火災保険や地震保険、借家人賠償保険などあまり深く考えず損害保険に加入してはいないでしょうか？
不動産投資は、不動産投資資源である建物を賃貸して家賃収入を得ることで成り立つ事業です。
火災や地震などの不測の事態で不動産投資資源である建物が被害を受け賃貸ができなくなると事業そのものが成り立たなくなり収益をあげられなくなります。
もちろん借入金の返済も厳しくなってしまいます。
こうした不測の事態に備えて不動産投資資源を守りオーナーのリスクを回避するのが火災保険や地震保険、借家人賠償保険などの損保の役割でもあります。
この記事では、
- 火災保険
- 地震保険
- 借家人賠償保険
の不動産投資の主要3損保の必須基本知識をまとめてご紹介します。
不動産投資の火災保険で知っておきたい基本知識
万一、火災により建物が全焼した場合、
- 建物がなくなり家賃収入がなくなる
- 借入金がある場合は返済に支障が出る
- 出火の原因によっては入居者から損害賠償を求められる可能性もある
などのリスクがあり、こうした万一のリスクを回避するために火災保険の加入はマストです。
投資オーナーが一般的に加入する火災保険は、火災による被害だけでなく、
- 落雷
- 風災
- ひょう災
- 雪災
などにも補償特約で対応しています。
また、『住宅総合保険』などの名前で、
- 水災
- 自動車の飛び込みなどの飛来・落下・衝突
- 給排水設備の事故等による水漏れ
- 暴行・破壊・盗難
などにも対応できる損保もあります。
とくに一棟収益の場合は給排水設備の事故などによる水漏れ事故は、火災よりも高い頻度で起こる可能性が考えられますので、損保の補償の対象となっているかどうかを必ず確認します。
また、火災保険は、地震が原因による火災は対象外となるので、別途地震保険への加入についても検討が必要になります。
火災保険の対象となる保険の目的物は、
- 建物
- 家財
に分けられています。
建物を目的物とした火災保険には投資オーナーが加入し、家財を目的物とした火災保険には入居者自身に加入してもらうのが一般的です。
不動産投資の火災保険の保険金額は『新価』方式で
火災保険の保険金額(支払い限度額)の設定方法には、
- 時価
- 新価(再調達価格)
があります。
時価の場合は新築時の価値から経過年数に応じた価値の減少分が差し引かれて支払われることになります。
そのため経過年数によっては、再建築に必要な金額や修繕するのに必要な金額を保険金として受け取れない場合が出てきます。
一方、新価の場合は、設定した保険金額を上限に、再建築に必要な金額や実際に修繕するのに必要な金額を保険金として受け取ることができます。
したがって、建物の火災保険金額の設定方法としては、新価(再調達価格)とするのが望ましいです。
時価の場合でも保険金で借入金が返済さえできれば、残された土地と新築する建物を担保に再建築に必要な資金を調達することは可能かもしれません。
しかし、そのときの経済状況などによって再建築コストは変わってきますので、資金が不足する可能性があり、また新たな借入をしなければならなくなるかもしれません。
その点、新価(再調達価格)であればこのようなリスクを回避することができます。
ただし、保険料は時価より新価によるほうが高くなります。
また、建築コストの変動により、新価も変動するため、定期的に保険金額を調整する必要がでてきます。
ちなみに、現時点の時価を上回る新価で加入することもできます。
ローンの借入で一棟収益を購入する場合に、資金を借り入れる金融機関が指定する保険に入らなければならない場合もあります。
金融機関指定の保険は時価であることが多いです。
金融機関のリスクは借入金が返済不能になることですので、その借入金の残高は返済が進んでいけば減少するため、少なくとも時価相当額の保険に加入していれば、万一のことがあっても保険によって完済することができるという考え方で、その後のことは知ったことではないという立場です。
金融機関は融資の際に火災保険に質権を設定して、火災で建物が滅失した際の借入金回収を銀行は担保することになります。
したがって、金融機関主導の保険の場合は、時価にならないように注意して新価で保険契約をするように注意しておく必要があります。
不動産投資の火災保険の保険料は損保会社によって異なる
保険料は一般的には保険金額に構造・地域による基本料率をかけて計算されます。
基本料率は損保会社により差があるので、まったく同じ補償内容でも保険料に差が出ます。
また、契約期間や建物によって割引されることがあるので、保険のパンフレットをよく読んだり、担当者に確認して該当する割引がないかどうか調べます。
火災保険は単年度で加入するよりも、長期契約すればするほど保険料は安くなります。
したがって、できるだけ長期で加入したほうが支払う保険料は少なくてすみますが、長期契約の保険料は一括払いになるので、資金的な余裕がない場合には単年度の契約にするのが一般的です。
保険料を一括払いする場合は税務上の取り扱いについても注意が必要です。
