銀行は何を基準に評価を行い融資審査を行っているのでしょうか？
銀行の融資審査基準となる評価のポイントは大きく分けて、
- 担保評価
- 収益評価
- 属性評価
の3つに分けられます。
どんなに収益物件の利回りが良くて収益評価が高くても、借りる人の属性(その人の持っている性質や特徴、社会的地位など)も評価し綜合的に融資の審査をされることになります。
ただ、銀行もローン審査をはねるのが仕事ではなく貸せる相手にはしっかり貸していく仕事です。
銀行があなたにお金を貸したくなるように、
- あらかじめ審査の材料をそろえる
- 融資担当者に好印象を与える
ことも総合的な融資審査を有利に進めるためには大切な要素といえます。
そのほうが、早く審査をしてもらえるし、担当の銀行員に対しても好印象になります。
ローンの銀行融資審査の評価基準①担保評価②収益評価③属性評価を知ることで有利に準備できる
収益物件購入時に銀行にローンを打診する際に、審査をする銀行が何を基準に審査の可否を決めているのかを知っておくことはとても大切です。
銀行がローン審査をする際に融資可否を判断するための評価基準は大きく分けて3つです。
- 担保評価
- 収益評価
- 属性評価
ポイントは収益物件の担保評価や収益評価とともに借入申込者の属性も判断基準になるということです。
個人属性評価の5つのポイント
ポイント①：年収
個人の属性評価の第一のポイントは年収になります。
基本的に年収は過去3年間の収入状況で審査されます。
収入を証明する書類として、
- 源泉徴収票
- 確定申告書
- 納税証明書
などを用意する必要があります。
金融機関はたくさん納税している人を高く評価する傾向があるので、意図的に赤字を出しているような自営業者などは仮に自己資金や追加担保があっても融資を受けるのが難しくなることがあるので注意が必要です。
ポイント②：職業
第二のポイントは職業や肩書です。
- 公務員
- 一部上場企業に勤めるサラリーマンや公務員
- 医者
- 弁護士
- その他士業
などは、銀行からの職業としての属性評価は高くなります。
また、勤続年数が長いほうが当然評価は高くなります。
ポイント③：資産背景
第三のポイントとして、その他の資産背景についても銀行から見られることがあります。
もし貯蓄がある場合には、その金融資産を何年で蓄えたのかによってあなたの返済能力を見ることができるからです。
ただし、住宅ローンなどがある場合はその返済分は差し引いて評価されることになります。
もちろん、ほかに収益物件がある場合もその収益性と借入金負担を総合的に判断して評価されることになります。
ポイント④：年齢による借入期間の制限
借りる人の年齢によって、借入可能年数は異なります。
金融機関によってその制限は異なりますが、おおむね75歳までに完済可能な人が融資審査の対象者となります。
たとえば、現在60歳の人の場合は最長15年が融資期間の限度になります。
ただし、子供などの法定相続人とリレー返済する計画の場合には、さらに長い期間借り入れできる場合もあります。
ポイント⑤：連帯保証人
投資ローンを組む場合は基本的に連帯保証人が必要になります。
連帯保証人は保証能力のある親、子、兄弟姉妹になるのが一般的です。
ローン申込者が高齢の場合は、将来相続人となる子供が連帯保証人となることが多いです。
法人属性評価の2つのポイント
ポイント①：決算書＋代表の収入証明書
法人でローンを申し込む場合は、3期分の決算書が必要になります。
これに加えて、法人の代表者が連帯保証人になるのが一般的です。
したがって、代表者個人の収入証明書類も3年分必要になってきます。
ポイント②：新設法人の場合
新たに法人を設立し、その法人でローンを組んで収益物件を購入する場合です。
一般的に金融機関は実績のない新設法人には融資しないと思われがちですが、不動産購入目的の場合に新設法人でも融資がつきやすいのは、新たに法人格をもつだけでその運営主体はその法人の代表者そのものだからだといえます。
ただし、代表者の属性はしっかり審査されることになる点は個人の場合と変わりありません。
したがって、普段からしっかり黒字の確定申告を行い、しっかり信用を積み上げておかなければならない理由がここにあります。
物件担保評価・収益評価
ローンの融資条件として下記のように担保評価と収益評価の条件を両方満たすことが必要になります。
物件担保評価
融資金額＜土地担保評価額＋建物担保評価額
