大家側からの賃貸借契約の解約を簡単に考えすぎていたり、大家側からの6ヵ月前の解約通知と借主に立ち退き料を払えばそれで済むとなどと、安易に考えすぎていないでしょうか？
立ち退きに関するトラブルは多く、大家と借主の関係がこじれると解決が非常に難しいトラブルに発展しやすくなります。
- 建物が老朽化したので建て替えたいので立ち退きをかける
- 古いアパートを相続したが管理が面倒なので解体して更地にするので立ち退きをかける
- 更地を条件に良い売却話が来たので立ち退きをかけて売却する
など、大家の都合による立ち退きは、借地借家法で借主が保護されているため、借主に強引には迫れない事情があります。
この記事では、
- 立ち退きの考え方のポイント
- 立ち退き料の相場
- 円滑な立ち退き交渉のポイント
をご紹介します。
賃貸借契約での大家側からの立ち退きの考え方『正当事由』が必要！
大家側からの立ち退きの基本
普通借家契約の場合、入居者に立ち退きを求める場合には、借地借家法上6ヶ月間の猶予が必要とあります。
大家が借主に賃貸借契約の解約の申し入れをしたい場合は、解約の申し入れの日から6ヶ月を経過することによって終了するため、解約日の6ヶ月前に書面で借主に通知します。
それで本当に事足りるのでしょうか？
入居者の立ち退きには正当事由が必要で、やむを得ない事情や入居者に問題があったとしても、それらを正当事由として即時に解約にできるということはありません。
後々のトラブルを防ぐために書面で通知するのに解約通知書は配達証明および内容証明郵便で送り、解約申し入れをした日を証明しておく必要があります。
ただし、感情面でのトラブルを起こさないためにも、いきなり内容証明を送ることはせずに、あらかじめ解約の意思を口頭で伝えておいて、入居者が驚かないようにするなどの配慮は必要になります。
『てこでも動かない』
と入居者に言われてしまえば、立ち退き交渉はとん挫することになるからです。
大家側からの立ち退きには【正当事由】が必要
大家側からの立ち退きは、大家が6ヶ月前に通知さえすれば求められるわけではありません。
正当事由が必要になります。
正当事由としては、
- 賃貸人・賃借人が建物を必要とする事情
- 建物の賃貸借に関する従前の経過
- 建物の利用状況および現況
により判断され、さらに立退料の提供によって正当事由を補完することによって最終的に判断されます。
よくある老朽化による建て替えなどは、大家の自己都合によるものなので正当事由とみなされることはないと考えたほうが良いです。
あなたからの解約申し入れ時に『老朽化による建て替え』を契約解除の理由にしないように注意が必要です。
大家側からの立ち退き申し入れの際の『立ち退き料』の相場とは？
実をいうと立ち退き料については、借地借家法や関連法規でも明示されていません。
法律では明確にいくらとは決まっていないということです。
判例を参考にすると、概ね家賃の6ヶ月分とされることが多いようです。
これは次の引っ越し先の契約に必要な敷金・礼金などの一時金や引っ越しのための費用などの実費程度と考えられます。
しかしながら、6ヶ月間の猶予や6ヶ月分の立ち退き料は絶対的なものではありません。
入居者との合意が得られれば、早期の退去や6ヶ月未満の立退料でも構わないことになっています。
したがって、期間や金額よりも、むしろ入居者の立場を考えた交渉に重点をおくことで、円満な立ち退きのポイントとなることもありえます。
円滑な立ち退き交渉のポイント
円滑な立ち退きを進めるためには、まずはさておき入居者の立場を考えることです。
あなたとしても立ち退きをしてもらうからには後にひかえる予定があると思います。
しかし、『6ヶ月後に立ち退いてください』とだけ通知したところで、入居者がそのとおりに行動してくれないどころか、反感を買ってしまえば立ち退き交渉は難航することになってしまいます。
理由を明確にする
立ち退きの理由を明確にします。
老朽化した建物であれば、耐震診断などを行い、耐震性能が低いために入居者に十分な安全性を担保できないという事実を伝えます。
入居者には、耐震性にすぐれた住まいに移ることをうながし、引っ越し費用についてもある程度補償すると提案するのも交渉の1つの方法となります。
期限を設けてその期限内に退去した場合に立退料を払う
借地借家法上6ヶ月の猶予があることをしっかり明示したうえで、3ヶ月ていどの期限を設けます。
そして、この3カ月以内に退去してくれれば立退料を支払うと通知します。
6ヶ月先だと緊急性に乏しいので、期限を3ヶ月と決めることと、その期限を守ったときの立退料というインセンティブを用意することで、入居者の生活の中での優先順位を高くしてもらい、退去の行動を促すことができる確率がアップします。
退去に前向きでない入居者への対応
立ち退き交渉を進めていくと、なにかと理由をつけて交渉が進まない入居者が必ず出てきます。
