不動産投資で家賃滞納者に対して給料差押えによって強制的に滞納家賃を回収することはできるのでしょうか？
答えはイエスです。
給料差押えの手続きを踏むことで家賃滞納者の勤務先から家賃を払ってもらえます。
賃借人が入居する際に書いてもらう書類に入居申込書があります。
- 賃借人の住所
- 氏名
- 年齢
- 勤務先
- 部署名
- その連絡先
くらいまで書いてもらっている理由として、
- その人の支払い能力や属性を確認する『入居審査』としての側面
- 家賃を滞納した時の『給料を差押えする』ための連絡先としての側面
の2つの側面があるのはそのためです。
ただ給料差押えよりも大切になってくるのがいかにスムーズに家賃滞納者を退去させるかということは知っておくべきです。
この記事では、給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と給料差押えよりも建物明け渡しが最優先な理由をご紹介します。
給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と給料差押えよりも建物明け渡しが最優先な理由
家賃滞納者に対して給料差押えをすると家賃滞納者の勤務先から家賃を払ってもらえることになります。
家賃滞納者に対して督促を何度も行っても滞納家賃を支払ってこない場合は『給料の差押え』という方法があります。
給料差押えとは給料が勤務先から賃借人に支払われる前にそこから家賃分を強制的に差し引いて勤務先から直接こちらに滞納家賃を振り込んでもらうという方法です。
本人の意思にかかわらず給料から強制的に差し引くことができるため確実に家賃を回収することができます。
家賃滞納者への給料差押えの手順
差押えは非常に強い権力ですので、差押さえるためには『債務名義』が必要になります。
債務名義とは裁判所からの
- 確定判決
- 和解調書
などのことを言います。
そのため、給料を差し押さえるためには事前に訴訟を起こす手続きが必要となります。
その後、下記書類を裁判所に提出して申し立てます。
- 債権差押命令申立書
- 債務名義(執行文の付与が必要)
- 送達証明書
- 資格証明書
- 滞納者の勤務先の会社謄本
- 住民票、戸籍の附票など
給料を差し押さえるためには大前提として『家賃滞納者の勤務先』が判明している必要があります。
たとえ裁判で勝訴しても裁判所が公権力によって家賃滞納者の勤務先を調査してくれるわけではありません。
そのため家賃滞納者の勤務先が分からなければ給料の差押えは不可能となります。
滞納家賃全額は差押えできない場合がある
給料の差押えができたとしても家賃の全額を一度に差押えできるとは限りません。
給料の差押えには債務者の生活を守るために一定の制限がかかっており、手取り収入の1/4までしか差し押さえることができないことになっています。
そのため家賃が6万円だとしても給料が20万円であれば5万円までしか差し押さえられないことになります。
差押えができないだけで債務は残りますので、あとの1万円は自力で直接回収することになります。
家賃滞納者に対する給料差押えのデメリット
給料差押えには家賃滞納者が会社をクビになる可能性があるので余計に家賃が払えなくなるリスクはあります。
給料を差し押さえると、家賃滞納者の勤務先に裁判所から差し押さえ命令書が届きます。
普通の会社であればこれが届いた時点で滅多に見るものではないためびっくりすることになります。
そこには、
- どの社員が
- どんな理由で
- 誰から
- いくら
差し押さえられているのかがはっきりと書かれています。
つまり勤務先に家賃を滞納していることが完全にバレてしまうということです。
これは社内的にも非常に印象が悪いですから、出世コースから外されたり、場合によっては解雇される可能性があります。
もちろんこんな理由による解雇では不当解雇になりますので、現実的にはその社員が自主退社するように仕向けて辞めさせることになります。
万が一給料を差し押さえたことによって、滞納者が職を失うこととなれば、滞納者の支払い能力はなくなり、今以上に滞納家賃の回収は困難となってしまうのです。
ですので、給料差押えは最終手段として、やらないけど賃借人に給料差押えをちらつかせてプレッシャーをかけて支払いをうながすための手段として認識しておいたほうが良い側面もあります。
滞納家賃を回収している間に更に滞納が発生する
3ヵ月分滞納している状態で給料の差押えをして、給料3ヵ月分を差し押さえて全額回収したとしても、そのときには更に家賃滞納が発生している可能性があります。
家賃のように毎月債権が発生する場合は、たとえ給料を差し押さえたとしても、それだけでは根本的な解決には至らない可能性があるということです。
家賃滞納者に対しては滞納家賃の回収より建物明渡しが最優先な理由
不動産投資において、万が一家賃滞納に遭遇したら、滞納家賃の全額回収よりも、建物の明渡しを最優先に考えることが重要です。
家賃滞納入居者がその部屋にいるだけで、新たな損失がどんどん増えてしまいます。
まずは建物明渡請求によって部屋を奪還しそのうえで給料を差し押さえるなどしてゆっくり滞納家賃を回収するほうが合理的です。
部屋を一刻も早く明け渡してもらうことを最優先にして、空けた部屋に早く新たな入居者に住んでもらったほうが、よほどメリットがあるということです。
おわりに
- 給料の差押えは債権回収の手段としては非常に有効なのですが、家賃滞納の場合は、問題の根本的な解決にはならないケースが多いため、まずは建物明渡しを優先的に考えるようにする。
- 給料の差押えは、実際に実行するよりも、家賃滞納入居者に対するプレッシャーをかけるために使う。まともに働けている入居者であれば、会社に差押え書類が届くことは嫌なことになるので、給料差押えしますよ、会社に書類が届きますよとプレッシャーをかけて、支払いを促す手段とすることができる。
- 家賃滞納者には一刻も早く部屋を明け渡してもらうことを最優先に考えてその空けた部屋に早く新たな入居者に住んでもらうという考え方を持つ必要がある。
