不動産投資でアパートローンとプロパーローンの違いと銀行へのアプローチ方法のポイント

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サラリーマンはアパートローンを狙い経営者はプロパーローンを狙う

不動産投資で収益物件に融資をする金融機関はどのようなところがあってどのような形で融資をしてくれるのでしょうか?

不動産投資での収益物件に対する金融機関の融資形態には大きく分けて

  • アパートローン(パッケージローン)
  • プロパーローン

の2つの形態があります。

アパートローンはサラリーマン向きでプロパーローンは経営者や資産管理法人向きだといえます。

この記事では不動産投資でアパートローンとプロパーローンの違いと銀行へのアプローチ方法のポイントをご紹介します。




不動産投資でアパートローン(パッケージローン)とプロパーローンの違いと銀行へのアプローチ方法のポイント

不動産投資でのアパートローン(パッケージローン)とプロパーローンの違いとは?

収益物件への銀行融資には大きく分けて

  • アパートローン(パッケージローン)
  • プロパーローン

の2つの形態があります。

アパートローンとはパッケージ型である程度商品が決まっていてその決まった条件で貸し出しが行われるものです。

  • 金利
  • 融資期間
  • 融資割合

がある程度決まっており、それに当てはめて融資を行います。

住宅ローンの融資に近いイメージがアパートローン(パッケージローン)といえます。

  • スルガ銀行
  • オリックス銀行
  • 関西アーバン銀行

などの一部の地方銀行やノンバンクがアパートローン(パッケージローン)を積極的に展開していますが、金融機関のなかではアパートローン(パッケージローン)のような商品を持っているのは実は少数派です。

そしてプロパーローンはオーダーメイド型の融資です。

借入する人や法人の属性や収益物件の担保評価に応じて個別に融資条件を決めていくものです。

一案件ごとに金利、融資期間、融資割合を決めていく形になります。

ほとんどの金融機関で行っている収益物件への融資はこのプロパーローンのパターンです。

いずれにしても近年は各金融機関とも収益物件に対する融資に積極的な姿勢が見られます。

これは製造業を中心として融資金額自体が減少傾向にあり、各金融機関としても新たな貸出先としてアパートをはじめとした収益物件への融資を強化していることが背景にあります。

 

サラリーマンはアパートローン(パッケージローン)融資が狙いやすい理由

収益物件の購入が一般的に認知されて市場が形成されてきたこともあり、一部の金融機関ではサラリーマン向けのアパートローンがパッケージ商品で提供されています。

スルガ銀行やオリックス銀行などの一部の地銀やノンバンク系だけではなく、他の金融機関にも同様のアパートローン商品があることが多くなってきました。

アパートローンの特徴は、融資条件が項目ごとに決められていることです。

具体的には、

  • 借入資格(年齢・年収など)
  • 融資金額の上限
  • 返済期間

などがあらかじめ決められており、その融資条件に当てはまる人と物件のみが融資対象となるものです。

融資金額は物件の担保評価から算出され、担保評価の金額を超えて融資することはアパートローンでは原則としてありません。

また、融資金額の上限が1億円だとすると、いくら担保評価が高くても1億円までしか融資しませんし、融資割合(物件価格の90%など)、融資期間(耐用年数-築年数など)、金利等がすべて規格化されており、原則としてその範囲内で融資を行います。

このようにアパートローンは融資条件をある程度パッケージ化して審査を簡便化することで、融資が出やすくなっていることがメリットです。

しかし、他の地方銀行や信用金庫と比べると一般的に金利は高くなる傾向にあります。

 

経営者や法人はプロパーローン融資のメリットが大きい

プロパーの融資を行っているのは全国の地方銀行、信用金庫といった地域密着型の金融機関です。

こちらのほうが数は断然多く、一般的だといえます。

このような金融機関は、物件の担保評価は取りますが、たとえ担保評価が低くても、借り手に信用があれば担保評価を超えた融資も行いますし、融資期間や金利もその案件によって決定されます。

会社経営者や法人はプロパーローンの融資を利用することが多いです。

プロパー融資ならアパートローンよりも圧倒的に好条件で融資が受けられます。

ただし、属性に融資を行うという側面がより強いので、利用できるかどうかは借り手の属性次第だといえます。

 

金融機関へのアプローチ方法のポイント

金融機関へはどのような形でアプローチすればよいのでしょうか?

結論からいうと必ず紹介でいくことだといえます。

金融機関は非常に堅実な組織であり、誰にでもお金を貸すわけではありません。

飛び込みで来た人に簡単にお金を貸すということはなく、時間をかけて慎重に審査を行います。

そこで重要になってくるのが紹介です。

収益物件を取引している不動産会社の紹介が最も効果が高いです。

特に過去に自分が取引の無い金融機関に行く場合は必ず不動産会社の紹介を利用するべきです。

金融機関にとって不動産会社は重要な取引先です。

その信頼できる取引先からの紹介であれば、金融機関も話を進めやすくなるからです。

さらに紹介によって不動産会社の見極めにもなるという別のメリットもあります。

金融機関と継続して良好な関係を築いているということは、ひとつの信用となるからです。

堅実な金融機関が継続的に取引する不動産会社は、信用できると判断する材料となります。

逆に言えば、金融機関との取引がない不動産会社との取引は少し慎重に行うべきです。

 


まとめ

収益物件への金融機関の融資は大きく分けて、

  • 規格化されたアパートローン
  • 一案件ごとのプロパーローン

の2種類があり、アパートローンはサラリーマンや公務員などのサラリーマン向け商品、プロパーローンは会社経営者向け商品といえます。

アパートローンは限られた金融機関で融資が行われており、借入条件や融資金額、融資期間などが規格化されておりその範囲内での融資を行います。

そのため、審査スピードが早いですが金利が高めの傾向があります。

プロパーローンは一案件ごとに融資条件を決めていき、ほとんどの金融機関で行われています。

プロパーローンのほうがアパートローンよりも圧倒的に好条件で融資が受けられますが、借り手の属性に強く依存するので利用できるかどうかは借り手の属性次第という側面があります。

そして、金融機関へのアプローチは物件を扱う不動産会社の紹介でアプローチするのが効率が良いのと、不動産会社を見極める試金石ともなります。



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