不動産を任意売却するにあたって任意売却の配分案を作成する際に注意することは何でしょうか？
任意売却において配分案を作成する目的は債権者に抵当権の解除の合理性を判断してもらいやすくして任意売却の応諾を頂くことが第一です。
任意売却配分案を作成すると関係者に説明しやすく大変便利です。
任意売却配分案が妥当かどうかは、
- 売却価格は妥当か？
- 配分方法は妥当か？
の2つ項目で債権者はチェックします。
特に債権者や利害関係人の数が多い場合にはあちらを立てればこちらが立たずという状況になりやすいので配分案をきちんと作成して利害関係人ひとりひとりにきちんと説明をして抵当権や差押えの解除に応じてもらって任意売却をまとめていきます。
任意売却で債権者に認めてもらいやすい配分案のポイント①：売却価格は妥当か？
銀行などの債権者であれば、行内の担保評価システムとの整合性を見ます。
すなわち、売却価格と銀行内の時価および掛目をかけた評価との比較になります。
このとき任意売却価格が評価を下回る場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書を取ることがおすすめです。
不動産鑑定評価を取るにあたっては、時価だけではなく競売になった場合の想定評価や早期に処分を行う場合の評価など、多方面からの視点による評価を依頼します。
不動産の処分権限者が破産管財人である場合は、実際に裁判所の許可を取れる価格であるかが目安となります。
裁判所の許可にあたっては、
- 不動産の鑑定評価書を取って欲しいと要求される場合
- 固定資産評価等公的評価を上回っていることで許可が取れる場合
- 銀行等の担保評価表の写しなどで許可が取れる場合
- 不動産業者の物件評価書などで許可が取れる場合
などケースバイケースでの対応となります。
破産管財人や裁判所と事前の打ち合わせをしておくと、スムーズに事が運ぶ場合が多いです。
任意売却で債権者に認めてもらいやすい配分案ポイント②：配分方法は妥当か？
配分方法については利害関係人の権利の強弱をふまえて、全員の理解を得られる合理的かつ公平感がある配分案になっているかが最大のポイントとなります。
利害関係人すべてが納得できるものであることが理想なわけですが、回収金額の多さだけではなくいかに公平に分配するかが大切です。
配分は担保権の順番とその額を考慮して行うことが原則となります。
競売による配当の場合は法律に基づいて配分され、通常は抵当権の順位と額による配分がなされます。
任意売却の基本的な考え方も競売の配当と同じになります。
まれに担保権の順位を考慮しない債権按分で作成された配分表を見ることがありますが、何のために抵当権の順位があるのかよく考える必要があります。
優先的に弁済を受けるために順番があるのですから、担保権の順番を無視した配分では先順位者は絶対に納得しません。
競売と違うのは、配当が回らない後順位の担保権者等に若干の解除料を支払わなければ任意売却が成立しないところです。
その解除料は、配当を受けることができる最後の抵当権者がその取り分から譲歩するのが基本の流れとなります。
任意売却配分案の事例
【担保物件】
土地：◯◯市◯◯町◯◯番 宅地 2435.24㎡
建物：同所同番地 家屋番号◯◯番 店舗 1334.56㎡
以上所有者：破産者◯◯商事
【売却代金】 156,000,000円［A］
（ご参考：鑑定価格 148,000,000円）
【費用】 10,456,700円［B］
（内訳）
破産財団 4,680,000円（3%）
仲介費用 5,119,200円（（3%+6万円）×1.08）
鑑定費用 157,500円
測量費用 500,000円
【配分額】 145,543,300円 ［A］-［B］
【担保権及び配分案】
第1順位 根抵当権極度額 50,000千円
◯◯銀行 50,000,000円
第2順位 根抵当権極度額 70,000千円
◯◯銀行 20,000,000円
◯◯県信用保証協会（一部移転） 50,000,000円
第3順位 根抵当権極度額 60,000千円
◯◯銀行 25,343,300円
仮差押
◯◯信用金庫 100,000円
差押
◯◯税務署 （滞納国税額 1,916,538円）
差押解除料 100,000円
おわりに
任意売却で配分案を作成する第一の目的は債権者に対して抵当権解除の合理性を判断してもらいやすくして任意売却をまとめることです。
そのためには任意売却の配分案は、
- 売却価格の妥当性
- 配分方法の妥当性
に十分に配慮し、合理的かつ公平性のある配分を行うことが重要です。
特に債権者や利害関係人の数が多い場合にはあちらを立てればこちらが立たずという状況になりやすいので配分案をきちんと作成して利害関係人ひとりひとりにきちんと説明をして抵当権や差押えの解除に応じてもらって任意売却をまとめていきます。
