個人への不動産投資ローンの融資審査において『物件の担保評価』と『個人の属性』とでは金融機関はどちらを重要視するのでしょうか？
実は個人借主への金融機関の融資審査では圧倒的に『個人の属性』が重要視されるのが現実です。
不動産投資ローンの融資の審査において金融機関が見るのは、
- 借主の属性
- 物件担保評価
の2つのポイントとなります。
基本的には金融機関は不動産投資ローンの融資審査において、それぞれの金融機関独自の基準においてこの2つのポイントを掛け算のように掛け合わせて、基準よりも悪ければ金融機関は融資を行わないというスタンスです。
ただしそのウェイトにおいてはほとんどの金融機関で明らかに『個人の属性』を重視して不動産投資ローンの融資審査を行います。
個人の属性とは、会社員であれば勤務先・年収・年齢・借入履歴・資産状況などがあげられます。
個人事業主や経営者であれば上記以外にも本業の決算状況なども見られます。
この記事では、金融機関の不動産投資ローンの個人への融資審査は物件担保評価より属性を最重要視する事実についてご紹介します。
日本の金融機関はまだまだ『人に貸す』スタイル＝『属性で審査』するということ
金融機関のほとんどは不動産投資ローンの融資の審査において、
- 借主の属性
- 物件担保評価
の2つのポイントを掛け合わせて不動産投資に対して融資を行うかを総合的に判断します。
そして、そのウエイトはほとんどの金融機関で明らかに『個人の属性』を重視する傾向にあります。
つまり、借主個人の属性が良ければ、極端な話ですが物件担保評価が多少悪くても不動産投資ローンの融資が受けられるということです。
その逆で借主個人の属性が悪ければ、物件担保評価がどれだけ良くても不動産投資ローンの融資審査が通らないということになります。
それは、日本の金融機関の融資姿勢として『物件に融資する』というよりは、『人に貸す』という考え方が根底に根強くあると考えられるからです。
不動産投資ローンの融資審査では金融機関はどのような個人の属性を好むのか？
不動産投資ローンの融資審査ではどのような個人属性であれば融資審査が通りやすいのでしょうか？
個人であれば、勤務先や勤続年数、役職、年齢、年収など勤務先まわりのことをまず見られます。
勤務先は当然上場企業の方がランクが上がります。
勤務医師や勤務弁護士なども属性としてのランクは上の部類になります。
あとは転職履歴や勤続年数も保守的な金融機関だと重要視されるところです。
ただ最近では転職していても大手企業から大手企業への転職やヘッドハンティングなどでキャリアアップしていて所得も上がっている場合はプラス材料となるケースが増えています。
そしてその他の借入履歴の状況や、家族状況、持家か賃貸か、給与所得のみか確定申告しているのかなどの収支関係も当然チェックされます。
会社経営者や個人事業主は不動産投資ローンの融資審査ではどのように属性を評価されるのか？
会社経営者に関しては基本的にその経営している会社、個人事業主であればその事業で利益が出ているかという点が最も重要な審査ポイントとなります。
つまり金融機関は借主の本業をチェックして融資審査を行うということになります。
本業が赤字でその赤字を埋めるために収益物件を取得するということは基本的には認められないということです。
本業でしっかりと利益が出ていて、その節税のために収益物件を取得するということであれば喜んで融資してくれるはずです。
なにはさておき、まずは本業での経営状況が金融機関の融資審査には大切だということです。
また、借り入れを必要としない会社のオーナー経営者のなかには、役員報酬を多く取って会社自体は赤字にしている人も多くいます。
この場合は赤字だからといって即座に融資審査が通らないということはありません。
オーナー経営者の役員報酬は財布は違いますが同じ利益として見られますので、この場合は会社が赤字であっても問題なく融資が受けられることになります。
おわりに
ほとんどの金融機関は融資審査時に、
- 借主の属性評価
- 物件の担保評価
の両方を掛け合わせて判断します。
しかしそのウエイトは明らかにどの金融機関でも借主の属性評価に重きを置かれることになります。
このことから、
- 担保評価の出ない物件でも借主の属性が良ければ融資を受けることができる可能性がある
- いくら担保評価が出る物件でも借主の属性が悪ければ融資を受けられない可能性がある
という2つのことが言えるということです。
そして、
『属性評価』＝『本業の利益』と見て金融機関は融資審査を行うということを頭に置いておく必要があります。
