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積算評価と収益還元評価(直接還元法・DCF法)の重要ポイント

銀行の評価基準の2つのものさしに合った物件選びで融資を引く

銀行はどのような基準で物件を評価しているのでしょうか?

銀行の物件評価のやり方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいで合うだろうとたかをくくっていても、結局ダメだったなどとなってしまいます。

銀行の物件評価というと難しく感じますが、簡単に言えば、

  • きちんと返済できるかどうか
  • 最悪返済できなくなった時に物件の売却で融資資金が回収できるか

の2点に集約されます。

この記事では、積算評価と収益還元評価(直接還元法・DCF法)の重要ポイントをご紹介します。


積算評価と収益還元評価(直接還元法・DCF法)の重要ポイント

銀行の物件評価に対する考え方

きちんと返済できるかという点は、家賃収入からの返済を基本としますが、サラリーマンであれば給与収入もあわせて返済できるかを見られます。

物件売却で融資額が保全されるという意味では、融資先の不動産投資能力がないために返済できない場合には、競売などで売却して融資額が返済されるという点です。

銀行は貸したお金が最悪の場合でもきちんと回収できるのか、回収見込みを見ています。

各銀行の物件評価自体ははそれぞれの銀行の基準で、物件評価の2つのものさしを使って評価をしています。

銀行の物件評価では、

  • 積算評価
  • 収益還元評価

の2つのものさしがあり、この両方を見ながら融資額の算定を行います。

2つのものさしがあり、この両方を見ながら融資額の算定を行います

 

積算評価のポイント

積算評価とは、土地の価格と建物の価格を算出し、その合計金額に安全割合である掛目をかけて算出します。

銀行が安全度を取って算出する計算式なので、実勢の土地価格や建築にかかった投資額から計算するのではなく、銀行が規定する算出方法になります。

標準的な目安となるのが下記の式です。

  • 土地評価=土地面積×路線価
  • 建物評価=再調達価格×建物面積×(法定耐用年数-経過年数)/法定耐用年数

路線価とは国税庁が相続税や贈与税を算出するときの基礎となる価格で、実勢の土地価格の80%程度といわれる価格になります。

銀行によって異なりますが、路線価に補正が加えられる場合があります。

商業系ならプラス、低層や工業地域系はマイナス補正を加えることが多いようです。

建物評価の再調達価格とは、

  • 鉄筋コンクリート(RC)造・・・20万円/㎡
  • 鉄骨(S)造・・・18万円/㎡
  • 木造・・・15万円/㎡

概ねですが上記程度の再調達価格を各銀行が規定しています。

法定耐用年数は、

  • 鉄筋コンクリート(RC)造・・・47年
  • 鉄骨(S)造・・・34年
  • 木造・・・22年

になっており、経過年数を引いた残存耐用年数の法定耐用年数に対する割合をかけて、割り出します。

木造で22年を超えていると土地値になるというのも、この式から理解できます。

 

収益還元評価のポイント

収益還元評価は大きく分けて、

  • 直接還元法
  • DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)

があります。

 

直接還元法

計算式は、

NOI(純利益)/キャップレート(還元利回り)=物件価格

で表します。

  • 純利益(NOI)・・・家賃収入-経費(管理費・固定資産税)
  • キャップレート(還元利回り)・・・地域エリアごとや駅からの距離、建物の構造等を考慮して定められる利回りの水準。簡単に言うと、このエリアの駅距離・構造であればキャップレート(還元利回り)は8%は必要だなといった数値です。例えば、東京は人気があるのでキャップレート(還元利回り)が6%でもOK、地方は人気がないのでキャップレート(還元利回り)は10%は必要だなとなります。

純収益が1,000万円あるとすると、東京と地方では収益還元評価が大きく異なり、東京での物件評価が高くなるというイメージです。

  • 東京・・・1,000万円/6%=1億6666万円
  • 地方・・・1,000万円/10%=1億円

といったぐあいです。

キャップレート(還元利回り)が銀行によっても異なるので、このような形で銀行は計算するのだなと知っておけばよく、都心部は低いキャップレート(還元利回り)でよく、地方は高いキャップレート(還元利回り)が求められると理解しておきます。

 

DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)

現在の1万円と10年後の1万円は価値が異なるという考え方です。

例えば現在の1万円を10年間、利息年利1%で運用すると、10年後の価値は1万1,045円となり、1,045円増えることになります。

収益物件をDCF法で評価する際は、将来受け取るであろう家賃を、上記とは逆に金利分を差し引いて現在価値に戻すということをします。

将来受け取る満室家賃は現在の満室家賃にはならないということになり、先の家賃ほど現在の価値に引き直すと減額されることになります。

そして、DCF法の場合は売却して利益確定しないことには永遠に先の家賃を現在の価値に引き直すことになり計算が終わりません。

つまり、

  • 何年後に
  • いくらで

売却するのかを盛り込む必要があります。

銀行もそこまで評価してどうみているかはわかりませんが、専門性の高い人むけの評価方法であるといえます。

 

簡便的な収益還元による評価

不動産投資家の立場とすれば、銀行が求めている収益還元評価の数式はわからないので、収益還元評価上問題にならないかどうかを簡便的に判断すればよいといえます。

収益還元評価上、問題ないかどうかの計算式は、

現況家賃収入(もしくは満室の80%程度)-経費-固定資産税-リスク金利での返済額(5%程度)>0

となります。

現況家賃から経費と固定資産税とリスク金利ベースの返済額を引いてプラスになっていることです。

つまり、家賃収入からいろいろな経費や借入の返済を支出しても、キャッシュフローがプラスになっているということです。

 

銀行の物件評価

積算評価で算出した価格と収益還元評価で算出した価格に重みづけをして、最終的な物件評価を行います。

その時に、銀行によって物件評価の7割などの掛目と呼ばれる数字をかけます。

当然銀行は、どんなことがあっても融資を回収するために評価を行っているので、厳しめの数字が出てくることが多いです。

 

規模拡大するには銀行評価の出る物件を探す

銀行評価に耐えられる物件

厳しい銀行評価に耐えられる物件を探すことになります。

物件概要書を見て検討する物件が出たら、

  • 積算評価が売買価格を上回っているか
  • 簡便的な収益還元評価で問題ない

ことを確認し、クリアできれば銀行に物件を持ち込み融資審査をうけます。

満室収入に対する返済比率を確認すれば、さらに確実性は増します。

 

まとめ

  • 融資審査では、物件評価と属性評価の両方がありますが、物件評価として銀行の評価が出ている物件を探すことが重要。
  • 簡便的な計算方法で構わないので、物件概要書を見たら計算してみる癖をつけることでチャンスをものにしやすくなる。
  • 銀行評価の高い物件のキャッシュフローは高く、生産性の高い物件だといえ、それが不動産投資の安定と規模の拡大に一番向いている物件だといえる。

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