まず、立ち退きについて文書で通知したあと、早々に全入居者を訪問し、退去に前向きでない入居者を見極めることが必要です。
このような入居者は移転先の物件が決まり次第、立ち退き料の上乗せをしてでも期限内で退去してもらう方向で交渉していきたいところです。
ただし、他言されると他の入居者との交渉に支障が出るので、他言した場合は立退料の支払いはしない旨を覚書などの文書で取り交わしておくほうが良いです。
引っ越し先を見つけるための支援
立ち退きは、解約通知をするだけでなく、同じような地域で同じような家賃の物件情報を提供しながら進めていくのが良策です。
また、引っ越し業者にまとめて引っ越しの手配をするなどで割引交渉するなどの配慮も喜ばれます。
入居者が引っ越し先を探すために必要なことや、あなたが代わりにできることがあれば積極的に手伝っていくようにします。
また、あなたがこうした立ち退きのフォローをしていくなかで、入居者の立ち退きについての意思確認や、退去までの進捗を随時確認していくといいでしょう。
立退料の支払い
立ち退きの期日、立ち退きの費用の支払いなどであなたと入居者がお互いに納得したら、合意書を締結します。
立ち退き費用は必ず退去したことを確認してから支払うようにしなければなりません。
先に渡してしまうと、期日までに立ち退かずにトラブルになることが考えられるからです。
また、残置物でトラブルにならないように、合意書には残置物(動産)の処分について、意義を申し立てない旨の文言を加えておくことも重要です。
悪質な家賃滞納者に立ち退きを行うには？
家賃を滞納した入居者を簡単に追い出すことはできるのでしょうか？
答えはNo！です。
日本の法律では、たとえ問題入居者であっても追い出すことは簡単ではないのです。
家賃滞納が発生すると、
- 予定していた収益が確保できない
- 居座られると将来に向かって損失が拡大
- 未収期間も損益では売上計上され課税対象
- 売却する際の価格査定にマイナス
などの悪影響が多々発生します。
家賃を滞納したらすぐに立ち退かすことは可能なのか？
家賃を滞納するような悪質な入居者は、もはや不動産投資家さんにとってはお客様ではありません。
家賃滞納者を一日も早く追い出して次の人に貸したいと誰もが考えるものですが、日本の法律がそう簡単にこれを許してはくれないのです。
借地借家法の壁
日本には『借地借家法』という法律があり、不動産投資もこの法律が適用されます。
借地借家法は賃貸人よりも賃借人が社会的弱者であるとして、その保護を目的とする法律であるため、ほぼすべての規定が賃借人に有利に設定されています。
そのため家賃を1ヵ月分滞納したくらいでは賃借人の居住が保護されるため、たとえ賃貸人が家賃滞納を理由に『契約を解除』したくても賃借人自らがすすんで出ていかない限り追い出すことは事実上不可能です。
家賃滞納者を立ち退かす適切な5つのステップ
家賃滞納者が自ら退去することがあまりないため、法律にのっとり強制退去させるしかありません。
だからといって、勝手に部屋を開けて荷物を出してしまってはまずいので、段階を経て行う必要があります。
ステップ①内容証明郵便による最後通告
内容証明郵便によって、滞納家賃の最終支払通告と支払いのない場合は賃貸借契約を解除する旨を記載し郵送します。
ステップ②建物明渡請求訴訟を提訴する
期日までに支払いが確認できなければ訴状を作成し裁判所に提出します。
なお、建物明渡請求訴訟は、特段の取り決めがなければ『賃借人の住所地』を管轄する裁判所に対して手続きを行います。
ただし、通常は賃貸借契約において別途合意管轄裁判所が規定してありますので、そちらに提訴することの方が多いかもしれません。
なお、
- 滞納額が140万円以下であれば簡易裁判所
- 上記を超える場合は地方裁判所
の管轄となります。
ステップ③裁判
裁判期日になると、原告である賃貸人と滞納者である被告が裁判所に出廷します。
滞納金額などに争いがなければ、基本的にはいつ出ていくかの話し合いとなります。
1回の公判で和解がまとまらなければ数回にわたることもあり、最終的にまとまらなければ裁判所が判決を下すことになります。
建物明渡請求訴訟において判決によって明渡を認めさせるには、最低でも3ヵ月分以上の家賃滞納が必要と言われているので注意が必要です。
そして、滞納者が法廷に現れずかつ答弁書の提出もないような場合は、最初の公判で結審し原告である賃借人の主張が全面的に認められることになります。
- 和解の場合は『和解調書』
- 判決の場合は『確定判決』
が裁判所によって作成され送付されてきます。
これらの書類は、
『債務名義』
と呼ばれ、これに従わない場合は強制的に従わせることができるという強い効力をもっています。
この債務名義の獲得が、建物明渡請求において最も重要なポイントとなります。
ステップ④強制執行
