不動産投資で遠方の収益物件を検討する際に行う現地調査は手間と時間がかかりますが、効率的に限られた時間を有効に使う何か良い方法はあるのでしょうか？
これは遠方に限った話ではありませんが物件の調査に現地に赴く際には机上でできることは事前にすべてやっておくことが鉄則です。
遠方であれば道中の時間がかかりますのでなおさら事前準備が重要です。
収益物件の現地調査では、
- 物件の基礎や躯体に問題はないか
- 清掃やメンテナンスなどの行き届き具合
- 屋上防水の状況
- 反社会的勢力などの問題がありそうな入居者がいないか
- 外壁にクラックや水漏れの跡などがないか
などを現地を踏んで確認します。
この作業を怠ると後で痛い目にあう可能性が高くなります。
しかしあくまで現地で物件を見ることは良い収益物件を取得するための手段であり現地に行くこと自体が目的ではないことを忘れないことです。
この記事では、不動産投資で遠方の収益物件を効率良く検討するための現地調査のコツとチェックポイントをご紹介します。
不動産投資で遠方の収益物件を効率良く検討するための現地調査のコツとチェックポイント
全ての遠方物件を見に行くのは不可能なので事前準備を工夫することが大切です。
遠方の収益物件を検討する場合に本業の仕事があってすぐに現地に行けない場合も多いと思います。
土日が休日のサラリーマンや公務員の不動産投資家であれば、その物件が出てきた次の週末に現地に行くことも可能かもしれません。
しかしたまたまその週の週末に何か別の予定が入っていると翌週末にずらす必要があります。
そうこうしているうちに別の人から買付申込が入ってしまい買えなくなって残念な思いをすることになるというのがオチです。
毎週毎週このように買えるかどうかも分からない収益物件の現地調査のために各所を訪れていると交通費などの出費もバカにならないレベルになってしまいます。
そして何よりも貴重な資源である時間を浪費してしまうのです。
現地調査に行く前に収支計算と現地の不動産会社にヒアリングするのがコツ
遠方の収益物件を見に行く前に、物件概要書とレントロールの情報から収支計算をあらかじめ行っておきます。
そうすることで現地に行かなくてもある程度ふるいにかけることでできますのでこの問題を解消することができます。
よく現地調査をしてから収支が合うかを計算しはじめる人がいますがこれでは遅すぎます。
机上の計算で検討すべき内容は現地に行く前にすべて行っておくのがコツです。
そして収支計算を行う際に特に重要になってくるのは、現地で入居者募集を行っている不動産会社への電話でのヒアリングです。
物件の最寄り駅またはターミナル駅周辺の不動産会社数社に電話して下記のチェックポイントを確認します。
物件資料に付いてきているレントロールではなくあくまで実態に即した賃料相場と賃貸需要を把握することが肝心です。
◎現地不動産会社へのチェックポイント
- 想定家賃で空室を埋めることができるか
- 募集をかけたらどれくらいの期間で埋められるか
- ターゲットとする入居者の属性
- 駐車場や駐輪場は必要分あるか
- 周辺の同じような物件の空室率
- 生活用品を買える店などは近くにあるか
- 敷金、礼金、広告費はどの程度必要か
入居希望者から見た物件の姿を知るためにも、賃貸付けを実際に行っている不動産会社への事前ヒアリングは絶対に必須です。
ヒアリングは物件購入における最も重要な作業です。
このプロセスは確実に行う必要がありできれば複数の不動産会社に対して行うとよいでしょう。
収支計算をして十分に利益が出ることが分かり、不動産会社へのヒアリングでも問題がなければ、現地に行っていない段階で買付申込書を売主に出してしまう作戦もあります。
この段階までたどり着く収益物件はかなり貴重なので、まずは物件確保を優先したほうがよいからです。
現地を確認する前に買付申込書を入れる際にはひと言いれておくことが大切
現地へはいつ行くべきなのかというと、買付申込を行い優先的に交渉権を得られそうな感触が出てきてからでも十分です。
グーグルマップのストリートビューなどを利用することで
- 物件の外観や痛み具合
- 周辺の環境
などは大体分かります。
現地に行かずとも綺麗で手間がかからなそうな収益物件なのか、修繕が必要そうな収益物件なのかはある程度予測できるのです。
ただし現地調査に行って問題が発覚するケースも少なくありません。
建物の基礎が傾いていたり問題がありそうな入居者がいたりするような場合などです。
これらのことが現地に行ってから分かった場合に備えておく必要があります。
つまり買付申込書を入れる際にまだ収益物件の現地調査をしていませんがそれでもいいですか？と一言仲介不動産会社に言っておくことです。
実はこれでダメだと言われるケースは実際にはあまりありません。
現地に行ってから問題が発覚したらそれを理由に買付申込を撤回することになりますが、よほどの大きな問題が出ないかぎりはそのまま進めることになります。
現地で問題があっても価格交渉で解決するケースも多々あるからです。
おわりに
リスクがまったくない方法ではないですが、時間をかけて現地調査を行い、その間に物件を確保しそびれる可能性を考慮すると、先に買付申込を入れるやり方のほうが良い物件を購入できる確率は確実に上がります。
特に遠方のエリアをメインに検討しているのであれば、現地調査は最後に行くようにすると効率的に物件探しに取り組むことができるようになります。