一括で保険料を支払っても、全額をその年の経費として計上することはできず、加入期間で割って単年度分の保険料を経費として毎年計上していくことになります。
火災保険の類焼(もらい火)についての特約とは？
隣接建物の火災から燃え移った火災は、出火元である隣接建物の所有者や入居者に損害賠償を請求することはできません。
これは火元に故意または重過失がなければ法律上免責されるからです。
したがって、類焼に備えるためにも火災保険に加入し、自分の建物は自分で守ることが大切になります。
一方、自分が所有する建物が出火元となった火災で、隣接する建物に対して被害を与えてしまった場合は、重過失ありとされて損害賠償を請求されるリスクはゼロではありません。
保険契約のなかには、このリスクに対応した特約を付けることができるものがあるので、加入の際は検討が必要です。
不動産投資の火災保険は出火原因によって対応する保険は異なる
火災が起こった場合、出火原因が入居者の責任となるかどうかで対応する保険は異なってきます。
入居者の責任とならない火災原因としては、
- 共用部分からの出火
- 自然災害
- 事故
- 放火
- 類焼(隣接建物からのもらい火)
などがあり、この場合はオーナーが加入している火災保険で対応します。
一方、入居者の責任となる火災原因として、たとえばタバコの火の不始末などがあげられます。
この場合は入居者が加入している火災保険で対応することになります。
具体的には入居者には借家人賠償責任保険に加入してもらい、このリスクを担保します。
もし入居者がこの保険に加入していない場合には、オーナーが加入している火災保険で対応することになります。
不動産投資の火災保険には家賃担保特約などもある
損保会社の保険商品によっては、建物の全部または一部が、保険対象となる火災や事故により使用不能となった場合に、得られたはずの家賃相当額について保険金として受け取れる特約を付けられる場合もあります。
不動産投資の地震保険の知っておきたい基本知識
地震保険は、地震が原因とされる火災や損壊などによる損害を補償してくれる保険です。
地震保険は、政府と民間損害保険会社が共同で運営する公共性の高い保険ななっています。地震の被害は広範囲にわたり、その被害額は高額となります。そのため一民間損害保険会社だけでは、その機能を果たすことが困難であり、多数の民間保険会社と政府が共同して一定以上の被害総額が発生した場合は、政府が負担することになっています。
地震保険には単独で加入することはできません。主契約となる火災保険に合わせて特約として加入する仕組みになっています。
したがって、火災保険契約をする際に特約として地震保険に加入するかどうか判断することになります。
地震保険は契約期間の途中で加入することも可能です。
地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の30～50％の範囲内で加入することができます。
建物は一戸あたり5,000万円、家財は1,000万円までの上限があります。
勘違いされがちなのが、地震保険は一棟あたり5,000万円までしか入れないと思われていて、比較的大型の一棟マンションを不動産投資している場合は、地震保険に入っても無駄と思われていることです。
しかし、実際は、賃貸物件の場合は一棟ではなく一戸当たりの限度額が5,000万円であり、火災保険の保険金額の50％までが地震保険の補償限度額になります。
一棟マンション5階建て・25戸・保険金額2億円の火災保険に加入した場合の例
- 一戸あたり5,000万円が上限なので、25戸×5,000万円＝12億5,000万円
- 火災保険の50％が補償限度額なので、 2億円×50％＝1億円
この事例では地震保険の限度額は1億円となり、結構な補償額となります。
不動産投資の地震保険に加入すべきかの判断
地震保険に加入していても、建物が全損しても火災で全焼した場合に比べると半分までしか保険金を受け取ることはできません。
- 地震保険に加入していても地震によるリスクを100％回避することができない
- 地震保険の保険料は火災保険料に比べて高い
という理由から、一般的に地震保険に加入する一棟収益オーナーは少ないようです。
しかし、地震で建物のすべてを失う可能性が高い老朽化した収益物件の場合は、収入の道が閉ざされて生活に大きな支障が出てしまうことも考えられますので、地震保険の加入を積極的に検討するべきです。
不動産投資の借家人賠償責任保険の知っておきたい基本知識
入居者には賃貸借契約時に損害保険に加入してもらうのが一般的です。
入居者の過失による火災や水漏れ事故の損害額は高額になることが多く、入居者の支払い能力を大きく上回り、被害者側が十分な補償が得られない可能性が高くなります。
高額な損害賠償の支払いにより加害者である入居者の生活を破綻させてしまう可能性もあります。
そこで、入居者に損害保険に加入してもらうことで、被害者・加害者ともに補償支払いリスクを回避できるようにするのが家財保険の目的となっています。
