物件取得

RCか鉄骨でキャッシュフローを出しながらローンで物件を増やすポイント

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
ローンで物件を増やす王道!RCか鉄骨でキャッシュフローを狙う

収益物件をローンで増やしていくためには、狙う物件のイメージをできるだけ鮮明にすることが大切といえるのではないでしょうか?

  • 銀行評価の出る物件
  • 満室想定家賃に対する返済比率50%以下の考え方

がわかると、ローンで物件を増やしていくためには、どのような物件を狙えばいいのかがわかってきます。

ローンで収益物件を増やしていくのであれば、

  • 銀行が好む融資基準をクリアしながら
  • キャッシュフローを出していく

ことを狙うと、購入検討できる物件の条件は自ずと絞られてきます。

この記事では、ローンで物件を増やす王道でもある、

  • RC造
  • 鉄骨(S)造

に対してのキャッシュフロー投資をご紹介します。

ローンで拡大するために狙う物件

物件①:中古RC造

  • 構造・・・RC造もしくはSRC造
  • 築年数・・・平成築もしくは築20年程度以下
  • 利回り・・・8%~
  • 物件価格・・・1億~2億程度

多くの不動産投資家が最も狙っているゾーンになります。

銀行融資には、2億以上と5億以上で基準が厳しくなるラインがありますので、2億までの物件価格が融資付けしやすい反面、最も人気のある価格帯となります。

 

物件②:新築RC造

  • 構造・・・RC造もしくはSRC造
  • 築年数・・・新築(残存耐用年数47年!)
  • 利回り・・・6%~

中古のRC物件より難易度が高くなります。

土地から仕入れて建物を建てるので、土地を見たらどれくらいの建物が建てられるか、収支が合うかをはじき出す必要があります。

新築でRCが建てられて、利回りがあるていど取れれば、返済比率から見てもキャッシュフローが出やすく、新築のため建物の問題が当面出ないというメリットがあります。

また将来的に売却する際も、残存耐用年数が多く残りやすい(築20年で売却しても残存耐用年数27年!)ので、次に買う人が融資を引きやすく、当然好条件にて売却しやすくなります。

デメリットとしては、スキルが求められることと、土地を先行して買うことになるため、土地の返済を建物が建つ前から払っていくことになるため、資金に余裕がないと取り組むことが難しいことです。

 

物件③:新築鉄骨造

  • 構造・・・鉄骨(S)造
  • 築年数・・・新築(残存耐用年数34年!)
  • 利回り・・・7%~

新築RCと同様、難易度が高くなります。RCよりは若干安くなるのはメリットですが、デメリットも多いことに気を付けたほうがいい物件です。

RCであれば築15年経過しても残存耐用年数が32年残っているため、次に購入する人も30年ローンで借り入れすることが十分に可能です。

鉄骨造で築15年経過すると、残存耐用年数が19年となるため、ローンも19年程度と短くなります。

そのため、買い手からすると、ローンが19年しか組めないと高い利回りを要求することになり、買い手側の要求利回りが上がると、当然ながら物件価格は下がることになります。

RCは次の購入者が30年ローンを組める範囲だと、エリアにもよりますが、新築時と同じ程度の利回りでも売却できる可能性があります。

 

その他の物件候補

その他をいろいろシミュレーションしてみても、なかなか合うものが少ないのは計算をしてみるとわかります。

※残存耐用年数19年=ローン年数19年、借入金利2%とします。

  • 返済比率50%水準・・・12.6%
  • 返済比率40%水準・・・15.8%

返済比率50%水準でもぎりぎり市場に出るか出ないかです。鉄骨造で15%以上あると、法人の節税用等のニーズもあり、川上で売買が終わってしまい、市場には出てこないでしょう。

以上から鉄骨造の築浅物件は候補になり得るのですが、市場には出てきににくい水準といえます。

木造はそもそもの耐用年数が22年しかないため、長期での投資対象にはなりにくいのですが、新築時のみは不思議と30年のローン付けが可能な銀行が多いため、新築木造投資も可能ではあります。

ただし、売却時に残存耐用年数が短くなるため、買い手の要求する利回りが高くなり、物件価格は下がりがちなので、出口戦略まで見た場合のトータルのリターンがどうしても低くなってしまいます。

まとめ

  • 市場で最も可能性のある物件の候補としては、中古RC造物件が狙うべきターゲットとなります。中古RC造物件は多くの投資家が探していて競争が厳しいところではありますが、ここで勝負していくのが不動産投資の王道といえる。
  • RC造や鉄骨造の新築は、土地から購入し、建物を建てるのですが、建物を建てる工務店が予定通りに建設してくれるか、倒産しないか、建物が出来上がって入居して家賃が入ってくるまで時間がかかるために、それまでの資金繰りが問題ないかなど、中古のように買ってすぐ収益が上がらず、注意すべき問題も多くなる。
  • 他の構造や築年数がダメなのではなく、キャッシュフローが出にくいので、初期や投資拡大期にはおすすめできないということ。残存耐用年数の短い物件は、不動産投資が拡大した後の節税対策の対象物件にはなり得る。

あなたにおすすめの記事

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

無料相談:不動産投資のセカンドオピニオンサービス

不動産投資に関して聞きたいことがあるときにいったい誰に相談すればよいのでしょうか?


◎物件購入を検討しているが本当にこの物件でよいのか?

◎不動産会社に勧められている物件は本当に買いなのか?

◎不動産会社の担当者に言われたことの信ぴょう性は?

◎査定してもらった売却価格は妥当なのか?

◎節税対策や相続税対策をどのように進めるべきか?

◎今後の展開や投資戦略はどうしていけばよいのか?


など、様々な不動産投資に関する疑問に対して、プロの目線で第三者のアドバイスを無料で受けることができます。


是非、不動産投資のセカンドオピニオンサービスをあなたの不動産投資にお役立てください。


不動産投資のセカンドオピニオンサービス

【免責事項】

 

当サイトのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。
当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。
本免責事項、および、当サイトに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。

コメントを残す

*