住宅ローンが払えなくなって任意売却で競売を回避する場合で、実際の任意売却の流れとはどのようなものなのでしょうか？
債務者の住宅ローンの延滞に始まって債権者との交渉や契約決済まで、任意売却は大きく分けて下記の8つの流れで進んでいきます。
- 債務者の住宅ローンが延滞・滞納されていること
- 債務者・物件所有者の任意売却への同意があること
- 任意売却不動産の調査・査定評価
- 任意売却不動産の購入希望者探し
- 購入希望者からの買付証明書の取得
- 債権者への配分案の作成
- 債権者等利害関係人との調整
- 最終合意・契約決済引渡し
の主に8つのステップが任意売却にはあります。
この記事では、住宅ローンが払えない場合に任意売却で競売回避するために理解しておきたい任意売却の流れ8つのステップを時系列にご紹介します。
任意売却での競売回避ステップ①：債務者の住宅ローンが延滞・滞納されていること
債務者の住宅ローンの延滞や滞納をきっかけとして債権者からは住宅ローン残高の一括請求や代位弁済が行われ、その結果競売を含めた不動産の処分を中心とした債権回収が始まります。
不動産の任意売却はこのような債権回収の中でも中心的な位置づけとなるものです。
不動産の任意売却をうまく活用して債権回収を図ることができれば、債権者である金融機関にとって回収の最大化につながります。
また、債務者から見ても任意売却で不動産をできるだけ高値で売却することができれば、不動産の処分後の残債務の圧縮につながり残債務を減らすことができるので任意売却後の生活の立て直しが図りやすくなるのです。
任意売却での競売回避ステップ②：債務者・物件所有者の任意売却への同意があること
②-1：任意売却前の面談交渉の重要性
任意売却を行うための条件として、不動産の処分権限者の売却意思と協力が必ず必要です。
その中でも最も重要なのは、不動産の所有者との直接面談交渉にあります。
債務者自身は任意売却を行うことで不動産を取られてしまうことになるので、近所の評判や世間体などを気にして競売を避けたいという思いは必ずあります。
しかし競売になるのは嫌だと分かっていても任意売却でもなかなか債務者の腰は重いものです。
なので事前によく話し合って今の不安な現状や将来の計画をきちんと話し合って競売で不動産を失うよりも任意売却でできるだけ高値で売却して残債務を少なくしていく必要性を理解する必要があります。
あとは債務者と所有者が別々であったり、共有者がいる場合などは双方の同意が必要になります。
たまにあるのはどちらかが任意売却に対して非協力的であったり、音信不通でどこにいるのかも分からず意思の確認をしようがない場合もあります。
その場合は残念ながら任意売却ではなく競売で処分されることになる可能性が高いです。
②-2：なぜ競売より任意売却なのか？競売と比較して任意売却のメリットとは？
任意売却には様々なメリットがあります。
物理的なメリットに目が行きがちですが、任意売却できちんと話し合いをして解決することで、その後の立て直しが競売よりもやりやすくなることが多いのです。
- 資産の値下がり
⇒時間が経つと資産の価値はどんどん目減りすることが多いので、できるだけ早期に任意売却で不動産を売却することで借金を少しでも多く返済した方が得策といえます。 - 生活や事業の再建
⇒このまま何も対処をせずに競売となってしまえば、生活や事業の再建立て直しはより困難になります。任意売却の売却先から賃借することでリースバックで生活や事業の再建を行うことも可能です。 - いつまでも請求がくる
⇒担保不動産の処分ができないままでいると、いつまでも債権者から請求を受け続けることになります。任意売却で早く処分すれば債権者も償却の手続きに入ったりサービサーに債権を売却したりするので、再建の可能性が高くなります。 - 残債や遅延損害金の減免
⇒任意売却はあくまでも債務者と債権者の話し合いで進められるものなので、場合によっては残債や遅延損害金の減免措置が得られる可能性もあります。 - 引越し費用の工面
⇒引越しするにも引越費用や新居を借りる費用などいろいろなお金がかかってきます。競売だと一銭も手元には残りませんが、任意売却であれば話し合いによって引越し費用が出る可能性もあります。 - 精神的にも楽
⇒長年住んだ家なので競売で強制的に処分されるよりも、任意売却で納得した上で手離す方が精神衛生上楽に感じられます。近所の人にも任意売却であれば自ら売却したと言えば事情に気づかれることはありません。
②-3：任意売却はいつまでできるのか？任意売却の期限は？
任意売却を進める上で重要なのが、『期限を区切る』ということです。
不動産の所有者によっては任意売却に協力するふりをしながら、ずるずるといつまでも占有を続けるケースがあります。
そこで、『いつまでに任意売却ができなければ競売を申し立てる』という形で期限を切ってくる債権者が多いです。
これは債務者が任意売却に同意して協力している場合でも、債権者側のなかに任意売却に応じようとしない者がいる場合にも有効です。
とにかく債務者も所有者も債権者も権利関係者全員が交渉のテーブルにつけるかどうかを早期に期限を切って結論を取ることが重要なのです。
