不動産投資で儲かる高利回りの築古木造アパートを仕入れて売却時にも高値で売り抜けるための目利き力

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築古木造アパート投資のメリットと注意点

不動産投資で築古の木造アパートへの投資の収益性はどうなのでしょうか?

不動産は基本的に築年数を重ねるほど建物の価値が下がり土地値に近づいていきます。

収益物件の場合は収益還元法で値付けをしているので築古の物件であっても入居者が埋まっていて現況で収支がよく回っている物件についてはそれなりに高めの値付けをされていることが多いです。

不動産投資で儲けるための築古の木造アパートの狙い目は、現状では空室の多いのですがうまくやれば稼働率が上がって収益が上がることが見込めそうな物件です。

築古の木造アパートであれば空室が増えてくると物件が古いことも手伝って売主も弱気の価格設定になりますので、実際に改善すれば空室が埋まるのかどうかをシミュレーションした上で価格交渉をして購入することで割安で仕入れることができるというわけです。

なので築古木造アパートへの不動産投資は、うまく満室にできればという条件付きですが、高い利回りが望めるといえます。

築20年以上といった築古の木造アパートを満室想定で利回り15%以上で購入してリフォームして貸し出す投資方法は、中古RCマンション投資と並んで、取り組む人が多い不動産投資の手法です。

そのためには本当に収益が上がる物件なのかを目利きする必要があります。

この記事では、不動産投資で儲かる高利回りの築古木造アパートを仕入れて売却時にも高値で売り抜けるための目利き力についてご紹介します。

不動産投資で儲かる高利回りの築古木造アパートを仕入れて売却時にも高値で売り抜けるための目利き力

築古木造アパート不動産投資のメリットとは?

築古木造アパートでの不動産投資法は、月100万円以上のキャッシュフローを得ている人も実際に多数存在しており、ある程度再現性が確立されている不動産投資の手法だといえます。

築古木造アパートでの不動産投資のメリットとして、

  • 固定資産税が安い
  • 管理費用が安い
  • 柔軟な間取り変更のリフォームができる

などが挙げられます。

ただし、購入時点では空室がかなりある場合が多く、空室をリノベーションして刷新したり、購入者自身でDIYをして直したりして取り組んでいる人も多くいます。

利回り15%以上などの高利回りで購入するため、しっかりと満室で運営できると多くの収益が見込めるのが、築古木造アパート不動産投資の最大のメリットです。

 

築古木造アパート不動産投資の際に注意すべき点とは?

木造の耐用年数である22年を超えた築古物件は建物の価値がほぼゼロなので、融資を申し込んでも金融機関からの評価が低く、金融機関が思うように融資に応じてくれないことがあります。

築古の木造アパートに融資してくれる金融機関は、日本政策金融公庫や一部の地銀や信金になりますが、耐用年数を超えた木造アパートに融資する金融機関の数はかなり限られるといえます。

また、1棟目が購入できても、その物件の積算評価が低く資産性がないため、2棟目や3棟目の融資に応じてくれないことが多くなります。

木造物件だけで数億円規模まで投資金額を拡大していくことができる人は非常に稀なのです。

そもそも物件の単価が小さく、1棟当たりの価格が3000万円前後ぐらいであることも多いため、物件を購入する数がRCマンション投資と同じだったとしても、1億円前後の価格が中心のRC物件と比べてなかなか投資規模を拡大できないことがデメリットであり注意点だといえます。

しかし、築古木造アパート投資は銀行からの借入金額が少なくてすむので、あまり多くの借金を背負いたくないが不動産投資をやりたいと考えている人には向いているといえます。

注意点としては、築古の木造物件は、同じ築年数のRC物件や鉄骨物件と比べて耐久性に劣るため、修繕のための費用が多くかかってくる場合があるということです。

大都市の物件であれば、築古の木造物件でも入居需要が底堅いケースもありますが、地方だと築古木造物件の需要事態があまりない場合もあるので、購入前に賃貸需要をリサーチして調査をかけておく必要はRC物件以上にあるといえます。

 

まとめ

築古木造アパート投資のメリットは、ランニングコストが安く、間取りのリフォームなども柔軟にできるところにあります。

そして、満室想定で高利回りで購入できることが多いので、きっちり満室にできれば、大きな収益を見込むことができます。

その反面、木造は耐用年数が短いので融資には苦労することが多く、たとえ1棟目でうまく融資が引けたとしても、それが2棟目や3棟目と続けていくことはさらに難しくなります。

なので、投資規模を拡大するのは難しいといえますが、多くの借金を背負いたくないという人には向いている投資法だといえます。

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