不動産投資はたとえ現金があっても金融機関からできるだけ融資を多く受けたほうがよいのはなぜ?

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金融機関からできるだけ融資を多く受けるほうがよい理由

不動産投資において不動産投資家はなぜ金融機関からできるだけ多くの融資を受けて収益物件を買うのでしょうか?

それは銀行から融資を受けることで大きな金額を動かすことにより不動産投資の効率が良くなるからというのが一番の理由です。

不動産投資で収益物件を購入する際には、たとえ現金があったとしても融資を受けて買うことがほとんどです。

融資の割合も物件価格の5割や6割ではなく、少なくとも9割以上は金融機関から借り入れをして買うことになります。

融資を多く活用することで資金効率が格段に良くなるからです。

この記事では、不動産投資はたとえ現金があっても金融機関からできるだけ融資を多く受けたほうがよいのはなぜなのかについてご紹介します。

不動産投資はたとえ現金があっても金融機関からできるだけ融資を多く受けたほうがよいのはなぜ?

不動産投資では最初に手持ち現金をたくさん入れないほうが投資効率が良い

不動産投資で収益物件を購入する際になぜ融資割合を高くしたほうが良いのでしょうか?

自己資金400万円で5000万円の収益物件を買うと仮定します。

収益物件を買うのには、不動産会社に支払う仲介手数料や税金などの諸経費が物件価格の7%程度必要になります。

なので物件価格とほぼ同じ額の融資を受けるフルローンを金融機関から引き出さないと、400万円の自己資金でこの5000万円の収益物件を買うことはできません。

一方で同じ収益物件を購入するのに諸経費350万円のほかに

  • 頭金を1000万円入れた場合
  • 頭金なしの場合

を比べた場合、自己資金の回収期間が大きく違います。

  • 物件価格5000万円
  • 諸経費350万円
  • 家賃収入600万円/年
  • 利回り12%
  • 融資期間20年
  • 金利2.5%
  • 返済方法は元利均等

のケースで見てみます。

項目 頭金なしの場合 頭金1000万円の場合
自己資金(頭金+諸経費) 350万円 1350万円
年間返済額 318万円 254万円
管理費・固都税(20%) 120万円 120万円
空室控除(5%) 30万円 30万円
税引前キャッシュフロー 132万円 196万円
自己資金の回収期間 2年8か月 7年11か月

1000万円の頭金を入れたケースでは頭金なしの場合と比べて年間返済額は少なくなります。

しかし頭金に入れた現金の回収期間は倍以上かかってしまう計算になります。

なので頭金を1000万円も入れてしまうと同じように次の物件を買おうとしても8年近くも待たなくてはならなくなるということです。

これでも自己資金に対する利回りは196万円÷1350万円=14%以上になるので一般的な投資として考えると決して悪い数字ではありません。

しかし頭金ゼロ(諸経費350万円のみ負担)の場合は、自己資金に対する投資利回りは132万円÷350万円=37.7%で40%近くにもなります。

このやり方であれば3年ごとに自己資金が回収できるので次々と物件を買い増すことができるようになるのです。

そうなると頭金を1000万円入れた場合と比べて、ますます投資効率の差が広がっていくことになります。

 

まとめ

高額な収益物件を現金で購入するような人は少数です。

そのかわり、不動産に積極的に融資する金融機関は数多くあります。

収益物件への融資件数全体からすると数は少ないですが、フルローンでの融資もよく出ています。

優良物件を探して融資打診をし続ければ、融資を受けて収益物件を購入できる可能性は十分にあり、融資を受けられるだけ受けたほうが、自己資金の回収期間も短く、次の物件の買い増しも短期間に行えることになるのです。

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