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銀行融資の返済原資は家賃収入なのになぜ属性を問われるのか?

銀行融資の返済原資は家賃収入なのになぜ属性を問われるのか?

銀行の融資審査にあたっては、事業収支が合っているか=返済を家賃収入で賄えるかを分析するくせに、なぜ融資相談者の属性にこだわるのか疑問に思ったことはないでしょうか?

  • 税込年収は?
  • 自己資金は?
  • 給与振込銀行は?メインバンクは?
  • 家族構成は?持ち家は?

など根ほり葉ほり説明しなくてはならないと思います。

返済していけるかはサラリーマン給与ではなく、事業として収支が成り立つかどうかではないのか?

と思われるのではないでしょうか?

この記事では、銀行融資の返済原資は家賃収入なのになぜ属性を問われるのか?についてご紹介します。


属性と返済財源は別次元の話

銀行融資にあたっては個人の属性は不動産賃貸事業とは直接の関係はないのではないか?

確かにその通りだといえます。

個人の属性と、借入金を返済していけるかどうかの返済財源査定とは、直接的にはあまり関係のないことです。

逆にいえば、どんなに属性が高い優良な人でも、返済財源査定において、事業収支がマイナス=事業として全く成り立たないような案件であれば、そのままでは銀行は融資しないということです。

そして、どんなに属性が低くても、事業収支が極めて良好で、返済財源査定においても申し分ないキャッシュフローを期待できる物件であれば、誰にでも融資できるのかというと、それもそうはいかないのが銀行の融資なのです。

物件さえ優良であれば、誰にでもいくらでも融資するというのであれば、ノンリコースローンやノンバンクの融資となんら変わらないことになるからです。

銀行は物件に対して融資するわけではなく、属性そのものに対して融資するわけでもないのです。

銀行は『人』に対して融資するものだと考えるとつじつまがあいます。

  • この『人』にお金を貸しても大丈夫だろうか?
  • この『人』のこの事業に融資してもきちんと回収できるだろうか?

という具合に、必ず『人』が入ってきます。

そしてその『人』をより深く知る手段のひとつとして、属性にこだわるのです。

 

属性が重要な2つの理由

理由①稟議書で真っ先に記述しなくてはならない

稟議書を作成するにあたって、必ず稟議書の冒頭で融資相談者の属性について説明しなければいけません。

どのような『人』からどのような経緯で当行に借入の申出となったのかを記載することになります。

サラリーマンの場合だと、とても簡単に済みます。

勤務先、勤続年数、役職、年収、家族構成などと、借入が必要となる不動産のことを一通り記述すれば足ります。

稟議にあたって、融資する相手がどんな先なのかを属性を通して審査部に説明することからスタートになるということです。

稟議書の一番最初にくる記述ですので、融資審査において大きな影響を及ぼすということは理解できると思います。

ここがちゃらんぽらんな感じだと、こんな『人』に融資して本当に大丈夫か?と、事業内容云々ではなく、それ以前の問題だと銀行にも捉えられるということです。

 

理由②損失の補填能力を見る

属性を見る中で、

  • 金融資産
  • 年収

などから、将来的に万が一空室率が増加したりして、持ち出しが発生することになった場合に、本人の年収からいくら程度までなら不足分の補填が可能かどうかを予測し試算することになります。

将来持ち出しが発生するという前提で、融資案件を分析して審査しているわけではないのですが、万が一を想定してどの程度までなら持ちこたえられるであろうかとリスクヘッジをかけることに、属性を見ることになるのです。

また、融資期間分の事業収支計画を銀行で策定した場合、何年かおきに事業収支がマイナスにあんることがあります。

  • 大規模主膳
  • 設備のリニューアル
  • 税金

などの理由が想定されますが、その際も属性を活用し、赤字をカバーできるだけの金融資産や年収があるので問題ないと稟議にもリスクヘッジができている旨を記載できることになります。

まとめ

  • 銀行の融資審査において、属性と返済財源は完全に分けて考えていて、属性だけ良くて事業収支が悪くても融資できないし、いくら物件が超優良であって事業収支が黒字であっても、属性が悪ければ融資できないことになる。銀行は『人』に対して融資をするからと考える。
  • 属性は属性そのものを審査するわけではなく、むしろ属性のなかから融資相談案件を本部の審査に通す交渉カードとして、銀行の担当者は把握すると考える。

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