不動産投資の収益物件の仕入れとして任意売却物件を探しているとたまにリースバック条件の任意売却物件に当たることがあります。
このリースバック条件の任意売却物件とはどのような物件で、リースバック条件の任意売却物件を収益物件として購入することはアリなのでしょうか？
リースバック条件の任意売却物件は一棟収益ではなく、一戸建住宅や区分のマンションの物件になることがほとんどです。
結論から言うとリースバック条件の任意売却物件を仕入れることは不動産投資において大いにアリだといえるでしょう。
リースバック条件とは物件の売主がそのまま住み続けることを条件に買主に売渡し、買主は売主を入居者とする賃貸借契約を結んで売主から家賃を取るという不動産売買での取引形態のことをいいます。
自動的にその物件は売主を入居者とする収益物件となります。
買主はその収益物件のオーナーとなるのです。
なのでリースバックを求める売主というのは大なり小なりまとまったお金を必要としている状況に置かれているものです。
リースバックを条件に同じところに住み続けながら不動産を売り渡してまとまったお金を手にして、そのかわりに毎月の家賃という形で分割払いしていくようなものです。
このリースバックを任意売却と組み合わせる不動産取引を行うことがけっこうあります。
任意売却とはローンの残債が残っている物件を債権者との交渉でローンの残債よりも低い金額で売却する不動産売却の方法です。
基本的に金融機関が任意売却を認める場合というのは売主はローンの返済を滞らせている場合です。
このままいくと競売になるという状況なのですが競売にすると落札価格が市場価格よりも大幅に安くなってしまうことが多いのでそれならばローンが完済されなかったとしても市場価格に近い価格で売却したほうが債権者である金融機関の取り分も多くなり回収額を大きくすることができるからです。
つまり任意売却物件というのは相対的に普通に売りに出されている不動産よりも価格面ではお得になることが多いのです。
そして今こういった任意売却になったリースバック物件を不動産投資の収益物件として買い進めている不動産投資家がじわじわと増えているのです。
不動産投資でリースバック条件の任意売却物件を収益物件として購入するメリットとは？
リースバック条件の任意売却物件を不動産投資の収益物件として購入する最大のメリットは市場価格よりも相対的に安く仕入れられるところに尽きます。
例えばローンの残債が2000万円残っている一戸建の家があったとします。
この家を普通に不動産売買しようとすると諸経費は考えずに2000万円で購入する必要があります。
なぜならローンの残債が2000万円残っているため完済しなければ金融機関が抵当権を抹消できないからです。そして周辺の一戸建て賃貸の賃料相場が10万円/月だとしてこの家を10万円/月の賃料でリースバックするとします。
するとこのリースバックの年間賃料は120万円となり表面利回りは120万円/2000万円＝6.0％となり平均的な住宅系の収益物件の表面利回りとなるのです。
しかしこの家の売主がローンを滞納していて任意売却になった場合、競売になるのはまっぴらごめんなので1500万円で手を打ちましょうという話が債権者である金融機関とまとまったとすると1500万円で購入すればよいことになります。そして同じように周辺の家賃相場である10万円/月でリースバックするとどうなるでしょうか？
このリースバックの年間賃料は上記と変わらず120万円なのですが表面利回りは120万円/1500万円＝8.0％！となるのです。
そして仕入れも一般的な市場価格よりも安く購入しているため売却益であるキャピタルゲインも見込みやすく入居者がでたあとの出口戦略も展開しやすくなるというわけです。
また売買の決済完了とともにリースバックがスタートしますので購入後すぐに家賃が入ってきます。買ってから入居者の募集をすることはないのです。
イメージ的にはオーナーチェンジ物件を買うのににていますが購入後から賃貸契約がスタートするのがリースバックの大きな特徴だといえるでしょう。
他にも売主が今まで使っていた室内設備をそのまま使う前提でリースバックをしますので室内設備の故障時などの負担は入居者である売主になることが多いです。
すなわち買主は大家になるのですが室内設備が故障しても大家が負担しなくてもよいためランニングコストがあまりかからないということになります。
これも長い目でみるとけっこうなランニングコストの節約になり収益物件としての収益力が高いのがリースバック物件の魅力でもあるのです。
任意売却になった売主がリースバックでそのまま入居者になって家賃は本当に払えるの？
