入ではなく、給与収入や自営業の収入となります。
実を言うとこちらのほうが、失業や事業失敗などで返済できなくなるリスクは客観的に見ても高いのです。
もしもローンが返せなくなったらどうなるのか？
ローンが返せなくなってまずしなければならないことは、ローンを組んだ銀行とよく相談することです。
そして、相談するタイミングは早ければ早いほどいいです。
- 一棟貸しで退去が出てしばらく家賃収入がゼロになる
- 学生の入れ替えで家賃収入が減る月がある
- 不測の事態で修繕費が予想外にかかってお金を使った
- 天災や火災の被害を受けた
など、返済原資である家賃収入に大きな変動がありそうな場合などは、すぐに銀行に相談すれば何とかなることが多いです。
逆に相談が遅いほど、自力で資金繰りをしてしまい、銀行以外のノンバンクや消費者金融などから資金調達をしてしまい、最悪の状態になることが多いからです。
不動産投資では賃料収入が一気にゼロになってしまうことは少ないので、賃料収入を返済原資にしている以上まったく払えなくなることはないはずです。
失業して住宅ローンがまったく払えないというのとは内容が違うのです。
なので、返済額よりも賃料収入が少なくなった時点もしくはそうなりそうな時点で銀行に相談すればよいのです。
どうしたら無理なく返せるのか、そしていくらまでなら払えるのかを銀行と話し合いで決めることになります。
ローンの返済期間や条件を変更して月々の返済額を減らすことにより不動産投資を安定して続けられるのなら、そのように相談してみるのが投資家にとっても金融機関にとっても結果的に一番いい解決法です。
そして賃貸付けをして賃料収入が持ち直せば、またローン返済額等を変更して軌道を元に戻してもらえばよいことになります。
もしもローンの返済が厳しくなっても税金は常に優先して払っておく
真面目な人ほどローンの返済を最優先してしまい、税金の納付は後回しにしてしまいます。
税金は取り立てもゆるく相手も公務員で事務的な書面による通知での督促になるので後回しにしてしまいやすいのです。
しかし、破産という最悪のシナリオを想定しておくと、銀行に返済計画の見直しを相談していたとしても税金は全額最優先で納付しておくべきです。
もし最悪破産することを考えると、その後しばらくは給与収入だけで生活せざるを得ないことも考えられます。
その状況で、過去の不動産投資で発生して未納だった桁違いの所得税や住民税を分割払いしていくのは非常に荷が重いため、今後の再生計画を考えると税金の支払い優先順位は意外にも高いことを覚えておいて欲しいです。
ローンの金利が上昇したらどうなるのか？
収益物件を購入する際に、資金計画と収支計画を作成すると思います。
そこで収支計画上ローンの金利が何％まで上がればキャッシュフローがゼロになるのかをシミュレーションしておけば安心感は増します。
おそらく現在のローン借入金利よりも相当余力があるはずです。
金融機関が融資をする際も金利が上がっても返済できることを前提としています。
おおむねプラス4％程度までの金利上昇に耐えられることを審査基準にしている銀行が多いです。
固定金利は早期返済にペナルティがある場合が多い
それでも心配であれば固定金利でのローンも検討できますが、固定金利による借入では早期返済に違約金が発生することが多いです。
そのため、ほとんどの投資家は変動金利を選択しており固定金利で借入している人は非常に少ないのが現状です。
なぜなら、好条件の買主が現れて物件を早期売却する際には、固定金利ではチャンスを逃す可能性があるからです。
おわりに
- 不動産投資をする最大の利点はローンが組めてレバレッジが効くこと。キャッシュで買うよりも投資効率をアップできる。
- ローンを組むことを必要以上に怖がるのは投資効率を悪化させる。お金は借りられるだけ目一杯借りていい。
- 不動産投資には金利変動リスクがあるが、現状からどの程度の金利上昇を吸収できる幅があるのか収支計画でシミュレーションしておけば安心できる。固定金利は早期返済へのペナルティがあるので絶対にずっと持つと決まっている場合以外は変動の方が小回りが利きやすい。
- ローンの返済が厳しくなった場合は銀行とまず話し合う。それでも税金は最優先で払っておく。