滞納者が和解や判決で決めた期日までに自主的に退去しない場合は強制的に退去させることになります。
まずは裁判所に対して強制執行の申立を行います。
この際に、『債務名義』が必要になります。
その他に、
- 執行文の付与
- 配達証明書
も必要になりますが、これについても同じく裁判所において手続きを行います。
強制的に建物を明け渡すということは、部屋から荷物を出すことになりますからそれなりの人手が必要となります。
これに当たり、賃貸人は裁判所に対して予納金として7万円程度を支払うことになります。
この費用は後日滞納者に請求されますのでそこから回収されれば戻ってくることになっています。
ステップ⑤断行日
実際に滞納者を部屋から追い出す日のことを断行日といいます。
強制執行の申立から2週間程度で明渡し催告日となりそこからさらに1ヵ月後が断行日となります。
断行日当日は裁判所の執行官と業者らと一緒に物件現地まで行き、強制的に物件から荷物を全部出してカギを交換して完了となります。
また、運び出した荷物はその場に放置されるわけではなく裁判所が一定の場所に1ヵ月程度保管し、その間に賃借人が取りにこなければ売却するか処分することになります。
ここまでやってはじめて建物の明け渡しが完了となります。
家賃滞納トラブルを絶対に先送りにしてはならない3つの理由
理由①うっかり忘れから家賃滞納常習者になるのは早い
家賃入金日の翌日に確認をすると、だいたい1割程度の入金漏れがあるのが平均的です。
ただ、このときの家賃滞納理由は
『うっかり忘れ』
がほとんどの場合が多いので、すぐに連絡が取れれば解決できるケースが多いです。
しかし、家賃滞納者への確認連絡を怠っていたりするとついつい家賃入金が後回しにされてしまい、家賃滞納額が膨らんで支払えなくなってしまいます。
確信犯的に家賃滞納を繰り返す入居者も残念ながらいます。
このような入居者には迅速な対応が必要になります。
なぜなら大家が何も言わないことをいいことにさらに家賃滞納を重ねてしまうからです。
理由②家賃滞納者からまとめて複数月分を回収するのは難しい
もし丸1ヶ月以上家賃滞納してしまうと、実質全額回収するのはかなり難しくなると考えられます。
客観的に見ても、たとえば給料に占める家賃の割合が3割だったとすると、翌月に2ヶ月分の家賃をまとめて払えるでしょうか？
給料の半分以上の6割を支払わなければならないとすれば、まとめて支払うのはかなり厳しいことは想像に難くないはずです。
そもそもまとめて2ヶ月分払えるのであれば今月も滞納はしないはずです。
理由③大家側の支払いは待ってもらえない
大家にとって家賃収入は不動産投資の売り上げのほとんどを占める重要な収入源です。
家賃滞納されているからといって大家の借入金の返済や固定資産税の支払いが猶予されることはないのです。
入居者が家賃滞納することは、大家に対する債務であり大家からの借金と同じことです。
債務が積み重なることは入居者のためにも決してよいことではないので、早期に正常な状態に戻れるように働きかけるのは大家の責務でもあり、絶対にうやむやにしてはならない重要な仕事だといえます。
家賃滞納は損失ではなく売上に計上される
滞納されている家賃は未回収なのに課税される
滞納家賃は回収できていないだけで売上は上がっているので未収金となり所得税の課税対象になります。
たとえば会社間の取引の場合、商品やサービスを提供して売上計上していても実際の代金回収は翌月末というケースは多いです。
滞納家賃もこれと同じで実際の入金がなくても債務を放棄しない限り売上として計上しなければなりません。
滞納家賃があるからといって所得税が少なることはないのです。
むしろ回収の見込みがないのにその分の税金はきっちりとられて泣きっ面に蜂です。
家賃滞納の効果的な督促～裁判のプロセス
家賃滞納は適切に対応することで未収になることを未然に防ぐことができます。
大家自ら督促を行う場合は、入居者の情に流されないように注意が必要です。
入居者の不運に同情してしまい、なんの約束もせずに支払いをうやむやにしてしまうなどということはあってはなりません。
どのようにすれば支払いができるのかきちんとお互いが納得する形で話し合い、それを覚書として残しておくようにしたいところです。
対応を徹底しなければ滞納者は同じことをまた繰り返してしまうからです。
管理委託しているのなら管理業者と、自主管理なら契約業務を担当した宅建業者と協力しながら対応していくことが重要です。
初回：おたずね連絡
家賃の滞納は、滞納の事実が発覚したその日に対応することが鉄則です。
初回は自宅や携帯電話に『おたずね連絡』します。
この段階では『お忘れではありませんか』程度のソフトなアプローチを行います。
不在の場合は留守番電話にメッセージを残しておきます。
同様の内容のメモをポストに投函したり、電子メールでの連絡でもよい。