任意売却になるということはその売主はローンの返済を滞納して焦げ付かせた人ということになります。
なのでそんな人を入居者にしてリースバックすればそのうちに家賃を滞納するのではないかという心配があると思います。
しかしこの点に関しては下記3つの点で安心できるのではないでしょうか。
対策①：家賃保証会社を使う
リースバックを行う際に家賃保証会社を使いますので万一入居者である売主が家賃を滞納しても家賃保証会社が立て替え払いをしてくれますので安心できます。
家賃保証会社もいろいろあって任意売却になるような信用情報に問題がある人でも保証してもらえるところもあるので大丈夫なのです。
対策②：売主も住み続けたいからリースバックにしたため家賃は頑張って払う
任意売却は通常の不動産売却と同じで普通は第三者に売却して売主は引っ越すことになります。
しかし任意売却になってからリースバックを選択したといういことはのっぴきならない理由でその家に家賃を払ってでも住み続けたいという何かがあったはずです。
そうでなければ任意売却になってしまった上に特に思い入れのない家に家賃を払い続けて住み続けようとは思わないからです。
なのでローンの支払いが毎月12万円で滞納してしまったがリースバック後の家賃10万円はなんとしてでも工面して払っていくという強い意識を持った売主が多いのです。
対策③：賃貸借契約を定期借家契約にする
任意売却でのリースバックの賃貸借契約は定期借家契約で行うことが多いです。
2～3年程度の定期借家契約としてリースバックの賃貸借契約を締結していれば、もし入居者である売主が家賃を滞納すれば退去を迫ることができますし、定期借家契約は更新のない契約なので期間満了をもって賃貸借契約を終了することもできるし再契約することもできますので入居者である売主の素行を見て判断することもできるので安心です。
不動産投資でお得なリースバック条件の任意売却物件情報を入手するにはどうすればいい？
リースバックの任意売却物件情報を入手するために手っ取り早いのは任意売却を専門に取り扱っている不動産業者と懇意にすることです。
普通の大手不動産会社やリースバックを専門に取り扱っている不動産業者に出入りしていてもあまりお得なリースバックの任意売却物件情報が出てくることはありません。
普通の大手不動産会社は任意売却物件を取り扱うことがそもそも少ないですし、リースバックを専門に取り扱っている不動産業者は自分のところで購入してリースバックとして運用するためそのあとに売却するとしても自社の利益を乗せた価格で販売するため通常のリースバック物件の利回り程度でしか購入できないのです。
その点で任意売却を専門に取り扱っている不動産業者であれば日々物件所有者からの任意売却の相談が寄せられているため、その相談の時点で物件所有者が住み続けたいという意向があれば任意売却の手続きとともにリースバックの出口を検討するからです。
そのときに情報がもらえるようにしておけば条件をやり取りして物件所有者と債権者との調整がつけば任意売却価格でのリースバック物件が収益物件として手に入るということになるのです。
そうすることで一番川上でリースバックの任意売却物件情報に接触できることになりますので、もしリースバックの任意売却物件を購入するとしてもどこよりも一番良い条件で購入できることになるのです。
このときの注意点としては情報をもらったら早めのリアクションを心掛けることです。
不動産業者が困るのが情報を渡したがまったくリアクションのない買主なのです。
いくのかいかないのか、いくんだったらどれくらいの条件か、今回はやめとくのか、何らかの条件がクリアになればいくのか、検討すらしていないのか、興味がないのか、などリアクションがあれば不動産業者も動けるのですがリアクションがない場合はどうにもならないからです。
そしてそのようなリアクションのない買主には悪いですが次からは情報を回さないということになってしまうのです。
購入を悩んでいるならどういった点で迷っているとかの返答があったほうが不動産業者側も判断がつきやすいのです。
それをずっと連絡なく相当引っ張ってからやめときますと言われても判断が遅いなとしか思われず次第に相手にされなくなってしまうのです。
おわりに
不動産投資の収益物件の仕入れとしてリースバック条件の任意売却物件は高利回りの安定収益が狙えて売却時のキャピタルゲインまで狙うことができるため狙い目です。
戸建てでもマンションでも一棟収益ものでもリースバック案件はありますのでぜひ収益物件の仕入れとしてリストアップしてトライしていくとよいでしょう。
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