建物を修繕して支出をしたら、すべて今年の費用に計上できると思われてはいないでしょうか？
修繕には修繕費と資本的支出があり、
- 修繕・・・支出年度に一括費用計上する
- 資本的支出・・・耐用年数での減価償却となる
という、税務上の大きな違いがあります。
この区別を行わないまま修繕を行って、支出が狙い通りの節税にならないという結果になると、年度末の申告で納税額が増えて後悔することになります。
同じように支出をしたとしても、修繕費として支出年度に一括計上できるのか、資本的支出として減価償却費でしか費用計上できないのかで税務上の節税効果に大きな違いが出てしまうということです。
そこで、修繕費になるのか資本的支出として減価償却の対象となるのかの見極めが節税対策においても重要になってきます。
この記事では、不動産投資で知らないと大損する修繕費と資本的支出の税務処理の違いと得する修繕費と資本的支出の使い分け方を徹底比較します。
不動産投資で知らないと大損する修繕費と資本的支出の税務処理の違いと得する修繕費と資本的支出の使い分け方を徹底比較
不動産投資における修繕費と資本的支出の税務処理の大きな違い
不動産投資における修繕の考え方
収益物件は購入してからも常に老朽化し続けます。
計画的に修繕をかけながら商品価値を維持することが大切です。
必要な修繕をまったくせず、修繕の予算も一切考えず、毎年の減価償却費で浮いたお金をすべて使い込んでしまえば・・・
当然のことながら、収益物件の資産価値はどんどん目減りしていってしまいます。
『資産の食いつぶし』
と俗に言われている状態になってしまいます。
そして売却したくても不具合箇所が多く、希望とはかけ離れた金額でしか買い手が見つからないという事態になります。
その一方で、リフォームはきちんと行ったものの節税には裏目になってしまうことがありますので注意が必要です。
それはどういうことかというと、リフォームの内容によって、
- 支出が一括で経費になるもの・・・修繕費
- 支出が一括で経費にならないもの・・・資本的支出
という、税務上の区別があるためです。
リフォームが修繕費ではなく資本的支出とみなされてしまうと、支出した費用を一括でその年の経費に計上することはできなくなります。
その場合は、耐用年数での減価償却で分割で経費計上を行わなくてはならなくなります。
最初からそうと分かっていて減価償却で費用を出すと決めた上で、資本的支出となる修繕を行ったのであればまったく問題ありません。
しかし、修繕費として今年度一括での経費計上を見込んでいて、それが資本的支出とみなされて減価償却になってしまった場合には、今年度の経費が減ることで申告利益が増え税金を多く支払うことになり節税対策としては上手くいかなかったといえます。
不動産投資における修繕費の定義とは？
- マンション・アパート本体やその付属設備などを通常の状態に維持管理するための費用
- 原状回復するための費用
は、修繕費として全額その年の経費計上とすることができます。
耐用年数が木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年などと決められているのはそれなりの修繕を繰り返すことを前提にしていることでもあります。
つまり、マンション・アパート本体やその付属設備を本来の耐用年数まで維持するための修繕費で例えば、
- 外装の塗り替え
- 木造屋根の葺き替え
- 屋上防水の修理
などは、その金額が大きくても修繕費として、その年の必要経費とすることができます。
不動産投資における資本的支出の定義とは？
例えば、
『鉄筋コンクリート造の外壁を吹き付けタイルから磁器質タイル張りに替える』
などは、建物の使用可能年数を延ばし、建物の価値が高まるとみなされます。
この場合の費用は資本的支出となり、その大部分は支出した年の必要経費にはできず減価償却資産として毎年償却していかなければなりません。
また、
- 事務所用だった部屋を住居用に改装
- 畳の部屋を高級なフローリングに張り替え
なども建物の価値を高めるとみなされて資本的支出となってしまいます。
資本的支出となった場合は、その建物や付属設備の法定耐用年数の期間にわたって毎年償却していくことになります。
そのときの償却年数は建物の残存年数ではなく、もともとの法定耐用年数である点にも注意が必要です。
例えば、築27年経過した鉄筋コンクリート造の建物の外壁を吹き付け塗装からタイル張りにした場合(費用300万円)
⇒建物の残存年数(20年)ではなく、新たに建物と同じ耐用年数の47年で償却
毎年の減価償却費＝300万円÷47年≒6.3万円
固定資産になってしまうと300万円の支出に対して、毎年償却できるのはたった数万円となってしまいます。
リフォーム費用が修繕費と認められるポイントとは？
リフォーム費用を全額経費にするためには、
- 資本的支出に該当するのか
- 原状回復程度の修繕費の範囲内なのか
その税務上の基準をしっかり把握しておくことがポイントとなります。
このポイントを理解しておくと、修繕費として一括経費計上したい場合に資本的支出とされることを回避するためには、どうすればよいのかをある程度判断できることになります。
