不動産投資において家賃や敷金礼金、広告費の金額はどのように決めるのがいいのでしょうか？
まさか自分ではまったく調べずに管理会社の言われるままの設定にしていないでしょうか？
家賃・敷金礼金、広告費の水準は、基本的には周辺相場に合わせて設定します。
ある地域で単身用のワンルームの一棟収益物件を購入しようとしている場合、同じエリアのワンルーム収益物件の価格水準がどの程度なのかを調べる必要があります。
空室が多く、入居希望者数に比べて物件の供給数が多い場合は、平均的な価格設定では空室が決まらないという事態が往々にして発生します。
どのくらいの家賃設定が妥当なのかは、賃貸物件の検索サイトなどを見てもわからないことが多いので、いくらなら決まるのか？ということを、地元の賃貸不動産会社に直接聞くほうが確実です。
できれば収益物件の購入を決める前に、複数の不動産会社に聞いてあらかじめ確認をしておきたいところです。
この記事では、不動産投資での家賃・敷金礼金・広告費の金額の最適な決め方についてご紹介します。
不動産投資で空室を埋めるための家賃の価格設定の方法
家賃はその物件に住んでいる限り毎月支払う必要があるため、入居希望者は家賃を最も重視します。
しかし、オーナーは入居希望者以上に家賃と共益費の価格設定には気をつけないといけません。
なぜかというと、収益物件は家賃と共益費を分子として計算する利回りによって物件価値が決定づけられるからです。
安易に家賃を下げてしまうことを続けていると、収益物件としての価値、すなわち売却時の物件価格が下がっていってしまいます。
これを避けるために、家賃は一定水準を維持しつつ、敷金礼金や仲介手数料など、入居時に一時的にかかる費用を負担するやり方を選ぶほうが賢明です。
1ヶ月分の家賃を無料にしたり、3ヶ月間家賃を半額にするなどの方法もあります。
不動産投資で空室を埋めるための敷金・礼金の価格設定の方法
敷金は、入居者の解約時に全額返さなければならないお金です。
しかし、家賃の滞納が発生していたり、普通に生活していれば発生しないような破損などがあったりした場合は、敷金返却時に精算を行います。
以前は敷金を返済しないオーナーが多く、入居者とオーナーがもめることも多かったのですが、平成10年に国土交通省がガイドラインを制定してからは、経年劣化に加えて通常の生活で発生した損耗もオーナーが負担することが明示されました。
その結果、解約時の原状回復については敷金精算が発生しないことも多くなっています。
東京都では東京ルールと呼ばれる条例が設けられ、どの項目が入居者負担で直すべきかがより明確になっています。
例えば、クロスについた冷蔵庫の電気焼けや画びょうの穴の原状回復などはオーナー負担となっており、結果的に入居者の権利保護を強める内容となっています。
このような経緯から、敷金は取らずにクリーニング費用として数万円程度を退去時に受領するような契約にする例も増えています。
関西では保証金として償却される敷引と呼ばれるものがあり、敷金から家賃1ヶ月分など一定の金額を退去時に差し引いて返却することを契約書であらかじめ定めています。
このような地域差は東京や大阪以外にも若干あるものの、全国的な傾向として敷金も礼金も減少しています。
敷金・礼金を最初から取らない、いわゆるゼロゼロにする取り組みが広がってきているのです。
敷金・礼金の金額設定をどのようにするかは物件周辺の賃貸不動産会社にヒアリングして決めるべきですが、できるだけ家賃は下げないほうがベターです。
敷金や礼金を減らすことで家賃が維持できるのであれば、そちらを選んだほうがいいといえます。
不動産投資で空室を埋めるための広告費の設定方法
広告費とは、成約時にオーナーが賃貸付を行った不動産会社に払う費用のことです。
賃貸を行っている不動産会社は、入居者からは仲介手数料を受領し、オーナーからは広告費をもらうことになるのです。
これは、仲介会社が負担する広告宣伝費や営業マンの人件費などのコストをオーナーが払うといった性格の費用となります。
広告費は通常は家賃の1ヶ月分程度と設定されている物件が多いですが、金額には地域差があります。
広告費が多いか少ないかは、その地域の慣習というよりも受給のバランスによって決まっており、放っておいても入居者が決まるような物件については広告費がないものもあります。
需要が少ないエリアは広告費を1.5ヶ月や2ヶ月分など多めに設定する場合があります。
物件の供給数が多いエリアなどは、広告費を2ヶ月分や3ヶ月分払うのが当たり前になっており、そういうエリアは賃貸激戦区であるとわかります。
広告費は入居者との間でやり取りする費用ではなく、成約した際にオーナーから不動産会社に渡すお金です。
多く積めば決め物件として積極的に募集してくれることもあるかもしれませんが、そもそも家賃が高すぎたり、礼金を多く取っていたりする物件は、いくら営業マンが押したところで、入居者は選ばないので注意が必要です。
広告費を2ヶ月以上にすれば入居希望者が他の物件を希望していても自分の物件を勧めてくれる場合もありますが、物件本来の魅力が平凡だと成約は難しくなります。
購入した物件の空室が多い場合は、満室になるまで広告費を2ヶ月分にして何よりも早く埋めることを優先しますが、入居者が設備の追加や敷金の減額を申し入れてきた場合は、多めにしてある広告費を使って対応するようにしておく方法も有効です。
このように入居者に合わせて柔軟に使えるお金があると、営業マンはいちいちオーナーに電話して確認しなくて済むので、募集活動がやりやすくなるからです。
おわりに
家賃・敷金礼金・広告費の金額を決める際は、地域の賃貸付けの強い不動産会社と相談することが一番最適です。
注意すべきことは家賃を安易に下げないことです。
敷金や礼金を少なくしたりゼロにしたり、広告費を多くしたりしても、その支出は賃貸付けの際の一時的なものです。
しかし、家賃を下げると継続的に家賃収入が減るだけではなく、物件自体の収益還元価値が下がってしまうリスクがあります。
そのリスクを取らずに済むのであれば、一時的な支出は致し方ないというスタンスで空室をなくすことを第一に考えて各種金額を設定すれば問題ありません。
