不動産投資をこれから始めようと思っている不動産投資初心者の方が最初に迷いがちなのが、区分所有マンションの主にワンルームマンション投資を先に始めるのか一棟収益不動産投資からチャレンジするかということではないでしょうか？
基本的にはみなさんの不動産投資の目的に合わせて購入する投資用物件も取捨選択するべきなのですが、不動産投資初心者だからリスクの低そうなワンルームマンション投資から検討するという場合はその不動産投資への考え方に再考の余地があります。
なぜならこのような場合にワンルームマンション投資のどのようなところがリスクが低いと思っているのかが問題になるからです
多くの場合はワンルームマンション投資であれば中古物件なら1000万円台から購入できるので、もし空室になっても自分の給料からローンが返済できるからリスクが低いと思っているケースが多いです。
確かに万が一空室になったりして家賃収入が途絶えた時に自分の本業の収入からローンの返済を穴埋めできるのはローンの返済が払えないよりは良いことに違いありません。
しかしそもそも持ち出しになることを前提に不動産投資を始めるという考え方に難があると思うのです。
不動産投資のロスを本業から補填するという意識は持たないほうがよい理由
不動産投資においてベストな状況というのは、投資用に購入した不動産を人に貸して家賃収入が入ってきて、その家賃収入を元手に銀行にローンの返済をして、管理会社へ管理費などのランニングコストを払ってその上で手元にキャッシュフローとしてお金が残ることです。
万が一のときに持ち出しになってもローンの返済を払えるからワンルーム投資のリスクが低いと考えている人は、不動産投資におけるリスクをとる、リスクをコントロールするという意識が薄いのだと思います。
不動産投資は投資用物件の規模を拡大するとともに借り入れ金額も増えていきます。
借り入れ金額が小さいうちは万が一空室になっても本業の給料からローンの返済ができるかもしれませんが、規模が大きくなって借り入れ金額が増えると本業の給料で補填することは難しくなるラインは必ず迎えることになります。
なので借入金のローンの返済ができないときの補填のことを考えることが不動産投資のリスクをとるということではないということに気づくべきなのです。
不動産投資の物件規模を拡大していくためには、本業の給料から補填できるから大丈夫と思うのではなく、不動産投資の本質的なリスク管理を行うという意識を持つことが必要になるのです。
区分マンション・ワンルームマンション投資は本当にリスクが低いのかの検証
ワンルーム投資のほうがリスクが低そうだから最初は区分マンションで不動産投資を考える人がいますと前述しました。
しかし不動産投資のリスクの一つである空室リスクはワンルームマンション投資のほうが高いのです。
たとえばワンルームマンションを1部屋しか所有していなければ空室リスクが高いのは圧倒的にワンルームマンションということになります。
なぜならワンルームマンションは1部屋しかないので入居者が退去すれば家賃収入はたちまちゼロになります。
つまり入居率は0%か100%しかないということになるのです。
これがもし8部屋の一棟収益アパートだとすると、1部屋退去したとしても空室率は12.5%で入居率は87.5%となります。
なので一棟収益アパートであれば1部屋退去があったとしても、他の入居者からの家賃収入があるので、ローンの返済に持ち出しなどでの補填が必要になる可能性は低くなるということです。
つまり最初にリスクが低そうと思っていた補填する際の金額の低さがそもそもは考えなくてよかったというリスクになるということです。
不動産投資においては本業の収入で補填できそうかどうかということがリスクではないということなのです。
さらにいうとワンルームマンションは空室でも所有者が支払わなければならない、
- 管理費
- 修繕積立金
などのランニングコストもあります。
ワンルームマンション投資は家賃収入が小さな割に相対的にこの管理費や修繕積立金のコストがけっこう重たいのです。
ワンルームマンション投資のほうがキャッシュフローが薄いので1物件だけだと逆にリスクは高くなる
前述の通りワンルームマンションはオールオアナッシングで空室リスクが高いというのとは別に、キャッシュフローが薄いというところもリスクだといえると思います。
ワンルームマンションを1物件所有していて、
- ローンの返済
- 管理費・修繕積立金
- 管理依託費
などを払うと月々の手残り金額が1万円にも満たないというケースはとても多いです。
1000万円以上の借り入れをして月々に1万円未満の手残りです。
月に1万円、年間12万円の手残りだとしても、入居者が退去すれば原状回復や簡単なリフォームだけでその12万円以上の金額が簡単に吹き飛ぶことになるでしょう。
不動産投資のメリットは銀行から借り入れをして手元資金の何倍ものレバレッジをかけた投資をして投資リターンを得られるところです。
しかしワンルームマンション投資では借金をするリスクだけは背負って月に数千円のリターンとなってしまいリスクにリターンが見合っていないと普通に考えれば誰でも気づくことだと思います。
それでもワンルーム不動産投資から不動産投資を始める初心者の方々が多いのは、それだけ前述の通り不動産投資の初心者が銀行から借り入れをして返済をしていくということをプレッシャーに感じていることの裏返しでもあるのです。
おわりに
もちろんワンルームマンションの方が売却転売時にローンがつきやすいので売却しやすいという理由で多少の空室リスクは目をつぶって転売益であるキャピタルゲインを目指すという不動産投資方針を持ってワンルームマンション投資を積極的に行っている人や法人も一例としては多いです。
なので一概にワンルームマンションより一棟収益不動産を買った方がいいと言っているのではありません。
ただもしもの時のローンの返済にビビって少額のワンルームマンションから始めようと考えてしまうのは不動産投資の初心者といえどももったいないことなのだと気づいて欲しいところなのです。
たとえ副業であっても不動産投資を『業』としてとらえて本業とは切り離して単独での収益化を目指すことが不動産投資の本来の在り方だと思うからです。
そして不動産投資は軌道にのれば半自動で毎月家賃収入が入ってきますし、管理業務などはアウトソーシングできますので本業の仕事が忙しい人でも十分に回していける投資方法だといえるのです。
