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登記簿謄本を基礎から理解するポイントと登記簿の実戦的な見方

登記簿謄本を理解する速習4つのポイント

登記簿謄本には普段見慣れない用語が多く記載されていて、どこを見てよいのか分からないと思ったことはないでしょうか?

不動産投資にかかわらず、一般の人は登記簿謄本を見慣れていませんので当然のことだと思われます。

登記簿謄本は、不動産の権利関係が記載された公的な書類となります。

不動産取引の際は、仲介に入っている不動産業者が、登記簿謄本の権利関係に問題が起きないように決済まで行うので大丈夫なのですが、不動産投資を今後も行っていくのであれば、基本的なことを理解しておく必要があります。

この記事では、登記簿謄本を基礎から理解するポイントと登記簿の実戦的な見方をご紹介します。


登記簿謄本を基礎から理解するポイントと登記簿の実戦的な見方

登記簿謄本を理解する4つのポイント

ポイント①:登記簿謄本とは

不動産の権利関係の記録

不動産は高額なものであり、

  • その不動産を誰が所有しているのか
  • 誰がその不動産に担保をつけているのか

などが明確になっていないと混乱が起こります。

確かにお金を支払って購入したのに、違う人が、『そこは私の土地だ!』などと主張してきたりしたら、大変なことになるからです。

そのために、不動産の権利関係を法務局にある登記簿に記録することで、権利を主張できる制度になっています。

つまり、

  • 売却により所有者が変わった場合
  • 新しく権利(担保)が設定された場合

など、権利関係に変化が起きたときに登記を行います。

そして、全国にある法務局で申請すれば、だれでも取って確認することができます。

なお、不動産登記においては、土地と建物は別々のものになります。

土地は地主から借りていて、建物を自分で建てて所有している場合などは、

  • 土地の権利は地主
  • 建物の権利だけ建築主

という関係になり、土地と建物は別々の登記簿に登記されます。

 

ポイント②どのような権利関係があるか?

所有権と抵当権を理解する

どのような権利関係が記載されているかというと、不動産の権利の中で一番分かりやすいのが『所有権』です。

不動産を購入すれば、売主から自分へ不動産の所有権を移します。

そして、所有権が移されたことを登記簿に記録することになります。

このことを所有権移転登記といいます。

不動産の登記は所有権だけではなく、抵当権も設定できます。

銀行などが資金を融資する代わりに、返済が終了するまでは、土地と建物に抵当権を設定することになります。

言い換えれば『借金のカタ』のようなものです。不動産は動かして持っていけないので、登記簿に記録する形を取らざるを得ないからです。

つまり、万一返済が滞った場合には、銀行は抵当権を行使して、土地と建物を取り上げて売却して、融資の返済にまわすことができることになります。

抵当権が設定されていると、当然勝手に売却はできなくなります。売却時に返済をして抵当権を抹消してもらわないと、所有権の移転ができないからです。

 

ポイント③登記簿謄本と権利証は違う

意味を理解して混同しないようにする

登記簿謄本と権利証は同じようなものだと理解していないだろうか?

登記簿謄本と権利証はまったく別のものです。

権利証は、登記簿謄本に権利を登記したことが完成したことを記している『登記済みの証』ということになります。

この権利証を持っていないと、次に権利を移転したり抵当権を設定したりすることができなくなります。

登記簿謄本は法務局に行けば、誰でも発行できるものですが、権利証は基本的に一度きりしか発行されないため、大切に保管しておく必要があります。

権利証を持っていなくても登記簿謄本が変更できてしまうと、大変なことになるため、権利証が所有権移転登記のときに必要な理由となります。

 

