不動産投資で収益物件の物件概要書に、
- 実測売買
- 公簿売買
などと書いてあるのを見ることがありますがいったい何のことだかわかるでしょうか？
実測売買・公簿売買とは土地の不動産売買の方法のことを指します
たまに『公募売買』となっている場合があります・・・。何を募集して売買するのでしょうか・・・？(笑)
これは、パソコンの変換で『こうぼ』と入れると、だいたい『公募』が真っ先に出てくるからです。
文字の雰囲気も似ているのでそのまま決定してしまうのでしょう・・・。
さて上記は論外として、不動産の土地の売買において公簿売買なのか実測売買なのかは非常に重要になります。
不動産投資における収益物件でも借地権物件以外は土地が必ずついてくるからです。
この記事では、収益物件売買における『公簿売買』と『実測売買』の比較とその違いをご紹介します。
不動産投資での公簿売買と実測売買の違いがよくわかる重要ポイント①：実測売買とは？⇒登記簿謄本の記載㎡数が合っているとは限らないということ
土地の実測売買とは売主の希望する坪単価や㎡単価をあらかじめ設定しそれを基準に売買契約を締結します。
そして売買後に土地を測量して、その実測した面積に乗じて土地の売買代金を決定する方法をいいます。
ちなみに・・・『坪単価』なんか使っているのは日本だけです。
業者も個人もみなさん『坪いくら』『その土地何坪』と土地の面積を表す単位としては、日本だけで深く定着しているものです。
分譲マンションでも『坪単価いくら』と使います。
最近では㎡単価で話す人も増えてきていますが、まだまだ土地の主役は『坪』です。
実測売買とは要するに売買しようとする土地の面積を実際に計測しそれに坪単価を掛けて算出した金額で売買しましょうという方式です。
売買契約の流れとしては、あらかじめ坪単価または㎡単価を決めて先に土地の売買契約を締結し、その後土地の実際の広さを計測しその広さによって最終的な売買総額を確定させる形になります。
不動産投資での公簿売買と実測売買の違いがよくわかる重要ポイント②：公簿売買とは？⇒登記簿記載の㎡数が実際の面積と違っていてもそのままで取引すること
土地の公簿売買とは売買しようとする土地全体の総額を登記簿上の面積を基準にして売主が希望する金額に設定し売却する方法です。
後日登記簿上の面積と実測面積に差異が発覚しても売買代金は精算しないことになります。
売買契約書などに、坪単価や㎡単価が記載されていなければ公簿売買の可能性があります。
公簿売買の場合は万が一実測との面積に差異があっても、そもそも坪単価や㎡単価で売買しているわけではなくその土地そのものにいくらと値段をつけて売買しているため、後からわかった実測面積は売買金額に関係しないのが原則となります。
ただし、公簿売買であっても、契約条項などに、
『後日実測して万が一過不足が生じた場合は、1㎡いくらによって計算し売買代金を精算する』といった内容を盛り込むことは可能です。
この場合は、万が一登記簿と実測面積の差異があってもトラブルになることを防止できます。
不動産投資での公簿売買と実測売買の違いがよくわかる重要ポイント③：公簿売買のメリット⇒実測売買と違って測量費用がかからない
公簿売買の場合は、実測をしませんので、測量費用がかからないという大きなメリットがあります。
特に山林などの広大な土地の売買においては、測量費用が売買の際の大きな負担となり得るため、一般的には公簿売買で取引されます。
公簿売買は登記簿の情報に、ある程度の信憑性がなければ後日のトラブルとなることが多いため、通常は地積測量図や現況測量図などの資料と照合するなどして、あらかじめ面積をよく確認したうえで行うことが必要です。
売主からすると、実測売買は負担や時間のかかる手法で嫌がられることが多いです。
地積測量図などでトラブルがなさそうな土地であれば、公簿売買でも法令上の問題はありません。
収益物件に関しては多少土地が減ったりしたとしても、検査済み証があれば、問題は起こりにくいといえます。
投資家や不動産投資家が買うのは土地ではなく、収益の上がる仕組み(土地・建物)をアッセンブリーで買うことになります。
そのため、トラブルを恐れて毎回実測売買でお願いしますと言うと、売主には面倒くさがられたり、クレーマーなのではないか、ちょっと変わっているのではないかなどと不要な詮索をされてしまいます。
そうなると、買えるものもなかなか買えなくなりますので、ケースバイケースで考えようだといえるでしょう。
おわりに
- 公簿売買と実測売買を比較して、安全で優れているのは当然実測売買となる。実測売買であれば、後日実測をして、登記簿記載面積と差異があれば、別途精算することになるからである。
- 収益物件のように、土地＋建物セットでスピード重視で購入を決めなければならない場合は、売主に実測売買でないと買わないというと、他に回されてしまい、買えるチャンスを逃してしまうことがある。公簿売買でも、検査済み証があるなど、トラブルが少ないと判断できれば行っても法令上は問題はない。
- 最終的には買主側のリスクとリターンの判断になってくる。
