不動産投資の仕入れで破産管財物件の任意売却物件を安く購入するメリットと注意点はどのような点なのでしょうか？
不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を仕入れるメリットは一般の市場価格よりも安く仕入れられることに尽きます。
そして破産管財物件の任意売却物件を仕入れる際の注意点は最後まで必ず買えるかどうかは分からないというところです。
ただし裁判所が指定した破産管財人弁護士が介在している部分以外は普通の任意売却物件を仕入れる際の注意点とたいして変わりはありません。
この記事では、不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を安く仕入れるメリットとその注意点についてご紹介します。
破産管財物件の任意売却物件とはどんな収益物件か
破産管財物件とは裁判所に破産申し立てされた債務者が不動産などの資産を所有している際に、裁判所が指定した破産管財人弁護士によって債権者への配当を目的に売却される不動産物件のことです。
無担保の不動産であれば任意売却しなくてもそのまま売却することで売れた金額を債権者に配当すればいいのですが、抵当権や根抵当権、差し押さえ登記や仮差し押さえ登記が設定されていて不動産を売却しても全部の債務の返済には足りない場合に破産管財人弁護士が主導して債権者と調整して任意売却を行うことになります。
破産管財物件の任意売却物件は破産管財人弁護士が破産者である所有者に変わって債権者と調整して不動産業者を通じて売りに出していることがほとんどです。
破産管財人弁護士が介在している以外の部分は一般の任意売却物件と同じです。
破産管財物件の任意売却物件を仕入れるメリット
破産管財物件の任意売却物件を仕入れるメリットは一般の市場価格よりも安く仕入れることができる可能性が高いという点です。
裁判所がしていした破産管財人弁護士が介在しているため、一般の債務者主導の任意売却よりも債権者に強く交渉することができることが多いです。
なぜなら破産管財人弁護士は管財物件を任意売却で売却することで財団組み入れ費という名目で債権者への配当や弁護士や裁判所の人件費や諸経費をまかなう必要があるからです。
任意売却できずに競売になってしまうと財団組み入れ費が捻出できなくなるので、破産管財人弁護士には任意売却を成立させたいというインセンティブが働くというわけです。
なので破産管財人弁護士はある程度の妥当性のある価格で任意売却を成立させようと債権者に掛け合うことになります。
その結果、指値の買い付けが通ったりして市場価格よりも安く買うことができるケースが出てくるというわけです。
破産管財物件の任意売却物件は不動産投資の仕入れとして積極的に狙っていきたい物件であるといえるでしょう。
破産管財物件の任意売却物件を仕入れる際の注意点
破産管財物件の任意倍角物件を仕入れる際の注意点は、売却する際に裁判所の売却許可が必要になることです。
いくら破産管財人弁護士と買主と債権者で調整が取れて価格や条件でフィックスしていたとしても最終的に裁判所が売却許可を出さなければ売却できないということです。
これは破産管財物件の売却の際の決まりになっています。
なので破産管財物件の任意売却物件の売買契約書には、
- 現状有姿
- 売主の瑕疵担保責任免責
- 債権者の抹消同意が得られなければ白紙解除
という任意売却物件の条項の他に、
- 裁判所の売却許可決定を得ることを停止条件とする
という条項が含まれることになります。
これは、もし最終的に裁判所の許可が得られなければ売買契約自体を無かったことにしますよという停止条件付きの売買契約になるということです。
買主側としては買い付けを入れて指値が通ってローンを通して買える状況を万全にしていたとしても裁判所の許可が出なければすべてひっくり返ってしまうので不安定な状況が続くことになります。
ただこの点に関しては債権者と調整が取れて抹消同意が取れていればほとんどの場合で裁判所の売却許可でひっくり返ることはないと考えて間違いないです。
破産管財人弁護士も裁判所の許可が得られるように書類を作って申請します。
破産管財人弁護士としては管財物件の任意売却を成就させなければ目的を達成できないからです。
今まで相当数の破産管財物件を取り扱ってきましたが裁判所の売却許可が下りずにひっくり返ったケースは経験ありません。
ただ万が一にもそういうことがあると困るのでそういった条項をつけているというわけです。
おわりに
- 破産管財物件の任意売却物件を仕入れるメリットは一般の市場価格よりも安く仕入れることができる可能性が高いという点。
- 破産管財物件の任意売却物件を仕入れる際の注意点は売却にあたって最終的に裁判所の売却許可が必要になるため債権者が同意していても必ず買えるというわけではない点。ただし裁判所の売却許可が下りないケースはあまり見たことはない。
- 破産管財物件の任意売却物件は一般の任意売却物件と同じく不動産投資の仕入れとして積極的に狙っていきたい物件といえる。