この段階で、内容証明郵便を送るなどの法的手続きをとるようなことはご法度です。
うっかり忘れていただけなのにという入居者の余計な反感を買い、余計な退去希望予備軍を作ってしまうことになるからです。
もし1～2日で連絡がとれる場合はうっかり忘れが多いので、すぐに解決することが多いです。
2回目：おたずね再連絡
初回のアプローチで連絡が取れない場合、再度おたずねの連絡を行います。
郵便ポストにメモを投函していたなら、それがなくなっているかどうかを確認します。
もしメモがなくなっていたら入居者は滞納の事実を確認しているはずだからです。
確認しているにもかかわらず、入金がない場合は『うっかり忘れ』ではなく別の理由が想定されるのでより慎重に対応していく必要があります。
3回目：電話連絡
この時点でも連絡がとれない場合には、引き続きこまめに電話連絡をします。
携帯電話では居留守を使われる可能性もあるので、状況によっては勤務先に連絡しなくてはならなくなります。
この段階だともうついうっかりではなく、なにかしらの事情で家賃が払えないことが想定されます。
入居者にもしものことがあったかもしれないし、夜逃げという事態になっているかもしれません。
まずは連絡を取ることを第一に考え、根気強くアプローチを続けなくてはなりません。
4回目：連帯保証人に連絡
この段階になってもまだ家賃の入金がない場合は、連帯保証人に連絡をとります。
連帯保証人には債務者である入居者に連絡することなく、債務者の支払いを連帯して負わなければならないという義務が法律で定められているが、ここで連帯保証人に連絡するのは、入居者の代わりに家賃を払ってもらうのが目的ではありません。
仮に連帯保証人に滞納家賃を払ってもらっても、入居者が支払っているわけではないので、根本的な滞納問題の解決にはならないからです。
そこで、連帯保証人には大家の味方となってもらい、連帯保証人から入居者に家賃を払うように連絡してもらいます。
もし連帯保証人から滞納者に連絡が取れれば、ほとんどの場合は家賃が入金されるはずです。
5回目：滞納原因の確認と対応策の検討
滞納の事実が発覚し2週間が経過しても家賃の入金がない場合は、直接自宅を訪問し事情をうかがわなくてはなりません。
たとえば、職場を退職していて収入がなくなってしまったという場合なら、次の就職先が決まっているのか、給料が入る日や家賃が払える日はいつか、などを直接確認する。
家賃滞納が一時的な問題なら、連帯保証人や家族、友人知人から工面できないか提案したり、分割払いで対応する旨を提案してもいい。
一番してはならないことは滞納の事実を先送りしうやむやにすることです。
- 事情によっては支払いを猶予することも提案
- 債務の事実を認識させ支払いを約束させる
- 口約束にはせず、覚書等の書面を取り交わす
- 親元に帰ることやより安い家賃の物件に転居することも提案
- 場合によっては引っ越し費用を大家が立て替える
多少の出費をともなっても早期退去をうながさなければ、大家だけでなく滞納者にとってもよいことではないからです。
大家側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか？
立ち退き料を定めた法律というのははあるのか？
大家である家主の都合での賃借人の立ち退きの際に立ち退き料が支払われるのが一般的ですが、立ち退き料について定めた法律はあるのでしょうか？
実は賃貸借契約書にも借地借家法にも立ち退き料のことに関して明確に記した文言はありません。
立ち退き料の位置づけは大家側から賃貸借契約を解除したい場合に必要な正当事由を補完する意味合いが強いといえます。
正当事由が完璧であれば大家側から6ヵ月前通知で賃貸借契約を終わらせることができるとされています。
しかし実際の実務では正当事由を完璧に満たすケースはほとんどないのが実情です。
なので大家側から円満に退去を促すために金銭で正当事由を補完するという形が慣行的に行われてきたのが立ち退き料といえるでしょう。
大家が賃借人に住居あるいは店舗などに使用する目的で家屋を貸す場合に、大家と賃借人との間で賃貸借契約借家契約が結ばれます。
その賃貸借契約書には賃貸期間や賃料の金額などの定めはありますが、家主が立ち退き料を支払う旨の定めはありません。
むしろ賃貸借契約書には借家人が明け渡し時に立ち退き料その他の名目を問わず一切の金の支払いを請求しないと定められている場合が少なくありません
また借地借家法で 財産上の給付をする旨の申し出と定められるまでは、民法の賃貸借契約に関する規定や旧借家法の規定にも立ち退き料に関する定めはありませんでした。
ところが実務上では大家が借家契約を解約あるいは更新拒絶をして賃借人に立ち退きを請求した場合に、大家から立ち退き料あるいは移転料、明け渡し料として一定の金銭が支払われることがしばしばあります。
