不動産投資を行っていて突然やってくる税務調査に対する対策はあるのでしょうか？
税務調査が入るという連絡は突然やってきます。
不動産投資の経理についてはすべて税理士に任せていて、どのように準備をすればよいのか分からないという人も多いのではないでしょうか？
税務調査が入ると必ず追徴課税されるという話もよく聞きます。
税理士が経理処理した不動産投資の決算でもそんなに間違いがあるものなのでしょうか？
税務調査が入ることが決まったら、申請書類を再確認して、必要に応じて税務調査に強い税理士に同席してもらうことも大切です。
この記事では不動産投資の税務調査で追徴課税されないための対策と重要チェックポイントをご紹介します。
税務調査は法人の6％に毎年実施されているのをご存知ですか？
税務調査とは、税務申告した内容が正しいかどうかを、税務署が調査することをいいます。
税務調査が入る際には、基本的には事前通知があります。
そして税務調査は毎年法人の6％ほどに実施されているといわれています。
なので全体で見ると10年に1回も来ないくらいの確率です。
また、個人については100人に1人の割合で来るといわれています。
ただし、税務調査に入る確率は、会社の規模や内容、売上などによって異なり、5年に1回税務調査が入る会社もあれば、3年に1回税務調査が入る会社もあります。
新設法人で比較的多くの利益が出ている会社は、設立3年目に税務調査が入るケースが多いともいわれています。
いずれにしても、いつかは税務調査が入るという認識を持って正しい会計処理を心掛けるほかありません。
また、最近では不動産所得者への税務調査を強化するという方針で調査対象を広げているともいわれています。
これは、国全体で税収不足という問題があり、今までは不動産所得者への税務調査がほとんど行われていなかったということが背景にあるようです。
税務調査を受けた会社の約7割が税務処理の誤りを指摘されるといわれています。
しかし、脱税などの不正をしていなければ全く怖がる必要はありません。
自分で対応するのに不安があるときは税理士に同席してもらい、税務署に対してきちんと説明してもらいましょう。
また、税理士でも不動産に詳しくない税理士や税務調査を経験したことのない税理士では心もとないので、必要であれば不動産に精通していて税務調査に強い税理士に同席をしてもらうことをおすすめします。
税務調査のチェックポイント
短時間の税務調査で1年分、場合によっては3年分の会計資料をチェックするので、税務調査官もポイントを絞って見てきます。
税務調査が入る連絡を受けたら、自分でも確認しておく必要があります。
また、顧問税理士に相談して、今までの確定申告の内容や決算の内容に問題がないかを再度確認する必要があります。
①売上の計上時期
売上の計上時期が間違っている、もしくは操作されていないか確認されます。
特に、その期の決算で計上するべき売上が漏れていないかどうかは、税務調査で重点的に見られるポイントです。
②交際費
交際費が収益物件の運用と関係なく使われていないかは必ず税務調査でチェックされます。
収益物件の運用と関係のない経費についてのチェックが最近は厳しくなっていますので、注意が必要です。
税務署の認識では不動産所得者に交際費はあまり必要ないというスタンスなので、かかった交際費についてはきちんと説明できるような準備が必要です。
③契約書関係の整理
収益物件の運用においては、
- 売買契約書
- 賃貸借契約書
- 管理委託契約書
など諸々の契約書を税務調査でチェックされます。
たとえば、減価償却の算定のもととなる土地と建物の価格割合については、必ず税務調査でチェックされると考えて、きちんと説明できるようにしておくべきです。
④売上の計上漏れ
売上の計上漏れは、その後のお金の流れも含めて税務調査ではチェックされます。
収益物件で多いのは家賃の滞納です。滞納家賃は売上に計上する必要がありますが、これが漏れているケースが多く税務調査で指摘されますので注意が必要です。
⑤人件費
身内の雇用について税務調査でチェックされます。
勤務実態がない場合は、雇用関係を税務調査で否認される場合もあります。
税務調査への対策
税務調査にはきちんと準備して臨むべきです。
たとえば税理士が耐用年数を間違っていて9年で償却するべきところを3年で償却して申告していたために、そのミスを税務調査で指摘されて過小申告加算金の10％を追徴されてしまったというようなケースもあります。
このケースでは、税務調査が入るという通知が来た時点で、再度確認して誤りに気づいて修正申告をしておけば、追徴加算金を取られずに済んだのでもったいないケースです。
税務調査において、調査官の勝手な解釈で恣意的に追徴したりすることはできません。
調査官が決算内容の誤りを指摘してきた場合は、どの法律に規定があるのか、どんな解釈で誤りだと言っているのかが重要になります。
そして何より大切なのは、調査官の主張に抗弁するには、それを証明する証拠が必要だということです。
日頃からこまめに疑われそうな領収証にはその内容をメモ書きしたり、日誌をつけておくなどして証拠を残すことを心掛けておくことが大切です。
特に収益物件の運用と関係ないと思われがちな、
- 交際費
- 旅費交通費
- 福利厚生費
などについては、注意が必要だといえます。
- 誰と何の目的で使ったのか
⇒相手の名前や人数、内容を記録しておく - 私的活動との按分
⇒車のガソリン代、旅行などは写真や領収証を残し、活動内容を記録しておく
税務調査官も、確実な証拠を提示されれば否認できないので、きちんと書類を整えておくということは税務調査対策として最も大切です。
おわりに
税務調査が入る連絡が来たら、できるだけの準備を整えて税務調査に臨むべきです。
まずは申告の申請書類を再確認して、必要に応じて税務調査に強い税理士に同席してもらうことも必要です。
税務調査は限られた時間の中で、誤りやすいポイントを絞って見てくるので、誤りやすいポイントを重点的にチェックして追徴されないように注意します。
事前に誤りに気づけば修正申告を行えば追徴加算金を免れることができます。
税務調査への対策はとにかく経費の証拠をきちんと残しておくことです。
調査官もきちんと証拠が残っていれば否認することはできないからです。