ポイント④登記簿謄本・権利証により権利を主張できる

所有権移転は遅滞なくが鉄則

売主と買主で不動産の売買契約をして、決済を行っても、登記簿謄本の所有者が売主のままであったら、買主はその不動産が自分の所有であることを主張できなくなります。

そのため、決済でお金が移動するのと同時のタイミングで、司法書士が法務局に走り、所有権移転登記を行う必要があります。

自分の所有であることの権利をきちんと主張できるようになることが、『第三者に対して権利を主張できる』ようになったという言い方をします。

例えば下記のようなケースが考えられます。

状況
  • 売主は売買契約をして決済をしたが、所有権移転登記をしていない。
  • 買主が所有権移転登記をしようとしている間に、売主がさらに他の人に不動産を売却し、他の人が所有権移転登記を先に完了させてしまった。
結果

最初の買主の方が先に不動産売買をしてお金を払っているにもかかわらず、他の人に先に所有権移転登記がなされてしまっているので、最初の買主は他の人に対して所有権を主張できなくなります。

つまり、他の人の所有権が優先されることになります。

登記簿謄本に記載のある権利関係は、正しいものであると推定されます。

権利の推定力といい、登記簿謄本の内容と違う事実がある場合は、その違う事実があることを証明しなければならなくなります。

したがって、登記は不動産の権利に関して、とても重要な効力を持っているので、自分の権利を守るためには、決済と同時に所有権移転登記を行うことが最重要となります。

 

登記簿の実戦的な見方

①表題部

表題部とは

表題部とは、不動産(土地または建物)の所在や地積など不動産の状況を表しているものです。

物件資料を取り寄せたときの、物件概要書にも記載されている土地・建物の情報と同じ内容になっています。

  • どのような構造の不動産か
  • どのくらいの大きさの土地、建物か

など、表題部を見れば、物件概要書記載の土地、建物の内容が間違っていないかを確認できます。

 

土地の表題部

土地の『所在』『地番』『地目』『地積』などが記載されています。

  • 所在・・・土地の所在地が記載されています。
  • 地番・・・一筆ごとに元々土地につけられていた番号のこと。実際の住居表示とは異なります。
  • 地目・・・その土地が何のために使われているか、『田』『畑』『宅地』『山林』などその土地の利用目的を表しているものです。
    現況で宅地利用されていても地目が『田』『畑』になっていることはよくありますが、問題はあまりなく修正登記をしていないだけのことです。
  • 地積・・・土地の面積。物件概要書の土地の面積とあっていることを確認します。

 

建物の表題部

建物は、『所在』『地番』『家屋番号』『建物の種類』『構造』『床面積』『付属建物の表示』などが表記されています。

  • 家屋番号・・・建物を特定するための番号のことです。土地と同じように建物にも『家屋番号』という番号が付けられています。何戸も建物が建っている場合には、『XX番の1』『XX番の2』などと表記されます。
  • 種類・・・『木造』『鉄骨造』『鉄筋コンクリート造』など建物の構造と屋根の種類、階数が表記されています。
  • 床面積・・・各階ごとの面積。注意点としては、実際の建物と登記簿記載の建物の大きさが異なるケースがあります。よくあるのは、車庫で登記していたが、車庫部分を店舗利用している場合などです、この場合は、容積率オーバーの違反物件の可能性が高くなりますので、不動産業者に確認するポイントとなります。
  • 付属建物の表示・・・車庫や倉庫など建物に付属する建物がある場合に表記されます。

 

②甲区

甲区には所有者に関する権利が記載される

『甲区』(権利部甲区)は、登記簿謄本の中で一番大切な権利に関係する登記がされています。

不動産を購入したら所有権移転の登記を行い、『甲区』に所有者が自分であることが記載されることになります。

 

甲区に記載されている事項

甲区に記載されている事項は、『順位番号』『登記の目的』『受付年月日・受付番号』『原因』『権利者その他の事項』です。

  • 順位番号・・・順位番号は、登記された順番を表しています。この順位番号によって、権利の優劣が決まってくる大切なものです。特に乙区では、この順位番号が権利関係を見る上でとても重要になってきます。
  • 登記の目的・・・中古物件を購入するときは、『所有権移転』となり、建物を新築する場合は、『所有権保存』など、登記する目的を表しているものです。
  • 受付年月日・受付番号・・・受付年月日は、登記を受付した日付です。受付番号は、受付した登記に付けられる番号です。これらの日付は登記の優劣を決めるときに、大切になってきます。
  • 原因・・・所有権に関する権利をどのように得たかの原因を示しています。『売買』『相続』『贈与』などが記載されます。
  • 権利者その他の事項・・・権利者が誰かを表しています。所有権移転をしたら、自分が所有者であることがわかるように、所有者の名前が記載されます。持ち分の場合は、持ち分を持っている人全員が、持ち分とともに記載されます。

