不動産投資で収益物件を探していて、利回りや収支が良かったりしてちょっといいなと思った物件が実は建築基準法に違反している物件だったという経験はありませんか？
日本国内で建物を建築する場合は建築基準法の最低基準を満たしていなければいけないと規定されています。
ところが、世の中にはこの基準を満たしていない収益物件が多数存在しています。
それらには、
- 違法建築物
- 既存不適格建築物
- 再建築不可物件
の大きく分けて3つのパターンがあります。
この記事では、不動産投資で建築基準違反の収益物件の3つのパターンをご紹介します。
建築基準法違反物件パターン①：違法建築物
違法建築物はたとえ検査済証があっても油断しない
違法建築物は基本的には購入は見送ったほうがいいです。
どういうものかというと、
『建てた当初から役所に建築確認の申請を出さずに勝手に自分の土地に建物を建築してしまった』
ようなパターンです。
そんなバカな！と思われるかもしれませんが、実際にあるんですたくさん。
収益物件でもこのような違法建築物が数多く出回っています。
収益物件で重要なのは『利回り』です。
この利回りを高くするためには、家賃収益が上がるようにより多くの部屋や店舗をつくる必要があるのですが、建築基準法には『容積率』という制限があるため、これがネックになってきます。
そこで、マンションの1階を駐車場として役所に建築確認申請を出します。
駐車場の面積は一定の範囲までは容積率に換算されませんので、通常であれば3階建てしか建築できない場所でも4階まで建築することができてしまうのです。
そして、正式に建築確認がおりて着工してから1階にこっそり事務所や店舗をつくっていっちょあがりです。
そうすることで利回りは非常に良くなりますが、こうしてでき上がった建物は違法建築物となります。
大阪はこのような違法建築物が非常に多い地域性？となっています。
そのために大阪では、あまりにも違反物件が多いために信用組合や信用金庫などでは違反の程度によっては融資をしているところが多くあるのが実情です。
不動産投資家によっては、他の違反物件ではない投資用不動産に影響が及ばないようにするために、大阪専門の資産管理法人を作っている人までいるという話です。
大きな違法建築でなければ大阪では融資がつきやすいですが他のエリアでは基本的に銀行融資は受けることができません。
基本的にはノンバンク系(セゾンファンデックス・三井住友L＆Fなど)でしか融資がつかないことを覚悟する必要があります。
つまり、流通しにくい物件なので高利回りになっていますが、確実に出口が見込めるような物件を狙う以外になく、あくまでも投資上級者向きの収益物件だといえます。
違法建築物には容積率超過以外にも、
- 建ぺい率超過
- 斜線制限違反
- 用途制限違反
- 接道義務違反
- 無確認建築物
などがあります。
収益物件を探しているときは、物件概要書に『違法建築物』とは書かれていません。
どちらかというと、
- 建ぺい率オーバー
- 容積率オーバー
などという表記になります。
また、検査済証があれば何でも大丈夫なわけではありません。
検査済証の発行を受けたあとに違法に増改築しているケースもあるため、現場確認は必ず行い未登記建屋や増改築した形跡を見つけて売主に確認することはとても重要なことだといえます。
建築基準法違反物件パターン②：既存不適格建築物
建築時は合法だったがその後に法律自体が変わってしまった不運の建物
これは、建物を建てた当初はちゃんと役所に申請をして建築基準法に沿った建物を建築していて、この時点では問題なかったのに、建築基準法自体が改正されてしまい、以前の基準よりも厳しい基準となった場合に、最新の建築基準法改正の基準を満たしていない物件を指します。
どちらかといえば、まじめにルール通り建築したのに、ルール自体が変わってルール違反になってしまった残念な物件です。
このように、法改正という外的な要因によって結果的に現在の法律に適合しなくなってしまった建物のことを、『既存不適格建築物』と言います。
違法建築物とこの既存不適格建築物はその悪質性がまったく違います。
そのため、これらの建物に対する行政側の対応の厳しさも全く違ってくるのです。
既存不適格建築物については、もともと所有者には落ち度はないため一定の規制を緩和したりといった対応をしています。
しかし、違法建築物の場合は非常に厳しい対応となり既に完成している建物であれば、
- 使用禁止命令が出る
- ライフラインの供給を停止
などの非常に厳しい対応をとられる場合もあります。
また、建築段階で発覚したような場合は、工事の停止命令がでることもあります。
建築基準法違反物件パターン③：再建築不可物件
『再建築不可物件』も収益物件を購入する際には注意したい物件です。
その名のとおり、
『一度壊したらもう一度建物を建築することができない物件』
という意味です。
その原因は土地にあります。
建築基準法には『接道要件』というものがあり、建物を建築する場合は万が一の際に消防車が通れるように一定以上の幅の道路に2ｍ以上接道していなければならないのですが、これを満たしていない既存の建物が多く存在します。
この場合は、
『今現状はとやかく言わないけれども、万が一壊して建て直すなら、この要件を満たさなければ建物を建ててはダメですよ』
という状態になっているといえます。
これを再建築不可物件といいます。
どちらかというと、
- 違法建築物
- 既存不適格物件
の多くは、
- 容積率オーバー
- 建ぺい率オーバー
- 用途変更
などが問題のケースが多く、建て替え時には少し小さくなるけど建築ができるケースが多いですが、再建築不可物件は道路付の問題で建築できませんということで、価値はほとんどなくなってきます。
なので、再建築不可物件を購入するということは、たとえ土地付きだとしても、今の建物が老朽化して取り壊しになればそれでおしまいです。
再度新しい建物を建てたいのであれば、接道要件を満たすために道路認定を受けるなど、かなりの苦労と手間が必要となります。
このような非常に厳しい制限があるため、再建築不可物件を購入する場合は銀行からの融資がつかない可能性が高くなります。
ということは、将来的に売却するときも融資はつきにくく買い手が見つからない可能性も出てくるということに注意しなければなりません。
おわりに
- 違反物件や既存不適格物件は、融資がつきにくいので大阪以外ではあまり積極的にトライする価値はあまりない。
- 再建築不可物件は、建物にもしもがあっても建て替えできないので著しく価値が低く上級者向け。現金で超高利回り物件を老朽化するまで回し切る自信があるなら可。
