不動産投資で購入した収益物件に家賃滞納者がいる場合、保証会社に加入していなければ毎月の未払いが溜まる一方となります。
どのような手順を踏めば、こういった家賃滞納者に速やかに退去してもらえるのでしょうか？
家賃滞納者への即効性のある対処法はなく、まず滞納家賃を督促し、支払に応じなければ最終的には裁判をするしかありません。
この記事では、不動産投資で家賃滞納者を追い出すには裁判しかないのか？力ずくで家賃滞納者を追い出す方法は？についてご説明します。
不動産投資で家賃滞納者を大家が追い出すには裁判しかないのか？力ずくで家賃滞納者を追い出す方法は？
まずは何をさておき滞納家賃の回収を試みる
保証会社に加入していない入居者に限って滞納する
家賃の滞納を防ぐためには保証会社への加入が必須ですが、中古物件を取得した場合には既存の入居者が保証会社に加入していないケースがほとんどです。
既存の入居者に対して保証会社への加入を促しても、すべての入居者を加入させられるわけではありません。
そして保証会社に加入していない入居者に限って家賃を滞納するというケースも多々あります。
その場合には不動産投資家が自らもしくは管理委託している場合は管理会社が滞納家賃を回収しなければなりません。
滞納が起こったらすぐに督促の連絡
家賃回収の最大のポイントは、滞納が起こったらすぐに督促の電話と書面での通知を行うことに尽きます。
月末に入金が無かったら月初めの早い段階で督促を行うことによって、大きな滞納になることを防ぐことができるからです。
連絡しても払わなければ訪問
それでも払わない入居者に対しては、直接訪問します。
家賃滞納者に対して、家に来られるのは嫌だという心理的なプレッシャーをかけることで、家賃回収を図ります。
連帯保証人にも連絡
連帯保証人がいれば、連帯保証人に対しても電話や書面による督促を行います。場合によっては内容証明を送ることも有効です。
人間にはやはり人に迷惑をかけるのは嫌だという本能的な意識がありますので、この段階で支払う入居者がほとんどだといえます。
それでも払わなければ回収困難になりやすい
ただ、ここまでしても連絡が取れなかったり、連絡を無視したりする入居者からの回収は非常に難しくなります。滞納額もすぐに3か月分、4か月分と膨らんでいきます。
3か月以上滞納額が膨らんでしまうと、余計に回収が難しくなります。入居者も滞納額が大きくなってしまって支払いをあきらめてしまうからです。
なので、滞納の初期での督促が非常に重要になるということです。大火事になる前にボヤの段階で消火する必要があります。
家賃回収を専門に行う弁護士事務所に委託するのもひとつの手段
滞納金額が大きくなってしまったら、家賃回収専門の弁護士事務所に委託するのも手段のひとつとして有効です。
現在では、この分野に特化した弁護士事務所も出てきており回収を委託するオーナーや管理会社も増えてきています。
費用は成功報酬のところが多く回収額の30％程度が一般的です。
全額回収できないリスクを考えれば合理的な方法だといえます。
裁判は時間と金がかかるので力ずくでの家賃滞納者の追い出しはダメなのか？
何か月分もの滞納家賃がありいくら督促しても支払いに応じない場合は、裁判を通して明け渡しの判決を得るしか方法はありません。
普通賃貸借で貸している場合、オーナーが力ずくで入居者を退去させることは不可能です。
家賃を払ってくれなければ出ていってもらうと何度伝えたとしても、入居者本人が住み続けている以上、基本的にはどうすることもできません。
入居者も出かけているか、部屋にこもっているなどして、電話にも出ず、直接話し合うことさえ難しいケースも多くあります。
こうなってしまうと、残された手段は裁判のみです。
部屋を明け渡されるべきかどうかを裁判官の判断に委ねるわけですが、半年を超えるような長期間にわたって滞納し続け、督促の連絡にも応じない状況であれば、まず間違いなく明け渡しの判決が出されます。
そして、裁判官によって強制的に執行してもらうことになります。
どれだけ悪質な滞納者であっても、強引に退去を迫るような対応はご法度です。
- カギを交換してしまう
- 荷物を出して倉庫に入れてしまう
などの対応を取る管理会社も一時話題になりましたが、普通賃貸借においてオーナーにそこまでの権限はありません。
逆に入居者から訴えられて無用な負荷が増えてしまうことにもなりかねないので、合法的な手段で進める必要があります。
裁判で判決を取って強制執行まで行えば、最低半年、長くて1年ほどかかります。
この間は賃料も入らないし弁護士費用もかかるうえに、強制執行の費用もかかり、オーナーにとっては踏んだり蹴ったりです。
そのため基本的には、裁判の前の段階でできるだけ早期に回収することに努める必要があります。
まとめ
家賃滞納者をすぐに追い出せる方法は残念ながらありません。
どれだけ悪質な家賃滞納者であってもオーナーが力ずくで退去させることはできないのです。
なので、家賃滞納が起こったときの初動が大切になります。
滞納が起こったらすぐに電話や文書で督促をして、連絡が無ければ訪問したり連帯保証人に連絡を取ったりして、とにかく回収に向けた動きをできるだけ早い段階で行うことが最重要となります。
それでもダメなら、裁判で時間と費用をかけて、合法的に強制執行することで、最終的には家賃滞納者を追い出すことができます。