 

甲区で誰に所有権があるのかわかる

『所有権』は、ひとつの不動産についてひとつ(共有もひとつとみなして)しか成立できない強い権利となります。

そのため、不動産の権利を見るときに、この甲区で記載されている所有者が誰かということがとても重要になります。

 

③乙区

乙区には所有権以外の権利が記載されている

不動産投資の場合は、不動産の『所有権』とは別に、いろいろな権利が発生します。

銀行には、その不動産に対する抵当権や根抵当権、質権などの『担保権』、土地の所有者に対する地上権や賃借権などの『用益権』などがあります。

  • 担保権は、借入(債務)が返済できなかった場合に、その不動産を売却してその代金から返済を受けることの出来る権利です。通常は銀行が担保権を持っています。個人が貸し手であれば個人でも設定が可能です。
  • 用益権は他人の不動産の使用ができる権利のことです。

所有権はひとつの不動産にひとつしか権利がありませんが、抵当権や用益権はひとつの不動産に複数の権利が存在することができます。

 

乙区に記載されている事項

乙区は、『順位番号』『登記の目的』『受付年月日・受付番号』『原因』『権利者その他の事項』が記載されます。

  • 順位番号・・・順位番号は、『登記された順番を表していて権利関係の優劣を決めるもの』です。順位が大変重要な意味を持っており、誰がその不動産に優先的な権利を持っているかは、この登記の順位番号によって決まります。
  • 登記の目的・・・所有権以外の権利について、どんな目的で登記がされたのかを表しています。
  • 受付年月日・受付番号・・・受付年月日は、登記を受付した日付です。受付番号は、受付した登記に付けられる番号です。これらの日付は登記の優劣を決めるときに、大切になってきます。
  • 原因・・・権利を得た原因を記載しています。抵当権の場合であれば、お金を借りる契約をしたことが原因となりますので、お金を借りる際に契約した『金銭消費貸借』という文言が入ります。
  • 権利者その他の事項・・・権利の内容について記載されています。収益不動産を購入する際には、ここは必ずチェックするようにします。売主が銀行から借り入れている場合には、銀行の抵当権がありますし、無借金ならここに記載がないことになります。抵当権が入っている場合には、『債権額』『利息』『損害額』『債務者』『抵当権者』などが記載されます。

    ここを見ることで、売主の状況が推測できるようになります。債権額は設定した日のものなので、経過した年月を割り引いてどれくらいの残債が残っているのかが推測できます。

    なぜ残債をチェックするかというと、残債よりも低い金額だと、買付が通らなくなる可能性が高いからです。

    収益不動産を売却する際に、借入が全額返済できなければ、売却自体が成り立たないからです。そのため、残債がどれくらいあるかは、概算ではじいておくようにします。

    だからと言って、この残債まで価格が下がる訳ではないですが、価格交渉が物理的に可能かどうかを見極めるポイントとなります。

まとめ

  • 登記簿謄本とは、不動産に関する権利を第三者に対して主張するものであり、登記簿謄本に記載のある権利関係は正しいものであると推定される。
  • 登記簿謄本の内容と異なる事実がある場合には、その違う事実があるということを証明しなければならなくなる。
  • 不動産売買ではお金を払っても不動産を動かせないので、決済と同時に確実に所有権移転登記を行うことが最優先となる。
  • 登記簿謄本は物件概要書のチェックに活用する。
  • 登記簿謄本の床面積が容積率の範囲内に収まっているかを確認する。
  • 登記簿謄本で売主の残債の額を推測し、価格交渉の可能性があるかの検証を行う。

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