もちろん裁判外の話し合いにより立ち退き料の支払いがなされるだけでなく裁判上の和解や調停においても立ち退き料の支払いが日常的に行われているのです。
また裁判例でも家主が相当額の立ち退き料の支払いと引き換えに家屋の立ち退きを求めた場合には、立ち退き料と引き換えに明け渡し請求を認容する判決ができると解釈されています。
大家側からの明け渡し請求の際の紛争解決のための立ち退き料
- 賃貸借契約書にも約定されていない
- 民法旧借家法にも規定のない
というように、どこにも明文化されていない立ち退き料がなぜ今まで支払われてきたのでしょうか？
それは大家と借家人との間で家屋立ち退きをめぐる争いが発生した場合に、その紛争の解決方法をとして大家が立ち退き料を支払うことにより家主と借家人の利害を調整を図ることが紛争の早期解決のためには実際的だからです。
旧借家法が適用される場合に大家側からの解約申し入れや更新拒絶には、大家が自ら使用することを必要とする場合その他正当の事由の存在することが必要とされています。
しかしこの正当事由が不十分な場合に立ち退き料によりこれを補完することができるとすることで、
- 大家が立ち退きを実現することにより得る利益
- 賃借人が立ち退きにより被る損害
という相反する利害を調整することが可能となり、それが対立する当事者間の解決に役立つと考えられるからです。
また、
- 大家からの解約申し入れに正当事由が認められる場合
- 賃借人が借家契約に定められた義務に反している場合(賃料不払いなど)
の場合には、大家は立ち退き料を支払わないでも立ち退き請求ができます。
しかし賃借人がこれに応じない場合、立ち退きを実現するためには裁判所に申立をして解決せざるを得ません。
日本では私人が自らの手により強制的な方法で紛争を解決すること(自力救済といいます)は許されないからです。
しかし裁判所による紛争解決には長い時間と裁判を続けるための費用がかかります。
経済的・精神的な側面から見ると解決までに長時間かかることは好ましいことではありません。
そこで短期間に紛争を解決することで大家側のの時間と費用のリスクを避け、借家人の立ち退きによる事実上の経済的損失を補填するものとして立ち退き料が有効な役割を持つことになったのです。
このように立ち退き料は立ち退きを巡る紛争の場合でより実際的な解決を図るための方法として定着してきたものだといえるのです。
借家と立ち退き料と正当事由との関係
建物の賃貸借には旧借家法あるいはそれに代わるものとして制定された新借地借家法が適用されます。
建物の賃貸借とは建物の全部又はその独立した一部分を使用する対価として家賃を支払う契約のことで、一般に借家契約と呼ばれているものです。
借主を借家人と言い借家人の権利を借家権といいます。
旧借家法は社会的・経済的に弱い立場にある借家人の借家に居住する権利を保護する目的で、旧借地法とともに制定された法律で民法上の賃貸借に関する大家側の権利を制限するものといえます。
民法の規定によれば賃貸期間の定めがある場合は期間満了により借家契約は終了します。
なので契約更新がない限り借家人は立ち退かなければなりません。
また期間の定めがない場合は家主はいつでも解約の申し入れをすることができ解約申し入れ後3か月を経過すれば借家契約が終了することになっています。
しかし民法の規定をそのまま現実の借家関係に適用するならば大家側からいつでも解約できるようであれば借家人の居住する権利は極めて不安定なものとなってしまいます。
大家側としては借家人の事情を考慮することなく家主側の都合でいつでも借家契約を終了させることができるようにしようとします。
例えば、
- 賃貸期間をできるだけ短期に定める
- 賃貸期間をそもそも定めない
などという感じです。
そうなれば借家人は落ち着いて借家で生活を営むことができなくなり貸店舗で商売もできなくなることは明白です。
借家人の生活基盤は家主の気持ち次第で根底から崩されてしまいます。
大家側としては賃貸期間を1年あるいは2年と定めれば期間が満了する際に、より高額の家賃を取るため借家人に対し一方的な家賃値上げを要求し、借家人がこれに応じなければ立ち退きを求めることができてしまいます。
借家人は自らの生活する場を守るには大家側の一方的な値上げに応じざるを得なくなり、収入に応じた安定した生活ができなくなるのです。
また借家契約は民法上債権関係とされています。
借家を借りている借家人の権利は借家契約を結んだ家主に対して主張できるだけで、他の第三者に対して権利を主張することができる権利関係(物権関係)とは異なります。
従って大家側が借家を第三者に売った場合には、借家人は新家主に対して旧家主との借家契約に基づく借家に居住する権利を主張できなくなることになります。
借家人が新家主に借家権を主張できるためには、借家の建物登記簿に賃借権設定登記の手続きをしておくことによって可能となります。
