不動産投資において個人で収益物件を取得して運用している場合では、
- 物件の保有期間にかかる税率
- 物件の売却時にかかる税率
との間にギャップがあるため収益物件の売却時に関しては法人よりも個人で収益物件を保有していた方がさらにメリットが得られます。
法人で収益物件を所有していた場合は、『総合課税』のため収益物件の売却時に出た売却益を本業の赤字にぶつけたり本業が黒字のときに物件を取得して減価償却を大きく取って節税するのことで有効に働きます。
しかし法人の場合は上記のように相殺するものが何もないときに売却すれば、売却益に対してそのまま課税されることになります。
個人で収益物件を所有している場合は、特に売却時において『分離課税』となるため法人とはまた違った節税面でのメリットがあるのです。
この記事では不動産投資で収益物件の売却時に法人の『総合課税』よりも個人の『分離課税』の方が節税になる税金の仕組みをご紹介します。
不動産投資で個人で収益物件を保有している間の課税の仕組み
収益物件の保有期間における損益は、他の所得と通算されたうえで課税されます。
オーナー経営者の中には、年収が高く所得税の最高税率55%（住民税含む）の人が多数いらっしゃいます。
このような人については、減価償却で赤字を計上した分、税率については55%の節税効果があるということです。
土地にかかる借入金が損益通算で認められないなどはありますが、仮に収益物件の減価償却で5000万円の赤字が出れば、節税効果はその55%である2750万円となります。
これを見ても分かるように、個人で収益物件を運用している期間の節税効果は、個人での所得が高い人ほど累進課税で税率が上がるので、その分だけ節税できる額も増加することになるのです。
収益物件を複数買い増していけば、個人の最高税率である課税所得4000万円はすぐに到達してしまいますので保有期間中の減価償却による節税額はどんどん膨らんでいくということです。
不動産投資で個人で収益物件を売却するときの課税の仕組み
収益物件の売却時の税率は、他の所得と切り離して課税される分離課税となります。
さらに、収益物件を5年超所有した後に売却する長期譲渡においては、税率が約20%となります。
5年未満の所有で売却する短期譲渡の場合でも約39%です。
つまり、保有時の税率である55%と比較して、
◎55%-20%＝35%
もの税率のギャップが生まれ、その分の大きな節税が可能となるのです。
これは個人で収益物件を運用する際の最大のメリットのひとつといえます。
法人では売却益に対しても総合課税されてしまいますので、長期で保有していたとしても法人の所得に対する実効税率が適用されることになります。
個人で所有している場合はぜひ売却益を出して、税率ギャップによる節税効果を一度は体感するべきです。
おわりに
個人で収益物件を保有して、毎年の利益に対して減価償却で55%の税率で節税を続け、物件売却時の利益には55%ではなく20%の税率しかかからないというのが現在の日本の税制です。
この日本の税制の仕組みを活用することで、収益物件運用時の課税の先送りだけではなく、文字通りの節税＝減税が実現し、収益物件の運用における利益の最大化を行うことができるというわけです。
