不動産投資の決算において税引き前キャッシュフローがプラスであるにもかかわらず、損益計算書がマイナスになる場合があることをご存知でしょうか？
手元の現金が増えていて決算が赤字になるので所得や売上にかかる税金が課税されなくなります。
この手法を
- 個人で活用すれば所得税等
- 法人で活用すれば法人税等
の節税スキームが構築できます。
より厳密にいえば、税の先送り（繰り延べ）を利用した節税スキームだといえます。
この記事では、キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイントをご紹介します。
不動産投資でキャッシュフローがプラスで損益計算書がマイナスの事例
- 物件価格1億円
- 築23年
- 木造」アパート
- 全額借り入れ
- 土地価格5000万円
- 建物価格5000万円
の事例で見ていきます。
節税スキームの大きなポイントは、キャッシュアウトを行わずに会計上の赤字を計上することです。
| キャッシュフロー（C/F） | |
| 収入 | 1000万円 |
| 支出 | ▲200万円（管理費、固定資産税・都市計画税） |
| ▲500万円（元利金返済） | |
| 税引き前キャッシュフロー（C/F） | 300万円 |
上記キャッシュフロー表より、1000万円の賃料収入に、経費と借入金の返済を合わせて700万円の支出があり、税引き前のキャッシュフローは300万円となっています。
| 損益計算書（P/L） | |
| 売上（家賃収入） | 1000万円 |
| 費用 | ▲200万円（管理費、固定資産税・都市計画税） |
| ▲200万円（借入金利） | |
| ▲1250万円（減価償却費） | |
| 損益 | ▲650万円 |
次に損益計算書（P/L）↑です。
1000万円の売上で諸経費が200万円かかるところまではキャッシュフロー表と同じです。
キャッシュフロー表の元利金の返済のうち、元金部分は経費になりませんので、借入金利の200万円だけが費用として計上されます。
そして損益計算書には減価償却費というものが出てきます。
築23年の木造アパートの場合、建物価格5000万円を4年間で減価償却することになりますので、1年間あたりの償却額は1250万円となります。
土地は減価償却できませんので建物のみとなります。
これによって、損益計算書上は差し引き650万円の赤字を計上することになります。
この650万円の赤字を、法人はもとより個人でも他の所得と損益通算できるという点が何よりも大きなメリットとなります。
例えば本業で2000万円の所得がある人の場合、この650万円の赤字（キャッシュフローは300万円の黒字）を損益通算することで、会計上の黒字額は1350万円に減ります。
その分だけ、所得にかかる税金が安くなるという仕組みです。
税引き後のキャッシュフローは、税引き前のキャッシュフローに節税効果を合計した金額となります。
節税効果が加わることによって投資回収の速度が上がり、投資回収額が急速に増加することになるのです。
そして、この赤字は減価償却がなくなるまでの期間、継続して計上することになります。
この事例の物件では、4年間にわたってキャッシュフローは300万円のプラスでありながら、650万円の損益計算書上の赤字を所得と損益通算し、節税できるスキームを構築できているということがいえます。
不動産投資で損益計算書(P/L)がマイナスになれば個人でも法人でも節税メリットが大きい
上記事例の物件を個人で取得すれば、最高税率の人であれば約55%（地方税含む）の税率で、
◎650万円×55%＝357.5万円
がその年の所得と通算され還付されることになります。
この還付額はその人の税率によって変わってきますので、高所得者で税率が高い人ほど効果が高いといえます。
実際にオーナー会社経営者などで役員報酬が5000万円を超えるような人には、この節税手法は大変効果が高いということで取り組んでいる人も多くいます。
また法人で取得していれば、本業の650万円分の税引き前利益がゼロになるという効果があります。
これは、本来払うべき法人税の、
◎650万円×40%（法人税の実効税率）＝260万円
を圧縮できているということになります。
おわりに
収益物件は個人では所得税、法人では本業の利益にかかる法人税のコントロール装置として活用できるということです。
収益物件を運用してキャッシュフローを得ながら、減価償却でキャッシュアウトせずに損益計算書（P/L）は赤字にすることで、節税スキームを構築することができます。
そうすることで、収益物件の運用による手取り収入は、
◎税引き前キャッシュフロー（C/F）+節税額
となり、利益の最大化をさらに進めることができるのです。
