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高齢入居者特有の4つのリスクと賃貸契約に入れるべき3つの特約条項

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高齢者特有の4つのリスクと取り入れたい3つの特約条項

未曽有の超高齢化社会が到来していますが、高齢者に賃貸するのをためらう不動産投資家さんはまだまだ多いのではないでしょうか。

日本は近い将来は4人に1人が75歳以上になる見込みが出ています。

現在でも65歳以上の人口は3100万人を超えていてすでに4人に1人以上が高齢者なのです。

60歳以上になるともっと多いでしょう。

それくらい人数が多い市場を、高齢者だからという理由だけで敬遠するのは機会損失をしておりもったいないともいえます。

しかし、高齢者に賃貸する際には高齢者ならではのリスクがあるのも確かです。

押さえるべきところはきちんと押さえて、高齢者という大きな市場で収益を上げていくにはそれなりのノウハウが必要と考えます。

この記事では、賃貸借契約における高齢者特有のリスクと契約に取り入れたい特約条項をご紹介します。

高齢者ならではの4つのリスク

リスク①設備上のリスク

高齢者になればなるほど体の自由が効きにくくなり、制約を受ける部分が増えてきます。

ましてや高齢者が一人で生活するということは大変なことです。

場合によっては室内のバリアフリー改装も考えなくては生活ができないということもあり得ます。

不動産投資家側に室内を改装してあげなければならない義務はありませんが、高齢者の入居中に手すりの設置などを相談される可能性はあります。

特に3点ユニットバスの浴槽は高さがあるので、高齢者が超えられなかったり、超えるときにけがをするなどのリスクがあるため、高齢者を入居させにくい要因のひとつとなっています。

 

リスク②安全上のリスク

万が一お風呂や室内で転んでケガをした場合など、家族が同居していれば問題ないのですが、高齢者の一人暮らしとなると危険になります。

動けなくなった場合に発見が遅れれば命を落とす危険すらあるからです。

 

リスク③認知症リスク

高齢者が入居中に認知症になってしまった場合に、厄介な問題となります。

昼夜逆転して深夜に徘徊したり大声を出したりした場合、当然他の入居者からのクレームとなり、不動産投資家に直接的な責任はなくても、管理者として毎度対応しなければならないので大変です。

 

リスク④死亡リスク

高齢者には若い人よりも確率的に『死亡リスク』がつきまといます。

これは年齢的に仕方のないことです。

高齢者の一人暮らしの場合、室内において万が一のことが起きた場合に、発見が遅れると腐乱してしまうことも少なくありません。

そうなると、ご本人にも気の毒ですし、賃貸物件が被る経済的被害がとても大きくなってしまいます。

 

以上①~④のように、高齢者に対して部屋を貸すということは、通常の賃貸よりも余計なリスクを背負うということになります。

そのため、高齢者と賃貸借契約を結ぶ場合は、契約に先立ち、下記のような点を契約書の条項などに盛り込む必要があります。

 

高齢者との賃貸借契約書に取り入れたい条項

条項①部屋を〇日以上あける場合は事前に貸主に連絡する

一人暮らしの高齢者のリスクを抑えるためには、貸主が少しでも早く異変に気付くようにしなければなりません。

そこで、

  • 3日以上旅行などで部屋をあける
  • 病院に入院する
  • 娘、息子の家族の家に泊まる

などについては必ず事前に連絡してもらうことで、万が一連日部屋の明かりが消えていても、室内で倒れていると疑わずに済むことになります。

 

条項②賃借人と〇日以上連絡がつかない場合は、警察立会のもと室内の安全確認を実施することに同意する

条項①と併用して使うとより安心です。

これも、室内で万が一何かあった場合に少しでも早く気づいてあげるための措置です。

なので、電話連絡が数日つかない場合は、警察立会のもとで鍵を開けて室内を確認しますよということを契約書の条項に盛り込みます。

見方によっては強引な条項に見えるかもしれませんが、高齢者の入居者のためのものなので、理解を頂くようにします。

 

条項③認知症など一定の病気と診断された場合は、賃貸借契約を解除する

高齢者が認知症や長期入院が必要と診断された場合に、いつまでも部屋を貸し続けることはできなくなります。

ただ、これだけでは高齢者が行き場をなくしてしまい、事実上行使できないため、あらかじめ連帯保証人のほかに、

  • 身元引受人
  • 身元保証人

などを立ててもらい、万が一の際にはその人に高齢者を引き取ってもらえるようにしたいところです。

そのために、

  • 別途合意書
  • 承諾書

などを作成して契約時に交わしておくと安心です。

そしてできれば高齢者の子供や孫などの若い世代にお願いします。

 

重要なことは事前に家族を交えて説明する

これらの条項は、契約していたとしても、もし裁判沙汰にまでなった場合は、賃借人保護の観点から認められない可能性があります。

借地借家法では賃借人にとって一方的に不利な条項は無効となるためです。

なので、これらの条項を盛り込む場合は、あらかじめ高齢者の家族も交えて、条項の意味をしっかり理解してもらい、任意で守ってもらうことを前提に入居してもらうことが重要になります。

そして、無条件に条項に従って執行するわけではなく、ケースバイケースでその時の状況をみて、本人や家族と話し合うことが円満解決になりやすいといえます。

まとめ

  • これからもっとも伸びるのが高齢者の市場。これは不動産投資にも当てはまる。そのため、高齢者というだけでまったく入居させないというのでは、減っていくパイを奪い合うためにじり貧になってしまう可能性がある。
  • 高齢者に入居してもらうためには、高齢者ならではのリスクを抑えて、もしもの時に柔軟に対応できる条項を作成し、それを一方的に行使するのではなく、本人やその家族に理解をしてもらったうえで、入居してもらうことが重要となる。

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