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木造・鉄骨造・RC造の収益物件はどれが利益を出しやすいか?

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収益物件は木造・鉄骨造・RC造のどれが利益を出しやすいか?

収益物件には様々な構造の建物がありがす。木造アパートとRC造のマンションでは、見た目も価格も大きく違いますし、耐用年数や融資の条件も変わってきます。

木造・鉄骨造・RC造の中で最も利益は出しやすい収益物件の構造はどれになるのでしょうか?

結論から申し上げると、税引後の利益までを考えると、築年数の古い木造が最も利益を得やすいといえます。

この記事では、収益物件は木造・鉄骨造・RC造のどれが利益を出しやすいか?についてご説明します。

木造とRC造の構造によるメリット・デメリット

一棟のアパートやマンションの構造は大きく分けて3種類あります。木造・鉄骨造・RC造です。対照的なのが木造とRC造で鉄骨造はややRC造よりの特徴を持つといえます。

 

木造のメリット・デメリット

木造は一般的にアパートと言われているもので、2階建て、高くても3階建てまでの小規模なものが中心になります。

 

木造のメリット

  • 建築費が安く規模も小さいため、物件の価格が低く抑えられ小規模な投資を好む人でも取り組むことができる
  • 固定資産税や修繕費などの維持費や解体費が、RC造や鉄骨造の物件と比較して少額になる
  • 解体費が安いため、最終的にはアパートを壊して更地にして売却するという選択肢も持つことができる

などが木造のメリットとして挙げられます。

 

木造のデメリット

木造は税務上の耐用年数が短いため、金融機関からの借入期間が短く設定されてしまう場合があります。借入期間が短くなれば、月々の返済額が多くなって手取り収入(キャッシュフロー)が悪くなるので、収益面では不利となります。

ただし、最近は金融機関の融資姿勢にも変化が見られ、耐用年数が過ぎている物件に対しても、20年超の長期融資を行っている金融機関も多くなってきたため、このデメリットも感じることはなくなっていくでしょう。

その一方で、税務上の耐用年数が短いということは、償却期間が短く、木造であれば最短4年間という短期で、年間の減価償却費を多く取れるため、節税としてのメリットは大きくなります。

 

RC造のメリット・デメリット

RC造は一般的にマンションと呼ばれるものが多いです。

 

RC造のメリット

RC造は堅固な建物のため高層構造なものも多く、1棟で規模の大きい投資を行うことができることや、税務上の耐用年数が長く、長期借入がしやすいことがメリットとして挙げられます。

 

RC造のデメリット

RC造は物件価格そのものが高いことに加え、建物の維持管理費や固定資産税、解体費が高額になること、耐用年数が長く減価償却費を多く取れないことなどがデメリットとして挙げられます。

鉄骨造は木造とRC造の中間、ややRC造寄りと考えればいいでしょう。

 

構造別耐用年数・解体費用

居住用物件の法定耐用年数

  • 木造・・・22年
  • 鉄骨造
    骨格材の厚さ3ミリ以下・・・19年
    骨格材の厚さ4ミリ以下・・・27年
    骨格材の厚さ4ミリ超・・・34年
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)・・・47年

 

耐用年数計算の簡便法

築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合

耐用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

◎木造で築10年の場合

耐用年数=(22年-10年)+10年×0.2=12年+2年=14年

 

築年数が法定耐用年数をすべて経過している場合

耐用年数=法定耐用年数×0.2

◎木造で築23年の場合

耐用年数=22年×0.2=4年

 

構造別解体費用参考値

  • 木造・・・坪当たり5万円~7万円
  • R造・・・坪当たり10万円~15万円

※エリアや時期によって変動があります。

 

木造とRC造の利益構造の比較

賃貸経営では賃料収入は売上、純収入は粗利益と考えることができます。いくら賃料収入が多くても、経費が多くかかって純収入が残らなければ意味がないことになります。

また、減価償却費で税引後の利益(手取り収入)をコントロールできなければ、利益を税金で持っていかれて結局は手元にお金が残らないということになります。

ここでは具体的に木造とRC造の比較を見ていきたいと思います。下記の表をご覧ください。

  木造 RC造
物件価格 1億円 1億円
満室時賃料収入(売上) 1000万円 1000万円
表面利回り 10% 10%
管理手数料(5%) 50万円 50万円
物件管理料 90万円 150万円
固定資産税・都市計画税 60万円 100万円
実質収入(粗利益) 800万円 700万円
実質(NET)利回り 8% 7%
元利金返済 500万円 500万円
税引前キャッシュフロー 300万円 200万円

賃料収入が同じ1000万円の木造物件とRC造物件を比べます。

まず、経費がRC造の場合は300万円、木造の場合は200万円で純収入がこの時点で700万円と800万円で違います。

これは、RC造の場合にはエレベーターの保守維持費など、木造に比べてランニングで発生するコストが多くかかるのと、建物が堅固なので固定資産税が高いためです。

そのためRC造物件は木造物件に比べて実質収入が少なくなります。

逆にいえば、木造物件はRC造物件に比べて実質(NET)利回りが高いことがわかります。

一般的にRC造のほうが価値のある物件という先入観を持っている人が多いように感じますが、耐用年数の長いRC造の物件のほうが長期の融資を引きやすいという金融機関の融資姿勢の影響もあるのだと思います。

また、物件が長持ちすることや、見栄えがいいことに価値を感じる人も多いと思います。最近はRC造のマンションを購入することが一種のブーム化していて相場が以上に高騰していることもあり、注意しなければいけないところです。ひどい場合は木造アパートなんてカッコ悪いし恥ずかしいという人までいます。

しかし、賃貸経営はあくまでも事業です。事業である以上、物件を所有する満足感やこだわりよりも、利益の最大化を目指さなくては本末転倒となります。投資効率と減価償却による節税を用いた利益の最大化という点から考えると、木造の物件のほうがRC造の物件に比べて投資対象としては優れているという場合もあるということです。

 

まとめ

さらに上記比較表では税引前の比較までしかできていませんが、税引後のキャッシュフローはますます木造物件が有利となりやすいです。

なぜなら、減価償却の金額が木造とRC造とでは大きく違うからです。

木造物件の場合は短期間で減価償却できるため、会計上の赤字が計上でき、税引後キャッシュフローのプラスが大きくなりやすいです。

一方でRC造は減価償却があまり大きく取れないため、会計上の利益が出て税負担が重くなり、税引後キャッシュフローが小さくなりやすい特徴があります。

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