しかし家主と借家人の力関係から借家人のために登記手続きを承諾する家主はほとんどいません。
なので旧借家法では
『その登記なきも建物の引き渡しありたるときは、その建物につき物権を取得したるものに対しその効力を生ず』
と定めて、借家人の旧家主に対する借家権を新家主に対しても主張できるようにしたのです。
従って新家主は旧家主の地位を引き継ぐことになるわけです。
しかし旧家主であれば賃貸期間が満了した際に借家契約を更新できたかもしれないのに、新家主に代わったために契約更新が期待できない場合が生じます。
新家主の借家人が居住している家屋を買い入れした目的が、新家主が自ら使用するためであれば、期間満了により借家人に立ち退きを求めるでしょう。
また借家の敷地をアパートやマンションの敷地として使用するためとか、貸し駐車場にするためとかであれば、やはり新家主は借家人に立ち退きを求めるでしょう。
旧借家法により借家人の保護をしてもそれだけでは新家主からの一方的な立ち退き請求から借家人を保護することはできないのです。
そこで旧借家法の改正では家主の解約申し入れおよび更新拒絶を制限する規定が追加されたのです。
この改正により家主が解約申し入れまたは更新拒絶をするには『正当事由』を必要とすることになり、借家人の居住する権利が家主の一方的な都合から守られることになったのです。
大家側からの不動産の明け渡し請求時に立ち退き料の金額を左右する家主側の事情と借家人側の事情
大家側からの不動産の明け渡し請求時に
- 立ち退き料の要否
- 立ち退き料の金額
の決定にあたって考慮される家主側と借家人側の事情には具体的にどのような事情があるのでしょうか？
立ち退き料の要否および立ち退き料の金額を左右する事情として
- 家主側の事情
- 借家人側の事情
- 賃貸借契約関係から生じる事情
の3つが考えられます。
古い収益物件などは立ち退きをかけて更地にして売却したほうが結果的に高く売却できる場合が多々あります。
不動産投資を行っていくうえで最終的に利益を確定させる売却時の出口戦略として立ち退きに関わる諸事情を知っておくことはとてもプラスになります。
立ち退きに関する家主側の事情
家主側の事情①：家主自身が住居として使用する必要がある場合
家主側の事情として家主自身が住居として使用する必要がある場合はどのようなケースかというと、
- 家主自身の住居が借家や借地上の家屋で家主や地主から立ち退きを求められているような場合
- 長期の転勤や外国出張のため転勤先などに住んでいたが再転勤により戻ってきて借家人に貸していた家屋を住居として使用する必要が生じたような場合
- 家主の住んでいた家屋が焼失したり老朽化して使用できなくなった場合
など、家主の自己使用の必要性が認められるような場合です。
家主側の事情としては最も有力な事情といえます。
ただし家主が自己使用するからといって何でもかんでも立ち退きが認められるわけではありません。
借家人が家主以上に借家を必要とする事情があれば『正当事由』はないということになります。
家主が自分の住居の家主や地主などから立ち退きを求められているとしても、立ち退きを求められている理由のいかんでは家主の自己使用の必要性の程度には差が出てくるからです。
また、家主が住んでいる住居が老朽化して使用できないとしてもその程度により必要性の程度も異なりますし家主が他にも家屋を所有しているような場合は必要性は弱まります。
家主自身が借家住まいで賃貸家屋を立ち退かせた跡地に新居を建てたいという場合などは、家主の現住居の構造・規模、家族構成、生活程度、社会的地位などを考慮して必要性の程度が判断されることになります。
家主側の事情②：家主の家族や近親者の住居として使用する必要がある場合
家主自身ではなく家族や近親者であっても、家主に準じて賃貸家屋を使用する必要性が認められるケースがあります。
例えば子供が結婚するので結婚後の住居として使用したいので借家人に立ち退きを求める場合などが典型的です。
しかし子供が結婚適齢期で将来結婚することが見込まれるというだけでは具体化していないため家主側に必要性は認められません。
また、子供が家主と同居している場合には家主の住居の構造・規模などから結婚後も同居することが十分可能であれば、家主側の必要性の程度は弱くなります。
高齢の家主が老後の世話を近親者に見てもらうために立ち退きが必要という場合にも同様に家主の状況を総合的に判断することになります。
家主側の事情③：家主または家族が営業のために使用する必要がある場合
家主側がそのまま使用もしくは跡地に新築して営業目的で使用する必要がある場合であっても、家主側の自己使用の必要性が認められます。
例えば、
- 貸店舗を立ち退いてもらってそこで商売を始める必要がある
- 事業の拡張のために貸店舗を使用する必要がある
なその場合です。
