通常の賃貸借契約では、強制執行するためには必ず確定判決などが必要になりますが、例外があるのをご存知でしょうか？
それは、賃貸借契約書を『公正証書』によって作成した場合です。
もし公正証書によって賃貸借契約を行っていれば、建物明渡請求訴訟を経ずに強制執行を行うことができます。
家賃を滞納されてしまっても無条件に強制執行で追い出すことができるので、公正証書はものすごい効力となります。
この記事では、公正証書による賃貸借契約についてご紹介します。
裁判なしで強制執行できる公正証書による賃貸借契約の絶大な威力
家賃滞納者に対して、賃貸人としてはいきなり契約を解除したり、契約者の財産を差し押さえることはできません。
訴訟を起こして確定判決が出た上でしか、強制的に債務を回収することができないからです。
公正証書とは、公証役場において作成する公文書のため、通常の契約書にはない高い証明力が付与されます。
そのため、賃貸借契約書を公正証書によって作成すると、契約者が家賃滞納した場合、訴訟を起こすことなくいきなり強制執行の手続きに移行することができるのです。
そのため、約束を守らない賃借人との契約は、公正証書化することで、強制力を持たすことができます。
公正証書で賃貸借契約書を作成する手順
公正証書には非常に強い法的効力があるため、その作成にはいくつかの書類と手続きが必要となります。
必要書類と手数料
公正証書の手続きの必要書類は、
- 当事者双方の顔写真付身分証明書(運転免許証やパスポート)
- 印鑑証明書(発行3ヵ月以内のもの)
- 実印
賃借人が公証役場に来られない場合は、別途実印を押印した『委任状』があれば、賃貸人単独でも手続きが可能となります。
この際の委任状には、強制執行に服する旨の記憶が必ず必要となります。
公正証書を作成する際には、公証役場に対して一定の基本手数料を支払うことになります。
手数料の金額は賃貸借契約の場合、家賃10万円なら1.1万円の基本手数料となります。
公正証書の作成手順
ステップ①事前打ち合わせ
公正証書は正確性が求められるため、その日にすべて作成するわけではなく、あらかじめ公証役場に出向き、公証人と呼ばれる元裁判官や弁護士だった人と、公正証書作成の事前打ち合わせをします。
このときに契約書の詳細な内容を公証人に伝えて作成を依頼します。
この際は賃貸人だけで公証役場に出向けば大丈夫です。
ステップ②原案の確認
事前打ち合わせをもとに、公証人が公正証書の原案を作成してくれますので、それを事前に確認します。
ステップ③公正証書の作成
原案が出来上がったら、後日日程を調整して再度公証役場に出向きます。
この際に賃借人が同行できない場合は、事前に委任状と印鑑証明書を預かっておきます。
公正証書に署名捺印し、正式に公正証書が完成します。
家賃滞納してから公正証書に切り替える方法
最初から賃貸借契約書を公正証書で作成しようとすると賃借人が嫌がり賃貸借契約に応じない可能性が高いです。
そのため、家賃滞納が発生してから公正証書を作成したい場合は、賃貸借契約書ではなく、別途『金銭消費貸借契約書』を公正証書で作成するという手もあります。
滞納家賃分相当額を賃貸人から賃借人に『貸し付けた』という形にして、公正証書にちょる『借用書』を作るということになります。
これにより、たとえ賃借人が退去したとしても、賃貸借契約とは関係なく、金銭消費貸借契約に基づいて滞納家賃分を回収することができるようになります。
このようにして、契約書を公正証書化しておくことで、強制執行のために必要な訴訟という最も面倒な手続きを飛ばすことができるようになります。
なので、賃借人との間で金銭的なトラブルが生じて和解したような場合などは、必ず公正証書でその書面を作成することで効力が高まります。
おわりに
- 賃貸借契約の契約者が家賃を滞納した場合でも、賃貸人はいきなり契約を解除したり契約者の財産を差し押さえたりすることはできないが、公正証書で賃貸借契約を結ぶことで、訴訟を経ずに強制執行を行うことができる。
- 家賃滞納が発生してから、賃貸借契約書を公正証書にするのは賃借人の抵抗が大きい可能性があるので、別途『金銭消費貸借契約書』を公正証書によって作成することで、債権回収の効力を高めることができる。
