高利回りの収益物件を買うために任意売却物件の掘り出し物を狙ってみるというのはお得なのでしょうか？
任意売却物件とはなんらかの理由で所有者が返済不能となり、担保不動産を市場価格で売却したほうが競売になってしまうよりは高く売れるということがが見込める場合に、所有者の意思で債権者との調整の上で売りに出されている不動産物件のことを言います。
任意売却物件には任意売却物件ならではの事情というかしがらみが多くあり、任意売却物件だから必ずしも全てがお得物件だというわけではないので注意が必要です。
しかし、普通に売りに出されていたりインターネットのポータルサイトに掲載されている収益物件よりは任意売却物件のほうが物件価格が安く抑えられていることが多く、その分だけ利回りを高く購入することができる可能性があるというのが任意売却物件の収益物件における最大の魅力だといえます。
そして掘り出し物の任意売却物件を買うためには任意売却物件を取り扱っている不動産会社の担当者と太いつながりを持つことが不可欠です。
この記事では、不動産投資の仕入れで掘り出し物の高利回り任意売却物件の狙い方について考えてみます。
任意売却物件と競売物件とは何が違う？
任意売却物件というと裁判所から競売開始決定をされている不動産を思い浮かべることが多いのではないでしょうか？
任意売却物件は競売開始決定されている物件と競売開始決定されていない物件に大きくわかれます。
すでに競売開始決定がされている任意売却物件は入札開始までの期間内での決済が求められるため限られた時間内で売却しなければならないことになります。
また、裁判所に行けば競売開始決定されている不動産物件は情報開示されており情報の希少性という部分では劣ります。
ただし競売開始決定されている不動産物件がすべて任意売却物件として売却されるわけではないのでどの不動産物件が任意売却物件なのかは裁判所の情報だけではわかりません。
そしてまだ競売開始決定がされていない任意売却物件は希少性はピカイチです。
競売開始決定がされていない任意売却物件は基本的には水面下で売れてしまうことが多いです。
なぜなら競売価格とまではいかないものの、通常の市場価格よりは明らかに安い価格でスピード重視で売却されることが多いからです。
なので競売開始決定がされていない任意売却物件は任意売却物件を多く取り扱う不動産会社やその担当者からの情報で表に出る前に取引されてしまうことが多くなる傾向にあります。
任意売却物件をお得に買うためには何が必要か？
どちらのケースにしても任意売却物件の所有者自身が売るために動いているケースは稀で、任意売却物件の売却を依頼されている不動産会社やその担当者が動いて買主を探していることがほとんどです。
なので任意売却物件を買うためには任意売却物件を取り扱っている不動産会社やその担当者と太いつながりを持つことが手っ取り早いことになります。
ただし任意売却物件がきちんと買えるかどうかはその不動産会社や担当者の力量も問われます。
任意売却物件をきちんとした形で物件紹介していればいいのですが、見切り発車のような形で任意売却物件を紹介している不動産会社や担当者もけっこう見受けられますので注意が必要です。
任意売却物件だという情報だけもらってもきちんと変えなければ捕らぬ狸の皮算用となってしまいます。
任意売却物件をきちんと売買するためには、
- 債権者との物件価格調整
- その他仲介手数料などの控除費用の調整
- 後順位の抵当権者との抵当権解除料の配分調整
- 税金の差し押さえがある場合の取り下げ交渉
など普通の不動産売買とは比較にならないほど売買が完了するまでに多くの調整が必要となるからです。
任意売却物件といって紹介してきた不動産会社やその担当者が上記のような任意売却物件の調整を適当にやっている場合も多々あります。
買い側は融資打診などをして買う態勢を整えたものの、売り側の調整がつかずに結局買えなかった・・・という結末を迎えることが多いのも任意売却物件の特徴といえるかもしれません。
任意売却物件を普段から取り扱っている不動産会社やその担当者であればきちんとした形で売買できる確率が高くなりますのでまずはそこからです。
任意売却物件は競売とは違い普通の売買と同じで融資が利用できるのが最大のメリット
そして任意売却物件であれば債権者との調整が必要ですが、競売とは違って相対で重要事項説明を受けたあとに不動産売買契約を締結し融資を引いて購入することができるのが最大のメリットです。
売主は債務不履行(デフォルト)していて資力がないことが多いため、任意売却物件の瑕疵担保責任は負えませんが、相対で売主の顔が見える形で仲介不動産会社を介した取引で購入することができるので、競売不動産を落札するよりも任意売却物件を買うことは安心感も高いということです。
任意売却物件は通常の不動産売買よりも様々な調整が多くなりますが、それ以外の部分では表面上は通常の不動産売買と何も変わりません。
重要事項説明書の交付と不動産売買契約を行ったのちに決済を行って所有権移転を行いますので見た目は通常の不動産取引と同じです。
なので競売入札物件よりも、
- 土地や建物の現状や修繕履歴、管理状況や問題点
- 賃貸借契約の内容や入居者の内容
- 賃料の延滞状況
- 管理会社やサブリース会社の介在やその引継ぎおよび解除について
などを事前に詳しく知ったうえで任意売却物件であれば買えることになります。
当然売主の瑕疵担保責任は免責となるのでその点に関しては競売物件を落札することと何ら変わらないのですが、事前に状況を詳しく知ったうえで重要事項説明も受けて買うことができるということは任意売却物件のもう一つの大きなメリットだといえるでしょう。
掘り出し物の任意売却物件をお得に仕入れるためには？
掘り出し物の任意売却物件を仕入れるためには任意売却物件を多く取り扱う不動産会社の担当者とお近づきになることが一番近道です。
そしてその不動産会社やその担当者が信頼できるかどうかを見極めることも大切です。
任意売却物件の情報を仕入れるルートは通常の不動産会社が不動産の売却依頼を受けるルートとはまったく違います。
普通に売却したい不動産の売主はできるだけ高く売ろうとします。
それに対して任意売却物件の場合は売主の意思よりも債権者の意向が物件価格に大きく反映されます。
債権者は担保不動産を競売にするよりは確実に多く回収できるという見込みで担保不動産の売却価格を決めるからです。
そして任意売却物件の売却価格を債権者と調整したり交渉するのが任意売却物件を取り扱う不動産会社の担当者だというわけです。
任意売却物件を扱う不動産会社の担当者次第で任意売却される価格が大きく変わることもあるのです。
それくらい担当者の力量が問われるというのが任意売却物件の特徴だといえるのです。
なので掘り出し物の任意売却物件を買いたければ物件探しをしながら任意売却物件を仕上げる力量のある不動産会社の担当者を探すことが大切になるといえるでしょう。
おわりに
- 任意売却物件とはなんらかの理由で所有者が返済不能となり、担保不動産を市場価格で売却したほうが競売になってしまうよりは高く売れるということがが見込める場合に、所有者の意思で債権者との調整の上で売りに出されている不動産物件のこと。
- 任意売却物件は競売開始決定されている物件と競売開始決定されていない物件があり、競売開始決定がされていない任意売却物件は希少性はピカイチ。
- 任意売却物件は通常の市場価格よりは明らかに安い価格でスピード重視で売却されることが多いので競売開始決定がされていない任意売却物件は任意売却物件を多く取り扱う不動産会社やその担当者からの情報で表に出る前に取引されてしまうことが多くなる傾向にある。
- 任意売却物件は競売とは違って相対で重要事項説明を受けたあとに不動産売買契約を締結し融資を引いて購入することができるのが最大のメリットといえる。
- 掘り出し物の任意売却物件を買いたければ物件探しをしながら任意売却物件を仕上げる力量のある不動産会社の担当者を探すことが大切。