不動産投資の借家人賠償保険の主契約は家財保険
入居者の不注意による火災などによって建物に損害を与えた場合、建物を元に戻してオーナーに返さなくてはなりません。
この時に対応する保険が借家人賠償責任保険になります。
火災では入居者自身の家財も損害を受けます。
このときに対応する保険は、家財を目的とした火災保険となります。
また、水漏れ事故を起こして、下階の入居者の家財を濡らして損害を与えてしまったというような場合に対応するのが、個人賠償責任保険となります。
入居者に加入してもらう保険の主契約は、自らの家財の補償を目的とした火災保険になります。
この火災保険に
- 借家人賠償責任保険
- 個人賠償責任保険
を特約としてつける形になります。
火災保険の補償内容
- 火災・落雷・破裂・爆発・・・火災は最大のリスクなので必ず入るべき
- 風災・ひょう災・雪災・・・発生確率は低いですが入っておくと安心
- 水災・・・高台以外では必ず入るべき
- 飛来・落下・衝突・・・発生確率は極めて少ない
- 騒じょうなどによる暴行・破壊・・・発生確率は極めて少ない
- 水濡れ・・・不動産投資ではかなりの確率で発生する
- 盗難・偶然な事故による破損・汚損・・・建物への破損・汚損の補償には入っておいたほうが安心
- 建物電気的・機械的事故特約・・・エレベーターなどの機械設備があれば入っておいたほうが安心
地震保険の補償内容
- 火災保険の保険金額の50％内・・・必ず加入したい
火災保険・地震保険加入のポイント
火災保険と一口に言っても、上記のように多くの補償内容があります。
火災保険といっても火災だけに補償があるわけではないことが理解できると思います。
火災とは真逆の関係ですが火災保険では水に関わるリスクに対しても補償されます。
最近では記録的な大雨やゲリラ豪雨なども増えてきているため、水災のリスクがカバーされているかは火災保険加入時のポイントとなっています。
火災保険の選び方としてはほぼ100％ないであろうと思われる場合(高台で水災リスクがない、エレベーターなど共用部分に機械設備がない)意外は、ほぼすべての補償内容に入っておきたいところです。
そして地震保険については費用が掛かる割には火災保険の50％までが保険金の限度額という規制があり、地震保険料がもったいないということで加入していなかった賃貸オーナーも多かったようです。
ところが今では東日本大震災後、
- 津波ですべてが破壊されるリスク
- 一部損壊でも認定されると大きな金額が損害金として認められる
ことの両方のメリットがあるということで、ほとんどの賃貸オーナーが地震保険に加入するようになりつつあります。
もはやこれからは地震保険は必須と考えたほうが理にかなっています。
地震の大リスクを過小評価することはあり得ないからです。
実際に保険の見積もりを取れば気づくことですが一部の補償を外してもそれほど保険料は減額になりません。
それよりもその金額をプラスして補償が受けられるメリットそして保険料はすべて経費計上できますのでダブルでメリットがあると考えて、リスク管理費として投資戦略に積極的に組み込んでいくべきです。
施設賠償保険で入っておくべき補償内容
施設賠償保険とは、
- 施設の安全性の維持・管理の不備
- 構造上の欠陥
- 施設の用法に伴う仕事の遂行
などが原因となって、
- 他人にケガをさせる(対人事故)
- 他人の物を壊す(対物事故)
などを起こしたために、被保険者(保険の補償を受ける方)が法律上の賠償責任を負担された場合に被る損害を補償する保険とされています。
たとえばのケースで、
- 建物の不備で入居者がケガをした
- マンションの壁が剥落して通りがかりの人にケガを負わせた
などが起きるとアパートやマンションの安全性の不備や構造上の欠陥の管理不行き届きとして、賃貸オーナーにある日突然に賠償責任が発生することがあり得ます。
築古の木造アパートの外階段が腐食していて入居者が階段を登っている際に階段が崩落し、入居者が脊髄骨折の重傷を負ってしまったなどのケースでは、医療費や後遺障害、休業補償などで多額の賠償責任を突然に賃貸オーナーが負ってしまう可能性もあるということです。
上記のようなケースでは1億を超えるような損害賠償判決が出てしまうこともあり得ますので、その賃貸オーナーが施設賠償保険に入っていなかったために、資産をすべて売却しても損害賠償を支払いきれずに、最悪の場合は自己破産しなくてはならないことも考えられます。
確率的には高くはないのですが事業主としての責任とリスクを考えて、いざ何か起こった際に金銭的なリスクは回避できるように施設賠償保険に入っておくこどで対策を行っておきたいところです。
特に、
- 築年数がある程度経過した賃貸アパート
- 雪の多い地方で屋根からの雪の落下
- 雪を放置して凍った階段でケガをした
などに注意が必要な収益物件のオーナーは、施設賠償保険に加入しておくと精神衛生上も安心だといえます。
