不動産投資で儲けるためには利回りの高い収益物件が買えればそれですべてうまくいきます！
と言えれば簡単なのですがなかなかそうはいかないのが現実です。
それでは不動産投資で儲けるためのコツのようなものはあるのでしょうか？
不動産投資で儲けるためには収益物件の運用において取得から売却までのトータルでの利益を最大化することが前提になりますので、
- 物件を取得
- 管理運営を行う
- 売却
という一連の事業として
- 購入した物件ごとに
- 所有物件全体にわたって
という2つの視点でトータルに見ていく必要があります。
なので不動産投資は決して収益物件を買って終わりではありません。
収益物件の取得と売却は投資としての側面、保有期間中の管理運営は経営的側面を持ち、この投資と経営の2面性を有する事業として捉えるべきです。
- 投資して
- 管理運営という経営を行い
- きちんと売却までの出口戦略までを考える
ことが極めて重要となります。
この記事では、不動産投資で儲けを最大化するためのトータルでの利益の最大化の考え方をご紹介します。
不動産投資における収益物件の運用での投資トータルでの総利益の考え方
なぜ収益物件の運用は取得・管理運営・売却の一連の事業だと捉える必要があるのでしょうか？
それは、収益物件の運用で利益が出るか出ないかという結果は、最終的に売却まで行って初めてわかるからです。
これは株の運用とも似たところがあります。
保有期間中の配当が多くても、元金が下がってしまって売ってみたらトータルでマイナスなどということがありますが、収益物件の運用もまったく同じ考え方です。
利回りの高い収益物件を購入して、家賃収入を得て利益を得たのに最終的に赤字でしか売却できなければトータルではマイナスになるということです。
不動産投資では収益物件の購入から売却までのトータルでの総利益の最大化が目的
不動産投資において収益物件を取得し、管理運営を行い、最後に売却するまでの一連の事業である収益物件の運用の最大の目的は、収益物件から得られる利益を最大化することです。
そうしないと途中でいくら損を出して節税ができてもあまり意味がないからです。
では、不動産投資において最大化するべき利益とは、どのようなものなのでしょうか？
収益物件の運用における利益の基本的な考え方は、
◎最終利益＝売却金額-取得金額+収入-支出
となります。
- 収益物件を買った金額と売った金額の差
- 保有期間中の入ってきたお金と出て行ったお金の差
の2つを合計したものが利益となります。
この利益を最大化させるという視点を外してしまうと、大きなミスを犯す危険性が高まります。
例えば、1億円で買った収益物件が7年後に9000万円で売れたとします。
その7年間に収入が4000万円あって、2000万円の支出があれば、
◎9000万円-1億円+4000万円-2000万円＝1000万円
ということで、最終利益は1000万円ということになります。
7年間で割ると、年間約140万円の利益があったことになり、投資金額との利回りや投資効率を数字で考えることができます。
トータルでの最終利益を意識しないと、物件は新築が良いとか、かっこいい物件のほうが良いということに目がいってしまいがちになります。
自分が住むための自宅を購入するのではないので、不動産投資で利益を最大化させるためにはあくまでもトータルの最終利益の最大化に主眼を置かなければならないということです。
おわりに
不動産投資における収益物件の運用に際して、利益最大化という視点を持ちながら投資を行っていくと、目的に応じて自ずと選ぶ収益物件は変わってきます。
例えば、相続税を減らすために収益物件を運用するのであれば、相続税の課税対象額を大きく圧縮できる収益物件を選ぶということです。
ただし、基本原則として、物件を取得し、管理運営を行って、売却をしてトータルで利益を出せる収益物件を選ぶとう大前提はどのような目的でも変わりません。
追伸：不動産投資で最後に笑うのは売却による出口戦略まで考えて取り組んでいる人！
不動産投資でトータルの利益を最大化させるには最後の売却時の出口戦略で高値で売り抜ける必要があります。
しかしながら、収益物件を購入する際にそこまで考えたりシミュレーションする余裕が無かったり、そもそも購入することで精いっぱいだったりして、『売却時はだいぶ先なのでその時に考えればよい』と考えてしまっている人がほとんどです。
物件の購入金額が相場より高かったり、将来的に値下がりが見込まれるエリアや要素のある物件を購入してしまうと、最後の売却時の出口戦略で大きく躓くことになってしまいます。
当然先のことになればなるほど不測の事態が起きる可能性はありますが、だからといって先のことを考えなくてよいということではありません。
不動産投資において物件購入時は購入することに一生懸命になってしまいがちですが、不動産投資で最後に笑うのは高値で売り抜けて大きくキャピタルゲインを得た人だということを忘れてはいけません。
物件購入時に高値掴みして高く売り抜けることができず安く売却してキャピタルロスを泣く泣く発生させて損切りしているケースも散見されるのが現実なのです。