このような過程で、ときには債務者と債権者の間で敵対関係に陥る可能性もあります。
なので、任意売却の交渉は債務者と債権者が直接行うのではなく、専門の不動産会社やコンサルタントを仲立ちにして交渉を行うということが有効なのです。
任意売却での競売回避ステップ③：任意売却不動産の調査・査定評価
任意売却不動産は必ず依頼された不動産会社が自分の目で徹底的に現地調査を行うことが重要です。
- 地図
- 公図
- 不動産登記簿謄本
- 地積測量図
- 建物図面
くらいは最低限揃える必要があります。
最新の不動産登記簿謄本により権利関係者を確認し、現地調査により担保不動産の使用状況や占有状況などを把握することも必要です。
評価にあたっては、
- 地域制や用途
- 公法上の規制
- 権利関係
などの担保不動産の個別性をよく見たうえで、継続使用する評価ではなく処分できる評価を出すことが基本です。
任意売却での競売回避ステップ④：任意売却不動産の購入希望者探し
そもそもの話になりますが、最終的に購入希望者がいなければ任意売却は前に進みません。
そこで任意売却を依頼された不動産会社は債権者と調整を図りながら他社の不動産業者なども総動員して購入希望者を探します。
ここで注意することは、
- 破産手続きに対しての知識がまったくない
- 任意売却に関する知識やコンプライアンスを理解できていない
ような不動産業者に任意売却を依頼していると、かなりの高確率で問題が発生してしまい、それがトラブルへと発展してしまう危険性があるので注意が必要です。
任意売却での競売回避ステップ⑤：購入希望者からの買付証明書の取得
任意売却を依頼された不動産会社は購入意思を確認するために購入希望者から買付証明書を取得します。
買付証明書には買付金額と買付条件を記載し、買付希望者の署名捺印をもらいます。
書式はさまざまな書式があります。
債権者の指定がなければ、不動産会社が使用しているもので特に問題はありません。
任意売却での競売回避ステップ⑥：配分案の作成
任意売却不動産には、売買価格を上回る抵当権の設定や税金等の滞納処分による差押え登記があるのが普通です。
そういった状況で任意売却を成立させるためには、債権者と粘り強く交渉して抵当権や差押え登記を抹消してもらう必要があります。
基本的には公平に全ての利害関係者が納得する配分案を作成することが理想とはなりますが、この部分に関しては経験がものをいう部分でもあり、まったく任意売却は初めての人が交渉するとうまく進まないこともままあります。
任意売却での競売回避ステップ⑦：債権者等利害関係人との調整
抵当権を設定している債権者や税金などの差押え登記を抹消してもらうために、解除料などの交渉などで一番負荷のかかるのがこの部分となります。
最も影響の大きい債権者が主体となって解除料などを提示してその他の債権者や利害関係人との調整を図ることによって、任意売却がスムーズに行われる可能性が高くなります。
任意売却を依頼された不動産会社が一番力を発揮するところであり腕の見せ所でもあります。
ここで交渉決裂してしまうと任意売却は不成立となりここまで購入希望者を見つけてやってきたことが徒労に終わってしまうことになってしまいます。
任意売却での競売回避ステップ⑧：利害関係者との最終合意・契約決済引渡し・任意売却の完了
任意売却ではステップ⑦で債権者等の利害関係人との調整がまとまると不動産の売買契約を締結します。
その際に売買契約時点で速やかに決済日の段取りを前もってきちんと行っておくことが非常に重要になります。
なぜなら任意売却の決済は債権者や利害関係人が通常の不動産売買よりも圧倒的に多く、必要書類の不備などが1つでも決済日に判明したりすると、取引が中止にせざるを得ないことがあるので、売買契約を締結したら決済予定日までに早い段階で司法書士などと事前に十分な打ち合わせを行っておくことが望ましいといえます。
事前に必要書類のチェックを入念に行い、司法書士とも協力して決済がスムーズに行うことができるように債権者とも調整しておき、決済当日には配分案に沿った配分金種を準備しておくといった配慮が必要です。
決済当日は、
- 司法書士による解除証書の確認を行う
- 売買契約書の調印を行う（事前に契約調印してある場合は不要）
- 売買契約書に基づき買受人が物件所有者に代金を支払う
- 任意売却不動産所有者が銀行などの債権者等に対し、配分案に応じた返済を行う
- 債権者から任意売却不動産所有者に領収証を渡し、抵当権や差押え登記等を抹消するための解除証書等を交付する
という流れになり司法書士が登記を済ませれば無事に任意売却の完了となります。
おわりに
いかがでしょうか？
実際の任意売却での競売回避の実務の流れは、通常の不動産売買と違ってプロセスが多く複雑になります。
まったく初めての不動産業者やその担当者であれば、分からないことばかりでうまく手続きを進められない可能性があります。
任意売却のご相談は任意売却の経験豊富で実績があり信頼できる任意売却コンサルタントに依頼するほうが安心です。