収益物件の保険(火災保険・地震保険・施設賠償保険)の損金計上方法
保険に加入して保険料を払っていますが損金計上方法まではなかなか把握できないのではないでしょうか？
火災保険や地震保険、施設賠償保険は賃貸アパート・マンション不動産投資のリスクを軽減し、安定した不動産投資のために欠かすことのできない保険です。
安心のために決して安くない保険料を支払うので、損金計上のルールをきちんと把握して、もれなく経費計上して節税できるところは節税したいところです。
この記事では、不動産投資の保険御三家(火災保険/地震保険/施設賠償保険)の損金計上方法をまとめてご紹介します。
- 火災保険
- 地震保険
- 施設賠償保険
に関しては、その年度に掛かった保険料は、損金計上できます。
損害保険を1年単位の契約で保険料を支払うのであれば、全額損金計上となります。
2年、5年、10年などの複数年の単位で契約を結び、一括で保険料を支払った場合は、一括で支払った火災保険料を貸借対照表(B/S)で資産計上し、1年ごとに損金計上していくことになります。
事例：火災保険契約(10年)・地震保険(5年)
保険料は火災保険120万円、地震保険40万円、7月1日から契約開始の場合の損金の計算は下記のようになります。
- 火災保険：120万円/10年(120ヵ月)×6ヵ月(7月1日～12月31日)＝60,000円
- 地震保険：20万円/5年(60ヵ月)×6ヵ月(7月1日～12月31日)＝40,000円
今期の必要経費に計上できるのは、
- 火災保険：60,000円
- 地震保険：40,000円
- 合計：100,000円
のみとなります。
翌年は12ヵ月分が必要経費になりますので、今年の倍の金額である20万円が損害保険料として損金計上できることになります。
余った残りの金額は、貸借対照表(B/S)の資産勘定の『前払金』に計上し、毎年経費化していきます。
(初年度)
前払金 120万円 / 現金 120万円
損害保険料 10万円 / 前払金 10万円
(翌年度)
損害保険料 20万円 / 前払金 20万円
という流れで、前払金に初年度に計上して、毎年前払金を損益計算書(P/L)の費用勘定の『損害保険料』に振り替えていきます。
賃貸併用などの自宅部分にかかる損害保険料
自宅などの賃貸事業用ではない部分は経費計上できないことになります。
経費計上できなかった金額のうち、自宅の場合は、地震保険料控除のみ一定の式で控除できます。
自分で使っている部屋などがある場合は、面積などの合理的な基準で按分して、賃貸事業として貸している部分だけが必要経費に計上できることになります。
おわりに
- 不動産投資上の不測のリスクを回避するために、火災保険・地震保険・借家人賠償保険の正しい知識が必要となる。
- 火災保険の保険金額は『新価』方式で行う。ローン付の際の金融機関から指定される火災保険は『時価』方式が多いので、新価方式で加入できないか確認する。保険料は新価方式のほうが高くなる。
- 地震保険は単独で加入できず、主契約となる火災保険に合わせて加入する。一棟収益の場合は、一戸あたり5,000万円か、火災保険の保険金額の50％の少ない方が支払われる。
- 入居者が加入する保険の主契約は家財保険となり、この火災保険に借家人培養責任保険や個人賠償責任保険を特約としてつける形になる。
- 火災保険と地震保険は賃貸オーナーであれば必ず加入する。補償内容は火災以外にも多岐にわたるが、100％起こり得ないリスク以外は加入しておくと安心といえる。補償をいくつか外してもそれほど保険料が安くはならない。
- 最近は記録的大雨やゲリラ豪雨などが多いため、水災被害がカバーされていることが重要。
- 地震保険はひとたび地震がおこれば被害が甚大なことから、リスク回避に加入しておくべき保険といえる。
- 施設賠償保険は事業主として、自身の保有資産が原因で損害賠償責任が発生しときに大きな保障となるため、不動産投資のリスクヘッジとして加入しておく必要がある。人に危害を与えてしまうとかなりの高額賠償となることが多い。
- 支払った保険料は全額損金計上できるので、事業主としての責任とリスクを考えていざ何か起こった際に金銭的なリスクは回避できるように、節税面からも不動産投資戦略として対策を行っておきたいところです。
- 火災保険料・地震保険料・施設賠償保険などで支払った保険料は、その年度にかかった分の費用を損金計上できる。
- 保険料の複数年分を一括払いした場合は、いったん支払った全額を前払金として貸借対照表(B/S)で資産計上して、年数で割った単年の支払い分を損益計算書(P/L)の費用勘定である損害保険料に毎年振り替えて経費計上する。
- 不動産投資のリスク軽減になくてはならない火災保険は経費にできるが、その年に掛かった費用までということを押さえておく。
- 不動産投資では、水漏れや火災といった損害に対して、保険金が支払われるケースもよくあるため、単なる費用としてとらえずに、適切な保険に加入することで助かる場面も出てくる。
