住宅ローン・不動産担保ローン・借金が払えず滞納した場合

任意売却がうまくまとまるかどうかのカギを握る債権者との抵当権抹消交渉で認めてもらえやすい配分案

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る

不動産を任意売却するにあたって任意売却の配分案を作成する際に注意することは何でしょうか?

任意売却において配分案を作成する目的は債権者に抵当権の解除の合理性を判断してもらいやすくして任意売却の応諾を頂くことが第一です。

任意売却配分案を作成すると関係者に説明しやすく大変便利です。

任意売却配分案が妥当かどうかは、

  1. 売却価格は妥当か?
  2. 配分方法は妥当か?

の2つ項目で債権者はチェックします。

特に債権者や利害関係人の数が多い場合にはあちらを立てればこちらが立たずという状況になりやすいので配分案をきちんと作成して利害関係人ひとりひとりにきちんと説明をして抵当権や差押えの解除に応じてもらって任意売却をまとめていきます。

任意売却で債権者に認めてもらいやすい配分案のポイント①:売却価格は妥当か?

銀行などの債権者であれば、行内の担保評価システムとの整合性を見ます。

すなわち、売却価格と銀行内の時価および掛目をかけた評価との比較になります。

このとき任意売却価格が評価を下回る場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書を取ることがおすすめです。

不動産鑑定評価を取るにあたっては、時価だけではなく競売になった場合の想定評価や早期に処分を行う場合の評価など、多方面からの視点による評価を依頼します。

不動産の処分権限者が破産管財人である場合は、実際に裁判所の許可を取れる価格であるかが目安となります。

裁判所の許可にあたっては、

  • 不動産の鑑定評価書を取って欲しいと要求される場合
  • 固定資産評価等公的評価を上回っていることで許可が取れる場合
  • 銀行等の担保評価表の写しなどで許可が取れる場合
  • 不動産業者の物件評価書などで許可が取れる場合

などケースバイケースでの対応となります。

破産管財人や裁判所と事前の打ち合わせをしておくと、スムーズに事が運ぶ場合が多いです。

 

任意売却で債権者に認めてもらいやすい配分案ポイント②:配分方法は妥当か?

配分方法については利害関係人の権利の強弱をふまえて、全員の理解を得られる合理的かつ公平感がある配分案になっているかが最大のポイントとなります。

利害関係人すべてが納得できるものであることが理想なわけですが、回収金額の多さだけではなくいかに公平に分配するかが大切です。

配分は担保権の順番とその額を考慮して行うことが原則となります。

競売による配当の場合は法律に基づいて配分され、通常は抵当権の順位と額による配分がなされます。

任意売却の基本的な考え方も競売の配当と同じになります。

まれに担保権の順位を考慮しない債権按分で作成された配分表を見ることがありますが、何のために抵当権の順位があるのかよく考える必要があります。

優先的に弁済を受けるために順番があるのですから、担保権の順番を無視した配分では先順位者は絶対に納得しません。

競売と違うのは、配当が回らない後順位の担保権者等に若干の解除料を支払わなければ任意売却が成立しないところです。

その解除料は、配当を受けることができる最後の抵当権者がその取り分から譲歩するのが基本の流れとなります。

 

任意売却配分案の事例

【担保物件】

土地:◯◯市◯◯町◯◯番 宅地 2435.24㎡

建物:同所同番地 家屋番号◯◯番 店舗 1334.56㎡

以上所有者:破産者◯◯商事

【売却代金】 156,000,000円[A]
(ご参考:鑑定価格 148,000,000円)

【費用】 10,456,700円[B]

(内訳)

破産財団 4,680,000円(3%)

仲介費用 5,119,200円((3%+6万円)×1.08)

鑑定費用 157,500円

測量費用 500,000円

【配分額】 145,543,300円 [A]-[B]

【担保権及び配分案】

第1順位 根抵当権極度額 50,000千円

◯◯銀行              50,000,000円

第2順位 根抵当権極度額 70,000千円

◯◯銀行              20,000,000円

◯◯県信用保証協会(一部移転)    50,000,000円

第3順位 根抵当権極度額 60,000千円

◯◯銀行              25,343,300円

仮差押

◯◯信用金庫             100,000円

差押

◯◯税務署 (滞納国税額 1,916,538円)

差押解除料              100,000円
 

おわりに

任意売却で配分案を作成する第一の目的は債権者に対して抵当権解除の合理性を判断してもらいやすくして任意売却をまとめることです。

そのためには任意売却の配分案は、

  • 売却価格の妥当性
  • 配分方法の妥当性

に十分に配慮し、合理的かつ公平性のある配分を行うことが重要です。

特に債権者や利害関係人の数が多い場合にはあちらを立てればこちらが立たずという状況になりやすいので配分案をきちんと作成して利害関係人ひとりひとりにきちんと説明をして抵当権や差押えの解除に応じてもらって任意売却をまとめていきます。

住宅ローンが払えない・住宅ローン滞納中・競売通知が来たなどでお悩みの方はまずはご相談下さい!

住宅ローンの返済が苦しくて滞納していても誰にも相談できず自分ひとりで抱え込んで日々悩まれていませんか?


◎住宅ローンが払えなくなりそう

◎住宅ローンを延滞・滞納してしまった

◎一括請求・代位弁済されてしまった

◎家が競売になりそう

◎離婚するが住宅ローンが残っている


など、住宅ローンの滞納問題のご相談は誰にでも気軽に相談できることではないということは今まで数多くの住宅ローン返済のお悩み相談を承ってきた経験からも痛いほどわかっています。


しかし、誰に相談したらいいのか分からないからといって問題解決を先送りにしていると時間だけがどんどん過ぎてしまい、延滞金や遅延損害金が増えていってしまったり最終的には家が競売にかけられてしまったりしてあなたの状況はさらに悪化してしまうでしょう。


『インターネットでいろいろ調べても良いことばかり書いてあって肝心なところは実際に相談してみるまでよくわからない』というのが本音のところだと思います。


そして実際に話を聞いてしまうと断りにくいのではないかと心配されていたというご相談者様は非常に多いのです。


まずはメールでの無料相談で楽な気持ちで今あなたが住宅ローンの返済で困っている、悩まれていることをお聞かせください。


ご相談は完全無料です。


ご相談の秘密は厳守致します。


匿名でのご相談も可能です。


一緒にあなたにとって一番良い形での住宅ローン返済トラブルの解決方法を考えていきましょう。


日本全国対応致します!


無料メール相談はこちらからお気軽にどうぞ!

コメントを残す


*