≒土地固定資産税評価額＋建物固定資産税評価額
収益評価
年間家賃×80％＞金利6％換算の年間元利返済額＋年間諸経費
上記①、②に照らし合わせて、もし担保評価が足りない場合は、追加担保を用意できないかどうか、また単純に自己資金を増やせるかどうかを検討する必要があります。
ただ、担保評価が低いために融資を断られても、収益性の高い物件であれば収益性を重視するほかの銀行で融資を受けられる場合もあります。
したがって、融資の打診は必ず同時に複数行に行うことが重要なのは言うまでもありません。
ローン審査の申込みに必要な準備書類とはどのようなものがあるか？⇒準備を万全にしておくことで好印象を与えられる
ローン申し込み時に提出する書類は、銀行の担当者にとって重要な審査の判断材料となります。
この書類を万全に整えて申し込みをすれば、担当者に好印象を与えることができるだけでなく、ローン審査をスピーディーに行ってもらうことができるようになります。
ローン申し込みに必要な書類はあらかじめセットし、同時に何行にも相談に行けるように複数用意しておくといいです。
一般的なローン申し込みに必要な書類一覧まとめ
不動産業者で用意できるもの
- 物件所在地図
- 公図
- 地積測量図
- 土地登記簿謄本
- 建物登記簿謄本
- 土地固定資産税評価証明
- 建物固定資産税評価証明
- 建物図面
- 建築確認済証
- 販売図面
- 諸経費一覧
- 路線価図
- レントロール
自分で用意できる書類
- 事業収益計画書
- 競合物件調査一覧(家賃相場一覧表など)
- 住民票または戸籍謄本
- 印鑑証明書
- 法人決算書(3期分・法人申し込み時)
- 確定申告書(3期分)
- 納税証明書その1、その2(3年分)
ほかに担保提供する場合
- 物件所在地地図
- 公図
- 土地・建物登記簿謄本
- 土地・建物固定資産税評価証明書
ほかに収益物件を所有している場合
- 物件所在地地図
- 土地・建物登記簿謄本
- レントロール
- 借り入れがある場合は返済予定表
融資を打診する銀行選びのポイント⇒好条件の銀行を選ぶ
ローンを組む銀行選びのポイントは、できるだけ良い条件で融資をしてくれる銀行を選ぶことです。
良い条件とは、
- できるだけ少ない担保提供
- できるだけ低い金利
- できるだけ多い総額
の融資をしてくれるかどうかです。
しかし、ローンを初めて組む人は、勝手がわからず融資を断られることもあると思います。
だからといって、安易に借りやすいところから借りてはいけません。
借り入れの条件が悪く、次の物件のローンを組むのが難しくなってしまうこともあるからです。
したがって、できるだけ有利な条件で借りることのできる銀行を、許される期限の範囲で探し続けることが大切になります。
また、銀行はどこも同じということはなく特徴はさまざまです。
審査の厳しさと金利には相関関係があり、
- 審査が緩いと金利は高く
- 審査が厳しいと金利は低く
なります。
融資条件と金利は反比例するのが一般的です。
不動産投資のセオリーとして、できるだけ低い金利でローンを組んで資金調達するのが基本となります。
したがって、政府系金融機関→都市銀行→地方銀行の順に検討していくのがセオリーとなります。
不動産投資家によっては
『近隣で継続的な投資を行っていきたいので、地元でメイン銀行を早く作っておきたい』
という希望もあるかもしれません。
しかし、お金はいったん借りてしまうと簡単に借り換えができません。
したがって、より有利な融資条件になる可能性の高い金融機関から順に融資の打診をしていくのが王道となりえるのです。
おわりに
- 銀行をはじめとした金融機関は、投資物件の収益評価、担保評価のみならず、借りる人の収入や職業を見て、その人が信頼できる人かどうかを審査していく。
- 融資の申し込みが個人であっても法人であっても、属性の審査がある。赤字申告はいくら業績好調でも融資を受けるのは難しくなる。
- 融資申し込み時に提出する書類はあらかじめすべてまとめて複数用意して複数行に同時進行で打診できるようにする。
- 書類がきちんとそろっていて、きちんとアポイントで時間をとってローン申し込みをすることで、融資担当者からの好感度は高くなり、融資審査のスピードもアップする。
- 物件の担保評価と収益評価は固定資産税評価額から自分でもあらかじめ概算しておくことで、自己資金がいくらくらい必要になるかの見当をつけることができる。