- その修理、改良等の1件ごとの工事費の金額が20万円未満であれば修繕費
- 20万円以上でも、その修繕の周期が3年以内であれば修繕費
- 明らかに建物の価値を高めるもの、または建物の耐久性を高めるものでなければ修繕費
明らかに建物の価値を高めないもの、または耐久性を増すものでなければ、20万円以上かかっても、修繕の周期が3年以上でも、修繕費として一括で経費にできるということになります。
リフォーム費用を修繕費として認められればその年の必要経費として一括で計上することができるが、資本的支出とみなされれば法定耐用年数の期間にわたって毎年分割で償却していくことになり、経費計上される金額に大きな差が出ることになります。
また利益が多く出た年などに、節税を兼ねて大きめの修繕を行ったが、建物がグレードアップして資本的支出とみなされると、その年に一括費用計上できずに、耐用年数での減価償却となり、見込んでいた費用を計上できずに狙い通りの節税ができないことになる。
絶対に知っておくべき修繕費と資本的支出の大きな違いを徹底比較
経費計上できるものの具体例
原状回復のための支出
- 壁紙を張り替えた
- ペンキを塗った
- エアコンの修繕・交換
- 設備機器が故障した際の修理
- 形式基準により経費と扱うことができる場合(1件あたりの支出額20万円未満)
なとは経費計上できます。
減価償却の対象となるものの具体例
性能や価値を高めるための資本的支出
- 3点ユニットをセパレートに改装
- 間取り変更
- 大幅なリニューアル
- 給水ポンプ交換
- エントランスの集合ポストを全交換
- その他資産の価値を高めるための費用
- 形式基準により減価償却費となる場合
など、建物の価値を高めたり性能を高めるような大がかりな修繕は資本的支出とみなされるといえます。
修繕費と資本的支出の定義
修繕費
- 建物や設備の修理
- 建物や設備の維持管理
- 原状回復
のための支出で、資産を元にあった状態に戻すものとされています。
資本的支出
- 建物や設備の耐久性を増す
- 建物や設備の価値を高める
ための支出で、資産を元あった状態以上に価値を高めるものとされています。
修繕費と資本的支出(減価償却)の判断基準
原則として資本的支出となるものは、
- 建物の避難階段の取り付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
- 店舗から住宅などの用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額
- エレベーターなどの機械の部品を品質や性能の高いものに取り替えた場合で、その取り替えの金額のうち、通常の取り替えの金額を超える部分の金額
などとされています。
修繕費の判断基準3STEP
STEP1：20万円未満または支出の周期が3年以内⇒修繕費
- 概ね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき
- ひとつの修理、改良などの金額が20万円未満であるとき
上記のようなケースは修繕費で経費計上できるとされています。
STEP2：60万円未満または取得価額の10％以下⇒修繕費
- ひとつの修理、改良などの金額のうち、資本的支出が明らかでない金額がある場合。
- その金額が60万円未満のとき、または、資産の前年末の取得価額の概ね10％相当額以下であるとき。
STEP3：割合区分法を採用していて下記に該当⇒修繕費
- 支出金額の30％を修繕費、70％を資本的支出とする基準を採用している場合
- 修繕費が前期末取得価額(建物・設備)の10％未満
上記のいずれか少ない金額を修繕費とできるとされています。
それでも判断がつきにくい場合は、実質的に判断しますが、実務上はSTEP1とSTEP2で判定することが多くなります。
原状回復費用の目安
入居付けに必要な原状回復はきっちりと行う必要があります。
とはいえ、どこまでコストをかければいいか迷うところです。
原状回復費は家賃の2ヵ月分～4ヵ月分に収まる範囲であれば問題ないと思われます。
家賃の8ヵ月分以上を原状回復にかけているケースもありますが、それでは経費率が高く節税ができてもキャッシュフローが出ず、手出しになる可能性があります。
単身入居であれば、30ヵ月～40ヵ月が入退去の平均サイクルであるため、その10％程度の原状回復費用のコスト負担を目安にするといいと思います。
まとめ
- 不動産投資で必ず必要になる修繕やリフォームの費用が、修繕費として経費計上できるのか、資本的支出として減価償却の対象になるのかで節税の幅が大きく変わってきます。
- 実務上で判断するのは、20万円未満であればすべて修繕費に計上し、60万円未満であれば、原則として資本的支出になるようなものや、明らかに資本的支出でなければ、修繕費として経費計上して概ね問題はないと考えられます。
- 節税を行いたいときは、グレードアップするのではなく材料の品質を建築時と同グレードで修繕していき資本的支出とみなされないようにすることがポイントとなります。
