収益物件の購入検討時にレントロールで既存入居者の入居条件をきちんと確認しているでしょうか？
賃料の相場は周辺の需給状況や景気などに左右されたりして、入居者が入居した時期によって賃料がまちまちの場合があります。
賃料相場が高かった時に入居した入居者の部屋が次も同じ条件の賃料で入居者が入ってくれるとは限らないということです。
そうなると結局募集賃料を下げて募集せざるを得なくなり、購入当初に期待していた賃料収入を下回ることになってしまいます。
また、入居賃料が下がると一棟全体の賃料収入も下がることになり、もし売却する際の収益還元による売却価格が下がってしまうことになり、何も良いことがありません。
レントロール上で既存入居者の現況賃料が相場より高い場合は注意する
下記の表を御覧ください。
| 部屋番号 | 現状の賃料 | 相場の賃料 |
| 101 | 75,000 | 75,000 |
| 102 | 100,000 | 75,000 |
| 201 | 110,000 | 75,000 |
| 202 | 95,000 | 75,000 |
| 月額合計 | 380,000 | 300,000 |
| 年額合計 | 4,560,000 | 3,600,000 |
4部屋の収益物件ですが、過去から入居している部屋の賃料が、現在の相場賃料に比べて高くなっているのが分かります。
101号室が直近に入居したと思われ、7万5000円が現在の賃料相場だと思われます。
そのため、101号室以外の部屋が退去してしまえば、新たな入居者の賃料はすべて7万5000円になってしまい、賃料収入が大きく減ってしまうことになります。
賃料が下がると物件価格も一緒にこれだけ下がる
4部屋の賃料収入の合計では、現在月額38万円のところが、30万円にまで8万円下がってしまうことがわかります。
月額賃料が下がれば年額賃料も当然下がり、年額456万円だった賃料収入が360万円にまで年間100万円も下がってしまうことになります。
そして収益物件の物件価格は収益還元により年額賃料収入をベースに計算されますので、期待利回り（キャップレート）10%だとすると、4560万円の物件価格が3600 万円にまで1000万円も下落してしまうのです。
賃料収入が年額100万円減り、たまらず売却しようとしても売却価格が1000万円も減ってしまうのです。
この損失は計り知れません。
しかもこれが空室が多くて賃料収入が下がっているならまだ手立てはあるのです。
問題は、満室であるのにもかかわらず、賃料収入が下がり物件価格も下がっているということです。
こうなるとオーナーサイドでできることは何もありません。
物件を選ぶときにはレントロールで、
- 部屋ごとの契約賃料
- 部屋ごとの共益費
- 部屋ごとの敷金の金額
- 部屋ごとの契約年月日
などの賃貸条件をよく吟味することが大切です。
そして現在の賃料相場と比較して大きく乖離して高い賃料などで入居者が入っている物件は、現在の相場に引き直して物件価格を見ていく必要があります。
なぜなら、相場より高い賃料で入居してくれている人が退去してしまえば、家賃設定を下げなければ次の入居者の獲得が困難になるからです。
そうなると賃料収入が減り、ひいては収益還元からの物件価格の下落を招き、大きく含み損を抱えてしまうことになってしまいます。
おわりに
いかがでしょうか？
レントロールの現況の入居者の賃料が相場と乖離していないかをきちんと見なければ、入居者が入れ替わるたびに一棟全体の賃料収入が減っていくことになり散々な目にあいます。
さらに売却時の価格は総賃料を期待利回りで割り戻す収益還元で計算しますので総賃料が下がれば期待利回りが同じであれば物件売却価格は下がることになります。
保有中の収入は減るし売却時の価格もダウンするというまさに泣きっ面にハチ状態となってしまいます。
元々の賃料で募集しようとしても相場からかけ離れていれば埋まらないので泣く泣く募集賃料を相場に合わせていくしかありません。
これを防ぐには購入検討時に賃料相場をきちんと調べて、レントロールの既存入居者の現況賃料と乖離が無いかを確認することが重要になります。
