収益不動産を購入する際に『わからないこと』をわからないまま気にせずに購入してしまうということに違和感を感じなければ、いずれ大失敗して大損してしまうことになります。
それはなぜなのででしょうか？
不動産投資を事業と考えた時に、事業の売上は購入した収益物件からの賃料収入がほとんど全てという事業構造になっています。
つまり、不動産投資とは購入した収益物件の良し悪しにその収益力が大きく左右されるビジネスモデルだということになるのです。
もちろん購入後の運営管理マネジメントも重要ですが、それ以上に入口でどうしようもない物件を購入してしまうと立て直すのにも限界があります。
もし不動産投資という事業の唯一の収益を生み出す収益物件をろくに調べずに『わからないこと』をわからないまま購入してしまえば、結果的に不動産投資が上手くいったとしてもそれは投資というよりは投機で、丁半博打のようなものだと言っても過言ではありません。
上手くいっていなければ購入時に調べなかったので必然であり、上手くいっていてもそれはたまたま上手くいったにすぎず再現性もありません。
同じように購入を繰り返すうちにそのうちハズレを引いて失敗する可能性は十分にあるのです。
収益物件を表面的な数字だけで判断してリスクをろくに調べずに購入する傾向は、不動産投資初心者になるほど顕著に見られます。
収益物件を売り込んできている営業マンは当然良いことを言ってセールスしてきます。
物件を紹介してきた営業マンの言うことを鵜呑みにするのではなく、自分の目で調べて自分の頭でリスクを考えて最大リスクを見極めて事業としてGoサインを出す＝購入するという『経営判断』をしなくてはならないということです。
当然リスクのない事業などありません。
だからこそ事業を継続的に成長させていくためにはそのリスクを見積もることが必要になります。
不動産投資においても同様です。
そして一棟ものの収益物件は高額な投資商品です。
高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在し、リスクによるダメージも大きくなります。
なかでも最も大きなリスクは、その収益物件について『わからない』ということから生まれます。
購入してから次々と出てくる問題は購入時によく調べていないことが原因です。
この記事では、不動産投資での収益物件購入で初心者ほど『わからない』まま購入してしまって失敗しているという事実について考えます。
不動産投資で収益物件の購入時にわからないことを調べずに購入するのはリスクが大きい
不動産投資で収益物件を購入する際に調べなければならないことは多岐にわたります。
それは住宅などの購入時とは比べものになりません。
例えば、
- 反社会的組織の関係者が入居している
- そのような事務所が隣接している
- 過去に殺人事件があった
- 過去に自殺があった
- 過去に孤独死があった
- 入居者が架空契約で物件取得後に一斉退去してしまった
- とんでもない賃料滞納者がいる
- クレーマーや近隣トラブルや騒音を起こす入居者がいる
- 無断で事務所として使っている
などという可能性もあるのです。
こうしたことが『わからない』ままで収益物件を買うことは非常に怖いことだと思いませんか？
収益物件購入前にいくら想定利回りや返済計画などを緻密にシミュレーションしたとしても、『わからなかった』大きな問題が原因となって、予定していた収支計画が根底から狂ってしまうことも往々にしてあるからです。
特に中古の収益物件に関しては、購入前に原則として一部屋一部屋の中まで見て確認することができません。
だからこそ、その物件の入居者や周辺環境までしっかりと情報を持っていてきちんと質問に答えてもらえる不動産会社から購入する必要があるのです。
不動産会社と収益物件と売主との関係を把握する必要性がある
収益物件を紹介してくれる不動産会社が、直接売主から売却の依頼を受けている関係であれば、物件の詳細まで確認できる可能性が高くなります。
さらにその不動産会社が管理まで委託されている場合は、物件の内容をほぼ理解していると考えていいといえます。
なぜなら、収益物件の管理をしているということは、毎月の賃料回収から入居者の対応まですべてを行っているので、滞納者や入居者の属性を十分把握しているからです。
逆に、売主から直接売却依頼を受けていない不動産会社の場合は、注意が必要です。
特にその業者間で過去の取引や面識もないような場合は、物件の詳細な内容が伝わってこないケースがあるからです。
なぜなら、直接売主から売却依頼を受けている不動産会社の立場は、売主がお客様であり、その物件をよい条件で売却することが目的となりますので、都合の悪い情報は聞かれないかぎりはあえて出さないということがあるからです。
なので、物件を紹介してくれる会社がどこまでその物件のことを理解しているのかが非常に重要になります。
さらに言うと、業者が事実を知っていたとしても、買主にどこまで正直に伝えるかどうかは別問題です。
極論、結局のところその不動産会社や担当者が信頼に値するかどうかという点に行きつきます。
だから収益物件選びは不動産会社やその担当者選びだといえるのです。
おわりに
収益物件の取得においての最大のリスクは『わからない』ということです。
悪いところをわかっていて物件を取得するのは何の問題もありません。あらかじめ対策を考えて購入するという判断に至ったはずだからです。
しかし、わからなかった問題が購入後に発覚すると大変です。リカバリーできればまだいいほうで、修正不可能な大きな問題に気づかずに購入してしまっているケースが後を絶ちません。
不動産投資を含めて投資は自己責任だといわれますが、そうならないためにも、物件を紹介してくれる不動産会社やその担当者をよく見極めて、物件をよく知っていてしかもその情報を隠さずに伝えてくれるところから購入するべきです。
追伸：『何がわからないのかすらわからない』のなら恥ずかしがらずに勉強してから購入するべき
不動産投資の初心者であれば『わからない』まま収益物件を購入するなと言われても、ホンネのところでは『何がわらかないのかすらわからない』ということも往々にしてあると思います。
どんな世界でも初心者はわからないことだらけです。
そこで変なプライドで知ったかぶりをしてオンボロ物件を買わされてしまったり、価値の低い物件を高値づかみさせられてしまったりして躓いてしまっては元も子もありません。
些細な疑問でもご質問にお答えしておりますので、お困りの時はぜひお気軽にご相談ください。
