不動産投資で賃貸管理会社に管理委託をしていると原状回復も含めると必ずリフォームが発生します。
このリフォームについては賃貸管理会社の
◎リフォーム提案力＋リフォームコスト
をよく確認するようにしましょう。
不動産投資の中で建物管理費と管理料を除くとランニングコストで最もかかってくるのがリフォームコストだからです。
賃貸管理会社の中には、管理料は安いがリフォームコストが高い会社も多くありますので、よく確認しなければ結果的には全体の管理コストが上がってしまう結果になります。
お金をかけすぎては費用倒れになり経営効率が悪くなります。
かといってお金をケチりすぎても新規入居者が決まりにくくこれまた経営効率が悪くなります。
不動産投資オーナーとしてはぜひ経営者目線で空室リフォームの費用対効果のバランスを判断したいところです。
この記事では、賃貸管理会社のリフォーム提案力とリフォームコストのバランスが取れているかを確認する方法をご紹介します。
空室の原状回復リフォームとプラスαのリフォームができるか？：空室リフォームの提案力が賃貸管理会社にとっても必要な時代に
不動産投資で空室の入居者を決めるためには今までのような普通の原状回復をしていれば良いという時代ではなくなってきています。
同じ間取り、同じ家賃であれば、少しでもおしゃれであったり付加価値があった方が空室が埋まりやすくなります。
特に物件案内して入居希望者にいいねと言われても実際に契約に結びつかなければ意味がありません。
そこにはかっこいいだけではなく、
- 住みやすい
- 使いやすい
ということが何よりも重視されます。
また、最近はにおいにも敏感な人が増えており、犬などのペットを飼った後の部屋では特殊清掃を入れたほうがいいケースもあります。
つまり、入居者へアピールするリフォームを行えることが重要であり、この提案ができる賃貸管理会社かどうかを把握する必要があります。
簡単に確認するとしたら『自分の所有する物件に同じ間取りであれば、どのようなリフォームを提案しますか？』と聞いてみても面白いと思います。
- 最近の若い人は、明るい色が好きで、クロスに黄色を使ったり、ユニットバスに黄色のアクセントパネルを使うと反響がいい。そして、クロスは壁一面で3万円、アクセントパネル3万円で合計6万円の投資をオーナーにしてもらって契約を決めている。
- 濃い色の昔ながらのフローリングは人気がなく、クッションフロアシートだと差別化ができないので、明るいフロアータイルにしてからよく決まるようになった。クッションフロアシートは3万円で、フロアータイルだと5万円くらいのため、差額2万円が新規の投資となりますが、よく決まります。
のような形で、どのようにリフォームしたら決まる部屋にできるのかを具体的にリフォームコストとセットで提案してくれるかを確認すれば間違いないと考えられます。
まとまった費用がかかる資産価値向上のためのリフォーム提案は限定的に聞くほうがいい
本来は、資産価値向上のためのリフォーム提案は必要ですが、管理会社変更や新規に管理会社を選ぶときには限定的に聞くようにします。
リフォームなしで現在の間取りではまったく決まらないという場合には確認する必要がありますが、既存の間取りで決まっている場合は特に確認しなくてもよいと考えられます。
理由としては、
- リフォーム後の家賃増額分に対する投資が適切かを高度に判断する必要があるため、管理会社を選ぶ段階で一緒に検討していると混乱を招きやすい。
- 管理会社のリフォームはリフォーム会社の見積もりよりは2割～3割程度は高い。
などの理由で、資産価値向上は落ち着いて別途検討したほうがよいと考えられます。
リフォームコストとリフォーム後の家賃のバランスが取れているか必ず比較する
既存の空室が現在の間取りで決まらない物件は、リフォームコストとリフォーム後の家賃について提案を受けるのがよいと考えます。
リフォーム費用への投資目安
- 空室が1年以上・・・リフォーム後の家賃×24ヵ月で投資が回収できる範囲 例：リフォーム後の家賃6万円×24ヵ月＝144万円
- 空室が1年未満・・・(リフォーム後の家賃-リフォーム前の家賃)×12ヵ月×5～10倍程度 例：(リフォーム後家賃6万円-リフォーム前の家賃5万円)×12ヵ月×5～10＝60万円～120万円
となります。
リフォームコストが大きく上回る場合は投資回収が遅れることになりますので注意が必要です。
管理会社から提案されるリフォームのコストの判断基準を持つ
リフォームの提案力も大事ですが、より重要なのが収支に直結するリフォームのコストです。
賃貸管理会社は、リフォーム業者を下請けで工事依頼しますのでどうしても構造的に割高になります。
リフォームの提案を受けるときに原状回復の単価を聞いておき、リフォーム費用が安く収まる会社かは確認しておきます。
リフォーム単価の目安
- 量産クロス 東京・名古屋：850円～1,000円/㎡ 大阪：650円～850円/㎡
- エアコン 1R用：季節変動がありますが、7万円～8万円程度
- クッションフロア(CF) 2,700円～3,500円/㎡
- フロアータイル 4,000円～4,700円/㎡
あくまで目安程度ですが、上限よりオーバーしている管理会社を選択すると、全般的に高いリフォームコストがかかってくることが多いです。
上記範囲から逸脱して高い場合はリフォームの中身を確認するなどしないと、コストが高いまま管理委託をしてしまうことになり、不動産投資の運営コストが上がりその結果利益が出にくい体質になってしまいます。
おわりに
- 不動産投資をしていると、空室の次に悩ましいのが原状回復を含めたリフォームコストだといえる。リフォーム提案力とリフォームコストのバランスのよい賃貸管理会社を選ぶことが必要となる。
- 賃貸管理会社の中には、管理料は安いがリフォームコストが高い会社も多くあるので注意が必要。
- リフォームコストをコントロールできれば、利益の上がりやすい不動産投資ができることになる。リフォームコストがある程度抑えられる賃貸管理会社かどうかを確認しておくことも重要となる。
