収益不動産の購入資金としてサラリーマンや公務員が個人で受けられる融資の限度額はだいたいいくらくらいなのでしょうか？
不動産投資の融資に限度額という概念はありませんが、一般的に個人だと2億円が最初のハードルとなることが多いです。
銀行の融資には特に限度額に規定はないことが多いのですが、2億円以上借り入れがあると、既存物件の積算評価や収益評価の計算が合格点であったとしても、残債の多さを理由に融資を断られる確率が高くなります。
ひとつの融資先の残高が多くなるほど銀行が取るリスク度合いがその融資に対しては高まると考えられるからです。
この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資で受けられる融資の限度額について考えていきます。
不動産投資でサラリーマンや公務員が個人で受けられる融資の限度額とより多くの借り入れを行うにはどうすればいい？
収益不動産の購入資金としてサラリーマンや公務員などの勤め人が個人で受けられる融資額は概ね2億円がひとつの基準になることが多いです。
それ以上の融資を受けようと思うと資産管理法人を設立して法人化することが必要になります。
資産管理法人を設立して法人化して黒字の決算を何期も重ねることで銀行に対する信用力が上がるからです。
勘違いされやすいのですが、資産管理法人を設立すればすぐにその法人に融資をしてもらえるわけではないです。
法人を設立して個人が代表取締役となり個人保証をすることで、資産管理法人で融資は受けられますが、この場合はあくまで個人としての信用力による融資となります。
なので融資額を5億、10億と増やしていこうと思えば、きちんと法人化してその資産管理法人の実績を積み重ねていく必要があるのです。
行き当たりばったりで収益不動産を買い進めていくのではなく、将来どれくらいの規模までやっていきたいのかを最初の段階で計画しておくことが何より大切になるということです。
銀行からプロとみなされればより多く借りることができる
サラリーマンや公務員が給与収入を裏付けとして資金を借りるという副業レベルの方法から、プロの不動産賃貸業者として収益物件を増やすというスタンスにシフトしていることを金融機関に見せることで、残債の多さを理由に融資を断られる事態を回避することができます。
収益物件の投資規模を10億円以上にしている人の多くは、一般企業が設備投資や運転資金に使うための融資である事業性融資のプロパーローンを利用して法人格で収益物件を増やしています。
しかし、このように不動産賃貸業者としてこうすれば認められるという確立した方法は実は存在しません。
目安となる基準は、
- 法人を設立している
- 保有している部屋数が50を超えている
が挙げられ、この基準を超えてくると不動産賃貸業の実績で金融機関に事業性融資のプロパーローンの融資可否を判断してもらえる入口には立てると考えられます。
自分の不動産投資への取り組みを、不動産賃貸業を行っているプロとして銀行から評価されることが増えれば、借入金額によらずに事業性融資のプロパーローンで融資を受けることができるようになります。
副業レベルのアパートローンでいくのか、事業レベルのプロパーローンでいくのかは、それぞれの思い描く投資戦略によって異なりますが、不動産投資の規模を2億円以上にすると最初から決めているのであれば、いずれ事業性融資のプロパーローンを受けなければ話が進まないことになります。
不動産投資を事業としてきちんと回して収益を上げていくことが銀行からの評価につながり、融資の限度額が上がることでより多くの借り入れを行うことができるようになるということです。
おわりに
サラリーマンや公務員の属性を利用したパッケージ商品のアパートローンは、借り入れしやすく審査も早いが、借り入れ総額が2億円を超えてくるとストップをかける金融機関がほとんどです。
1棟目ではアパートローンですんなり融資が引けたのに、2棟目3棟目と物件を増やそうとするたびに、融資審査が厳しくなるのはそのためです。
パッケージ商品のアパートローンは金融機関が規格化して作ったローン商品なので限界があるということです。
不動産投資を拡大させることを望むのであれば、最初から法人化して、事業性融資であるプロパーローンにチャレンジすることが、最終的には王道となります。