家主側においてそこで商売を始めることが生計を立てるうえで差し迫っている事情があれば必要性の程度は高いといえます。
しかし事業の拡張のためだけでは有利な事情としては弱くなります。
どちらにしても借家人はその店舗において商売をしているので、借家人の営業の規模や業績、他に同条件の代替店舗を求めることができるかどうかなど借家人側の必要性の程度によってもパワーバランスは変わってきます。
また、家主が借家人を立ち退かせた後で跡地に賃貸アパートを建ててアパート経営をするなどの営利目的の事情がある場合には、借家人が住居としている家屋の立ち退きを求めることになるので家屋が朽廃していて倒壊の危険があるなどの特段の事情がなければ、立ち退き料を提供しても正当事由を補完することは困難な場合が多いです。
家主側の事情④：賃貸家屋が老朽化しているため大修繕または新築する必要がある場合
家屋が古くなり倒壊した場合には借家関係は当然に終了することになります。
しかし家屋は老朽化していても住居としての耐用年数が認められる場合には、老朽化の程度により新築または大修繕の必要性の程度が判断されることになります。
建築基準法に基づく勧告などを受けている場合には大修繕をする必要性が強く認められます。
しかし借家人の家屋を使用する必要性をそれで否定することはできません。
いくら老朽化しているとはいっても建物の耐用年数が残っているのであれば、家主側からの老朽化を理由とする立ち退き請求に正当事由があると認められるのは難しくなります。
ただしこのような場合には立ち退き料の支払いにより正当事由を補完する事例が多く認められています。
家主側の事情⑤：その他の家主側の事情
その他の家主側の事情として、相続により家主の地位を承継した相続人が相続税を支払うために借家人が借りている家屋とその敷地を売却する必要が生じ借家人に立ち退きを求める場合のように、借家および敷地を高く売るために立ち退きを求める場合があります。
借家人が住んでいると買い手を求めることが比較的困難になるようなケースでそのほうが売買価格が安くなるような場合に借家人に立ち退きを求めることになるのです。
このような場合では、他に処分すべき財産がないとか借家人がいる状態では買い手を探すことが困難な状況であるという場合でなければ家主側の必要性の程度は弱くなるといえます。
また、借家を買った新家主が借家人に立ち退きを求める場合には、特別の事情が認められない限り新家主側の必要性は弱いと判断されることが多いです。
なぜなら旧家主のもとで安定した生活をしていた借家人が家主が新しくなったために突然に立ち退きを求められるならば、借家人の地位はきわめて不安定なものとなってしまうからです。
新家主であるということが家主側において不利な事情と考慮されるケースです。
立ち退きに関する借家人側の事情
借家人側の事情①：借家人が住居として使用する必要がある場合
借家人は現実に賃貸家屋に住んでいるので借家人の必要性は認められることが大半です。
家主側からの立ち退き請求に対する借家人の最も有利な事情となります。
しかし、借家人がほかにも住居を構えていて賃貸家屋を家財道具置き場として使用しているに過ぎないと認められる場合などは、借家人において将来的にその賃貸家屋に住居を移す意思があったとしても必要性の程度は弱くなります。
これは借家人がほかに所有家屋を持っている場合にも同様に当てはまります。
また借家人において代替家屋を購入できる資力があるとか、他の賃貸家屋に転居できる資力があるという事情があれば、その賃貸家屋を必要とする程度は弱くなります。
逆に借家人にその資力がなければ必要の程度は強くなります。
借家人が転居先を求めることができるかどうかは住宅事情にも影響されます。
戦後のような極度の住宅難の状況では代替家屋を探すことが困難で借家人の必要性の程度はきわめて高かったといえます。
しかし最近の住宅事情は住宅難が緩和されていることから借家人の必要性は家族構成や賃貸期間や資力の有無により判断される傾向が強くなっています。
借家人に家屋を必要とする事情がある場合に、家主側にも必要性が認められるときは、借家人の移転に要する費用や一定期間の差額賃料に相当する金額の立ち退き料の提供によって正当事由が補完され立ち退き請求が認められる事例が多くなってきています。
借家人側の事情②：借家人が営業のために家屋を使用する必要がある場合
借家人が貸店舗を借りている場合、営業上これを必要とする事情は借家人に有利な事情となります。
住宅の場合は借家人が立ち退くことにより被る損失は、経済的不利益だけではなく生活上の不利益が問題となりまうｓ。
しかし営業用建物の場合には経済的不利益のみが問題となります。
とはいっても個人商店や中小零細企業の場合には、店舗立ち退きが直ちに生活上の死活問題となります。
また店舗兼住宅の場合には住宅の賃貸借と同様に経済的不利益だけでなく生活上の不利益も問題となります。
