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不動産投資の節税3つの戦略①拡大②節税③拡大と節税のバランス

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節税対策の効果を最大化する3つの税務戦略

節税対策と自分が目指したい方向性をリンクさせて、しかるべき節税対策を理解しているでしょうか?

節税対策における税務戦略は下記の3通りだと言われています。

  • 拡大を最重視していく
  • 成長を止めて節税に専念する
  • 拡大と節税のバランスをとる

収益の拡大も節税も両方実現する節税対策が多くの人が一番目指したい節税対策の方向性ではないでしょうか。

収益の拡大を目指す節税対策と、拡大を止めて節税に専念する節税対策の戦略の違いを理解することで、両方のバランスをとって節税する節税対策が実践できるようになります。

なぜなら、収益の拡大を目的とする場合と、節税を目的とする場合では、決算書を作成するうえで180度その方向性が異なるからです。

この記事では、不動産投資の節税3つの戦略①拡大②節税③拡大と節税のバランスをご紹介します。

不動産投資の節税3つの戦略①拡大②節税③拡大と節税のバランス

戦略①:節税対策で拡大していく税務戦略

不動産投資を拡大していく段階では、銀行融資を使うことが主眼におかれます。

そのためには、銀行にとって良い決算を行う必要があります。

銀行にとって良い決算書とは、

  • 損益計算書(P/L)が黒字
  • 貸借対照表(B/S)の純資産がプラス

となっているものを指します。

 

損益計算書(P/L)が黒字

銀行にとって良好な決算とは、絶対条件として損益計算書(P/L)上の黒字が必要となります。

例外として、初年度決算だけは不動産取得税等の負担が重いので、赤字を許容してもらえますが、2期目以降は1円でもいいので黒字にする必要があります。

銀行融資を使っての不動産投資の拡大をしていきたいのであれば、赤字決算は何が何でも阻止する必要があります。

また、個人の場合は不動産所得を黒字にします。

つまり、銀行融資が受けられるレベルの黒字化を目指すことが、税務戦略上の最優先事項となります。

2期目以降は、例えば経費を多く計上するのではなく、資本的支出に振り替えたり、役員報酬を削るなどの調整をしながら、赤字を回避し、黒字にしていくことが最低条件となります。

 

貸借対照表(B/S)の純資産がプラス

決算の貸借対照表(B/S)の純資産が黒字ではなく、銀行の担保評価の計算上、純資産がプラスになっているか、が重要となります。

個人の白色申告、青色申告でも確実に貸借対照表(B/S)を把握し、銀行評価上で純資産がプラスになっているか確認します。

銀行の評価の目安は、積算評価で算出した数字を使います。積算評価で再評価しても貸借対照表の純資産がプラスになる必要があります。銀行によっては、この積算評価に掛目(8割や7割)を入れるケースもあります。

積算評価:土地面積×路線価+建物面積×(法定耐用年数-経過年数)/法定耐用年数

貸借対照表の純資産がプラスにならない資産を保有している場合は、資産を売却して組み換えていく方法などの対策をとることになります。

 

法人から不動産投資家への貸付金をなくす

法人の場合で注意が必要なのですが、不動産の資産管理法人を所有していて、同族企業で代表や取締役が家族だけなので、法人と個人のお金を区別していないことがよくあります。

法人から不動産投資家への貸付があると、

  • 法人のお金に手を付けている
  • お金にルーズ
  • 法人と個人の区別のできない不動産投資家

というレッテルを銀行から貼られる可能性が高くなります。

銀行は法人を審査するときに、法人から不動産投資家への貸付があると、マイナスの評価をします。

不動産投資家への貸付を不良債権の区分に落とす銀行もあり、法人の与信を傷つけてしまいます。

つまり、法人から不動産投資家への貸付については、早期に返済するプランを検討しなくてはならないということです。

 

戦略②:拡大を止めて節税対策に専念する税務戦略

不動産投資の拡大を止めて、節税に専念する場合には、とにかく『経費』を積み上げることが主眼におかれます。

今後において銀行の融資を受けない覚悟があるのであれば、赤字決算でもかまわないことになります。

積み上げる経費の候補としては、

  • 役員報酬を上げていく
  • 社有車を購入する
  • 法人保険を使い、経費を役員へ還流させる

税理士と話し合いながら、ぎりぎりの水準まで経費を積み上げ、損益計算書(P/L)で黒字にならないようにします。

こうなると、銀行から見る与信評価は悪化しますので、決算書の内容を良くするまでは、融資を受けることができなくなります。

 

戦略③:拡大と節税対策のバランスをとった税務戦略

銀行の評価を下げずに、なおかつ節税をしていきたい場合には、かなりの工夫が必要となり、難易度が高い調整が必要となります。

融資を受けていく段階のため、

  • 損益計算書(P/L)は黒字にする
  • 貸借対照表(B/S)の純資産もプラスを積み上げる

ことになります。

では、一体どれくらいの水準まで節税して利益を出せばいいのかが、ポイントとなります。

一概には言えないのですが、『債務償還年数』を参考にすると、概ね銀行の評価上問題なく、融資を受けることができます。

◎債務償還年数=(有利子負債-現金)/(税引後利益+減価償却-税金)

この基準は、簡単にいうと銀行借入を何年分の手残り現金で返せるか、ということになります。

計算式の中の減価償却がポイントであり、減価償却を増やしていけば、税引後利益が低くても減価償却が大きくなるので、債務償還年数が増えずに良い水準に保つことができる可能性が高くなります。

つまり、物件を購入し続けることが、規模を拡大しながら節税もできるということにつながります。

あえて建物比率の高い物件を継続して取得することで、税引後利益を圧縮しながら、銀行の評価を維持するという対策も可能になります。

まとめ

  • 自分が目指したい不動産投資の方向性にあった節税対策はどのような税務戦略であるかを明確にすることが先決。
  • 拡大ステージでは、物件購入時の経費が重いため、黒字化を目指していけばよい。
  • 節税ステージであれば、物件を購入しなくなっていくので、経費を単純に積み上げていけばよい。
  • 拡大も節税対策もバランスよく行うためには、銀行の基準である債務償還年数の考え方と、税務知識を身につけて節税対策をとっていく。

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