一棟もののアパートやマンションなどの収益物件で下水管に接続されていない物件は汚水の処理に『浄化槽』が設置されています。
浄化槽が設置されている場合は貯水槽と同じように法令で年1回の浄化槽の点検が法令で義務付けられています。
なので浄化槽設備のある一棟ものの収益物件を購入した場合は浄化槽の点検費用が毎年かかることになります。
そして浄化槽の点検費用は貯水槽の場合と比べて点検検査費用にプラスして汚泥引抜き費用がかかりますのでトータルで高くなります。
浄化槽の汚泥引抜き費用がけっこう高くつくので浄化槽の点検費用は保守点検と清掃と汚泥引抜き作業を含めて総額で年間30万円くらいというレベルになります。
浄化槽設備のある一棟もののアパートやマンションを購入した際には収支計画に浄化槽点検費用を盛り込んでおかないと予定外の経費がかかってキャッシュフローが圧縮されてしまうので注意しましょう。
一棟ものの収益物件の浄化槽点検は何をするのか？
浄化槽点検は浄化槽設備のあるアパートやマンションのオーナーに対して貯水槽設備と同じく年1回の点検が法令で義務付けられています。
浄化槽点検で何をするのかというと、
- 保守点検
- 清掃
- 汚泥引抜き
- 法定検査
の主に4つです。
浄化槽設備のあるアパートやマンションなどの収益物件オーナーになったら必ず上記のような浄化槽の点検が必要になるとおぼえておきましょう。
浄化槽の点検の費用の目安はいくらくらいなのか？
浄化槽の点検費用の目安としては冒頭でも触れましたが20トン浄化槽で保守点検と清掃と汚泥引抜きで合計年間30万円ほどかかると見込みましょう。
30万円の内訳としては、
- 保守点検費用：5万円
- 清掃費用：4万円
- 汚泥引抜き費用：20万円
- 法定検査：1万円
となります。
浄化槽の保守点検費用とは、浄化槽の稼働状況を調べて機器の点検や調整や消毒薬の補充などを行う作業です。頻度としては3～4ヵ月に1回以上必要です。年間で5～10万円ほどかかります。
浄化槽の清掃は浄化槽内の洗浄を行い1年に1回以上で年間で1回あたり2万円ほどかかります。
汚泥引抜きは浄化槽内の汚泥の引抜き作業を行いますがこの汚泥の引抜きが一番費用が高いです。汚泥引抜きの量に応じて汚泥1トンあたり1～1.5万円かかり年間で20万円ほどかかります。
上記にプラスして法定検査費用が1万円かかります。
以上から年間で総額30万円ほどの費用が浄化槽の点検費用としてかかってくることになります。
浄化槽の点検費用も収支計画に盛り込んでおく
浄化槽設備のあるアパートやマンションなどの収益物件を購入する際の重要事項説明書には浄化槽設備が有るということくらいしか触れられていないことがほとんどです。
なのでランニングコストがいくらかかるかは物件資料のレントロールにもランニングコストとして浄化槽の点検費用が盛り込まれていないことが多いです。
浄化槽設備のある収益物件を購入する際には必ず浄化槽の点検費用をランニングコストとして収支計画に盛り込んだうえでNET利回りを検討しましょう。
また物件購入前には引継ぎ資料の中に今までの浄化槽点検履歴があるかも確認するようにしておきましょう。
浄化槽を下水管につなげることも検討してみる価値はある
もし浄化槽設備のある収益物件の前面道路に下水管がきているのであれば、浄化槽を下水管につなげることも検討してみる価値はあります。
物件建築当時は下水管が前面道路に配管されていなくても年月を経て下水管が配管されていることはよくあることです。
ただ下水管の本管への引き込みには初期費用が当然かかります。
下水管につなげるための費用と浄化槽の点検費用のランニングコストに対して数年分くらいの範囲であれば初期費用を払って下水管に引き込んでも費用対効果が高くなります。
逆に下水管への引き込み工事が何百万円もかかって浄化槽点検のランニングコストでは何年かかってもペイできないようではそのまま浄化槽点検のランニングコストを払った方が割安になるという投資判断となるでしょう。
費用対効果をみてどっちが費用対効果が高いのか判断するようにしましょう。
おわりに
浄化槽点検にかかる費用は不動産投資では忘れやすい費用ですが、金額的に無視できるほど小さくもなく法令で定められているので必ず実施しなければいけないので浄化槽設備のある収益物件の購入前には必ずチェックしましょう。
そして浄化槽の点検費用は必ずランニングコストとして不動産投資の収支計画に盛り込んで収支管理を行ってください。
浄化槽の点検費用を収支計画に織り込んでおかないと経費率が浄化槽の点検費用の分だけ想定よりも高くなってしまい、予定していたキャッシュフローが出ずにお金が足りなくなるという事態にもなりかねないので、収益物件購入前にはどこにどれだけの費用がかかっているのかをあらいざらいチェックして把握しておくようにしましょう。