営業用建物の賃貸借の場合には住宅の場合と比較して立ち退き料の支払いにより正当事由を補完できる場合が多く認められるといえます。
借家人側の事情③：借家人が賃貸家屋を長期間使用してきた場合
借家人が賃貸家屋を長期間にわたって使用してきたという事情は借家人側の有利な事情となります。
借家人が住居として長期間住んでいれば近隣地域における借家人の人間関係も形成され生活の本拠としての必要性がより強くなっているからです。
仮にほかに転居先を求めることが簡単な住宅事情があったとしても、同一地域に同条件の代替家屋を探すことが困難な場合が多くあります。
そのような場合には借家人を保護する必要性の程度が強くなるといえます。
家主が長屋式建物に住む各借家人に立ち退きを請求する場合に、立ち退き料の算定に際して借家人の居住期間を考慮するのもその理由からです。
賃貸借契約関係から生じる事情
事情①：賃貸借契約時に家主側に具体的事情が生じたら立ち退く旨の約束がある場合
例えば賃貸借契約時に
- 家主からの申出により賃貸期間を5年間とすることを約束
- 家主の子供が結婚するときには無条件で立ち退くことを約束
などをしていたとしても、借家人に不利益な特約は無効とされます。
家主側は無効なのでこれを理由に立ち退きを迫ることはできません。
しかし正当事由を判断する事情としては賃貸借契約時の約束は考慮されることになります。
さらに上記のような内容であれば特約としては無効ですが約束はしているとのことで家主側に有利な事情として考慮されます。
事情②：家主側と借家人との間の借家関係に影響を及ぼす事情がある場合
家主側と借家人との関係は継続的な契約関係とされ双方の信頼関係を基礎とするものとされています。
借家人に契約上の債務不履行が明らかにある場合にはそれを理由に家主は賃貸借契約を解除することができます。
しかし借家人の義務違反が双方の信頼関係を破壊するまでには至らず、債務不履行にもならない場合には即解除とはできず、借家人の不利な事情となるにとどまります。
例えば、
- 借家人が家賃を滞納することが多く家主が催告すると数か月分の賃料を払う
- 賃貸家屋を乱暴に使用している
- 借家人が家主に無断で増築や改築、模様替えなどをしている
などの事情がある場合、それ自体は債務不履行や信頼関係の破壊までは至らないとされても借家人に不利な事情として、家主側からの解約申し入れの際の正当事由の判断材料となります。
事情③：家主側が代替家屋を提供した場合
借家人側の賃貸家屋を使用する必要性は、他に転居先を探すことが容易か否かが重要な要素となることが前述した通りです。
家主側が代替家屋を提供した場合には、借家人が転居先を探す必要がなくなるのでこれにより借家人が賃貸家屋を必要とする程度は弱まり家主側に有利な事情となります。
しかし代替家屋が賃貸家屋と比較して構造・規模、賃貸条件などにおいて劣る場合には、必ずしも家主に有利な事情として考慮されるものではありません。
賃貸家屋と代替家屋を総合的に比較、考慮して代替家屋が適当なものであるかどうかが判断されることになります。
おわりに
- 立ち退きには正当事由が必要で、立ち退き交渉を円滑に進めるためには立退料が必要となることが多い。
- 立ち退き交渉を進めるに際して、入居者の立場を考えた交渉に重点を置くことが円滑な立ち退きのためのポイントとなる。
- 立ち退きが必要な理由を明確にし、入居者のための立ち退きというスタンスをとる。引っ越し先の手配など手伝えることは積極的に手伝っていく姿勢が立ち退きの円満な合意への近道となる。
- 立ち退き料は必ず退去したことを確認後に支払う。動産・残置物についても合意書で処分できる旨の文言を入れておく。
- 大家側からの賃貸借契約の解除時に立ち退き料を支払うことが通例となっている。
- 立ち退き料は旧借家法にも新借家法にも賃貸借契約書にも明記されていないが実務レベルでは頻繁に授受される金銭とされている。
- 大家側からの賃貸借契約の一方的な解除には正当事由が必要とされているがその正当事由を金銭的に補完するという意味合いで立ち退き料が運用されていると考えられる。
- 大家側が早期に円満に立ち退きを実現することにより得る利益と賃借人が立ち退きによる被る損害のバランスを取って円満に解決するために授受されてきたのが立ち退き料とされている。
- 大家側からの立ち退き請求で立ち退き料を明確に算定する基準はないが、家主側と借家人側の事情、そして賃貸借契約関係から生じる事情を総合的に考慮して立ち退き料の要否や立ち退き料の金額が判断されることになる。
- 家主側は自身が使うからと言って簡単に立ち退きができると思っている人も多いが借家人が拒否した場合にはそれだけでは弱い。
- 借家人側は昔ほど住宅事情は悪くないため相応の条件や代替家屋が用意されるなどの家主側からの立ち退き交渉に応じるケースが増えている。
