不動産投資で『サブリース』や『家賃保証付』の新築物件だと空室の心配がなくなるので安心安全なのでしょうか？
100％安心安全とは言い切れませんし新築のうちから家賃保証をつけるのはもったいないです。
家賃保証はサブリースとも呼ばれており、家賃保証会社が空室の有無にかかわらず毎月一定額のサブリース賃料をオーナーに支払う仕組みのことです。
サブリースや家賃保証は主に新築の収益物件を建てたり購入したりする際につけることを勧められるケースが多くあります。
家賃保証と言われると保険のようなニュアンスに聞こえますが保険のような相互扶助の仕組みではありません。
空室のリスクを家賃保証会社が引き受ける代わりにオーナーが募集賃料の1割や2割などを家賃保証会社に支払うという仕組みになっています。
この記事では、不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなるので安全なのか？について考えていきます。
新築物件の不動産投資でサブリースや家賃保証から得られるメリットは実は少ない
不動産投資でサブリースや家賃保証をつけたほうが実はリスクが高くなります。
それはなぜでしょうか？
家賃保証やサブリースの多くは新築時に建築会社や販売会社がオーナーに提案してつけています。
オーナーからすると家賃収入は減額されるものの空室を心配しなくて済むので家賃保証をつけたほうが安心だという判断をしているのです。
しかしここには根本的な間違いがあります。
家賃保証をつけているサブリース業者や家賃保証会社が入居者を募集するための特別なノウハウを持ちあわせていないという点です。
もし何か代えがたいノウハウや仕組みがあるのであれば、対価を払ってそのサービスを受けることは悪い選択肢ではありません。
しかしほとんどの場合は実際はそうではないということです。
そうであればわざわざ家賃の一部をサブリース業者や家賃保証会社に払わなくても自分で営業力が強い管理会社を探して募集をかけたほうが、手残りとなる利益は間違いなく多くなります。
そのお金を貯めていたほうがよっぽどリスクヘッジには有効だといえます。
サブリースやなぜ家賃保証がビジネスとして成り立つのかという仕組みを考えなることが大切です。
そうしなければ業者から言われるままに知らないうちに搾取されてしまうことになるからです。
そしてサブリース賃料や家賃保証額はどんどん下がっていく
それでも長期契約のサブリース契約や家賃保証ならいいのではないか？
と思われるかもしれません。
実際に家賃保証は10年以上の長期契約となっていることも多いです。
そのため建物が古くなってきて入居者を見つけにくい状況になった時にサブリースや家賃保証がついていれば安全で安心だと考えるオーナーも多く存在します。
しかし実際はそううまくはいきません。
ほとんどのサブリース契約や家賃保証契約は10年以上の契約期間となっているものの2年ごとなどの間隔で家賃相場の変動にあわせて家賃保証額を見直すという条項が入っています。
つまり契約自体は10年などの長期にわたりますが肝心の家賃保証額は10年間同じというわけではなく数年ごとに見直されるということです。
収益物件を建てた当初は新築に住みたいと考える人が大勢いるため問題なく満室になります。
そのためサブリース業者や家賃保証会社はリスクなく家賃と家賃保証額の差額を利益として得ることができます。
これが5年程度経つと入居者が何回転かして募集家賃も下がってきます。
そうすると次第に家賃と家賃保証額の差が小さくなり場合によっては逆転してしまいます。
そうなる前にサブリース業者や家賃保証会社はオーナーに家賃保証額の減額を迫ることになります。
10年間同じ家賃が保証されるものだと考えていたオーナーとサブリース業者や家賃保証会社がもめるという事態が頻繁に起こっていますが、家賃保証額が変動することは契約書に書かれているのでそれについて争ったところで全面的に勝つことは難しいでしょう。
サブリース業者や家賃保証会社はこうなることを十分予測しているため、そのことをオーナーに指摘されても契約書には2年ごとの見直しと記載されていますがそうなる可能性は低いですなどと口頭で補足するなど、かなり曖昧でグレーな説明をしていることも多いのです。
このようなやり取りがあったことを指摘したところで、この営業マンがその地域の担当から外れてしまっていたら、オーナーは矛を向ける先がなくなってしまいます。
家賃保証会社は善意で家賃保証をしている訳ではなく、自社が利益を得るためにオーナーに家賃保証の話をしています。
新築時は特別なことは何もしなくても入居者が決まることが多いので、このおいしい時期にサブリース契約や家賃保証をつけてサブリース業者や家賃保証会社にお金を渡してしまうのは大変もったいないといえるのです。
サブリースや家賃保証をつけてもよいケースとは？
家賃保証を検討しても良いケースもあります。
それは、購入したいと考える中古収益物件の空室が多く融資付けが難しい場合です。
空室が多いことの理由がリフォームを実施していなかったり募集家賃が高すぎるなどハッキリしていたとしても、審査する銀行は空室率が高い収益物件の融資について難色を示す場合があります。
そのような場合は1年間などの一定期間、サブリース契約や家賃保証をつける交渉を家賃保証会社としてから銀行に持ち込むと、融資が通りやすくなる場合があります。
なのでこのようなケースでは銀行への融資対策としてサブリース契約や家賃保証をつけることを検討してみてもよいといえます。
おわりに
家賃保証はサブリースとも言われ、空室があってもサブリース業者や家賃保証会社から一定額の賃料が入るため安心だと感じる人が多いですがよく検討してみる必要があります。
家賃保証会社といっても、賃貸募集に何か特別なアドバンテージがある訳ではなく、空室のリスクをオーナーから引き受けるだけで、家賃の1割から2割が利益となるビジネスモデルです。
特に新築の時は、入居者も決まりやすく、何も特別なことをしなくても満室にできることが多いので、そこでみすみすサブリース業者や家賃保証会社に家賃の一部を支払う必要はそもそもないということに気づくことが重要です。
