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管理会社のリフォーム提案力とリフォームコストを確認する重要性

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リフォーム提案力とリフォームコストのバランスで収益UP

賃貸管理会社に管理委託をしていると、原状回復も含めると必ずリフォームが発生します。

このリフォームについては、

◎リフォーム提案力+リフォームコスト

を確認するようにします。

建物管理費と管理料を除くと、ランニング費用で最もかかってくるのが、リフォームコストだからです。

賃貸管理会社の中には、管理料は安いがリフォームコストが高い会社も多くありますので、よく確認しなければ結果的に管理コストが上がってしまいます。

この記事では、管理会社のリフォーム提案力とリフォームコストを確認する重要性をご紹介します。

原状回復リフォーム+αのリフォーム

リフォームの提案力が管理会社にとっても必要な時代

リフォームの提案力が必要な時代

入居者を決めるためには、今までのような原状回復をしていれば良いということは、もはや通用しなくなってきています。

同じ間取り、同じ家賃であれば、少しでもおしゃれであったり、付加価値があった方が決めやすくなります。

特に案内して入居希望者にいいねと言われても契約に結びつかなければ意味がありません。

そこにはかっこいいだけではなく、住みやすい、使いやすいということが何よりも重視されます。

また、最近はにおいにも敏感な人が増えており、犬などのペットを飼った後の部屋では、特殊清掃を入れたほうがいいケースもあります。

つまり、入居者へアピールするリフォームを行えることが重要であり、この提案ができる賃貸管理会社かを把握する必要があります。

簡単に確認するとしたら、『自分の所有する物件に同じ間取りであれば、どのようなリフォームを提案しますか?』と聞いてみても面白いと思います。

  • 最近の若い人は、明るい色が好きで、クロスに黄色を使ったり、ユニットバスに黄色のアクセントパネルを使うと反響がいい。そして、クロスは壁一面で3万円、アクセントパネル3万円で合計6万円の投資をオーナーにしてもらって契約を決めている。
  • 濃い色の昔ながらのフローリングは人気がなく、クッションフロアシートだと差別化ができないので、明るいフロアータイルにしてからよく決まるようになった。クッションフロアシートは3万円で、フロアータイルだと5万円くらいのため、差額2万円が新規の投資となりますが、よく決まります。

のような形で、どのようにリフォームしたら決まる部屋にできるのかを、具体的にコストとセットで教えてくれるかを確認すれば間違いないと考えられます。

 

資産価値向上のリフォーム提案は限定的に聞く

本来は、資産価値向上のためのリフォーム提案は必要ですが、管理会社変更や新規に管理会社を選ぶときには、限定的に聞くようにします。

リフォームなしで現在の間取りではまったく決まらないという場合には、確認する必要がありますが、既存の間取りで決まっている場合は、特に確認しなくてもよいと考えられます。

理由としては、

  • リフォーム後の家賃増額分に対する投資が適切かを高度に判断する必要があるため、管理会社を選ぶ段階で一緒に検討していると、混乱を招きやすい。
  • 管理会社のリフォームは、リフォーム会社の見積もりよりは2割~3割程度は高い。

などの理由で、資産価値向上は落ち着いて別途検討したほうがよいと考えられます。

 

リフォームコストとリフォーム後の家賃の比較

既存の空室が現在の間取りで決まらない物件は、リフォームコストとリフォーム後の家賃について提案を受けるのがよいと考えます。

 

投資目安

  • 空室が1年以上・・・リフォーム後の家賃×24ヵ月で投資が回収できる範囲
    例:リフォーム後の家賃6万円×24ヵ月=144万円
  • 空室が1年未満・・・(リフォーム後の家賃-リフォーム前の家賃)×12ヵ月×5~10倍程度
    例:(リフォーム後家賃6万円-リフォーム前の家賃5万円)×12ヵ月×5~10=60万円~120万円

となります。コストが大きく上回る場合は投資回収が遅れることになりますので、注意が必要です。

 

リフォームコスト

リフォームコスト

提案力も大事ですが、より重要なのがリフォームコストです。

賃貸管理会社は、リフォーム業者を下請けで工事依頼しますので、どうしても構造的に割高になります。

提案を受けるときに、原状回復の単価を聞いておき、リフォーム費用が安く収まる会社かは確認しておきます。

 

単価目安

  • 量産クロス
    東京・名古屋:850円~1,000円/㎡
    大阪:650円~850円/㎡
  • エアコン
    1R用:季節変動がありますが、7万円~8万円程度
  • クッションフロア(CF)
    2,700円~3,500円/㎡
  • フロアータイル
    4,000円~4,700円/㎡

あくまで目安程度ですが、上限よりオーバーしている管理会社を選択すると、全般的に高いリフォームコストがかかってきます。

上記範囲から逸脱して高い場合は、中身を確認するなどしないと、高いまま管理委託をしてしまうことになり、不動産投資の運営コストが上がり、利益が出にくい体質になってしまいます。

まとめ

  • 不動産投資をしていると、空室の次に悩ましいのが原状回復を含めたリフォームコストだといえる。リフォーム提案力とリフォームコストのバランスのよい賃貸管理会社を選ぶことが必要となる。
  • 賃貸管理会社の中には、管理料は安いがリフォームコストが高い会社も多くあるので注意が必要。
  • リフォームコストをコントロールできれば、利益の上がりやすい不動産投資ができることになる。リフォームコストがある程度抑えられる賃貸管理会社かどうかを確認しておくことも重要となる。

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