不動産の『差押』と聞くと、真っ先に競売をイメージする人が多いのではないでしょうか？
不動産のローン返済を滞納して競売申立てをされたり、税金の納付を延滞したり、その他の借入の返済を滞納したりすると不動産に差押え登記をされてしまうことがあります。
競売開始決定をされていれば金融機関や国に差し押さえられているのは当たり前ですが、競売開始決定以外でも差押え登記が入っている不動産の購入には注意が必要になります。
差押え登記をされている不動産をそのまま購入するという買主はいないため差押え登記がされてしまった不動産を売買する際には売主の責任で差押え登記を解除して抹消したうえで買主に引き渡すという契約条件になっていることがほとんどです。
また不動産の売買契約時には差押え登記が入っていなかったとしても最終の決済引渡し前に差押え登記が入ってしまうこともあるため不動産の売買で売主に何か滞納などがないかを事前によく確認しておく必要があります。
また、税金滞納や競売開始決定などの差押え登記が入っているとそれを解除しなければローンが実行できないという金融機関もあるため、差押え登記が入っていると事前に分かっている場合は金融機関にも最初に相談しておくほうが安心です。
この記事では競売開始決定や税金滞納で差押登記が入った不動産を購入する際の注意点と差押登記を抹消するポイントをご紹介します。
不動産の差押え登記とは？
不動産に対する差押え登記とは、その所有者が何らかの支払いを滞納していて、その債権者が滞納分を回収するために、債務者の財産である不動産を売却したり、人に貸したりして滞納金額を回収するときに行う登記のことです。
差押え登記をしておけばもし売主が勝手に不動産を売却しようとしても必ず差押え登記の解除をお願いする連絡が入りますので何か債権があって焦げ付いているとこなどは資産に対しての保全措置として差押え登記を行っておくというのが一般的になっています。
差押え物件をそのまま購入すると、売主が債権者に対して債務を全額返済しなければ最終的にその物件は強制的に売却され所有権を失うことになってしまうので、不動産売買の際の差押え登記には注意を払う必要があります。
ちなみに『仮登記』という差押え登記もありますが効力は一緒です。
仮登記だからなんだか弱そうな感じがしますがスピード重視で登記を行う際に順位の保全で仮登記を行うことがおおいので不動産売買の際には普通の差押え登記と同じように仮登記の解除を行ってもらう交渉をする必要があります。
不動産の差押え登記の原因とは？
不動産の差押えとしてよくあるケースは以下の2点です。
差押登記の原因①：税金の滞納
- 所得税
- 住民税
- 贈与税
- 相続税
など、国に納めなければならない税金はたくさんあります。
また、
- 固定資産税
- 都市計画税
- 自動車税
など、自治体に納めなければならない税金もあります。
これらの税金を滞納し続けると、最終的にはその人の財産に対して強制執行がかかります。
強制的に売却してお金に換えて納税させられることになります。
この場合、登記記録には差押えの債権者が、
- 国
- 都道府県
- 市区町村
の名前になっていますのですぐに分かります。
差押登記の原因②：抵当権の実行＝競売開始決定
所有者のローンの支払いが滞ると、不動産に抵当権を設定している銀行が抵当権を実行しその不動産を差押えます。
その後は時間の問題で競売へと進んでいきます。
差押登記が入った不動産を購入する際の差押登記の抹消とは？
差押登記がされている物件を購入する際には、その引き渡しの日までに必ず差押登記を抹消してもらわなければなりません。
これは絶対条件です。
差押登記を抹消するには・・・借金を『全額返済』するしか手段はありません。
しかし、残念なことに売主には税金や借金を一括で支払うお金がないからこうなっているはずです。
なので、売主は不動産を売って清算しようとしていることを理解する必要があります。
差押登記の抹消は次のような順序となります。
- 買主が売買代金を全額支払う
- 売主は受領した売買代金を使って税金や借金を完済する
- 債権者が差押え登記を抹消する
しかし、この順番で手続きをすると万が一売買代金を売主が使い込んだらアウトになります。
なので、実務ではこれら3つの手続きをすべて同時に行う必要があります。
通常の売買の決済時には、
- 売主
- 買主
- それぞれの仲介業者
- 司法書士
が立ち会い、残代金の支払いと同時に所有権を移転させます。
これを『同時履行』といいます。
差押え物件の場合は、上記に加えて、債権者も同席することになります。
- 税金であれば税務署の職員、自治体の職員
- 金融機関であれば担当者
などが同席します。
場合によっては、債権者の場所が決済手続き場所になる場合もあります。
そして、その場で差押登記をしている債権者に対して税金や借金を返済し、それと同時に領収書と差押を解除するために必要な『解除通知書』をもらいます。
これがポイントになります。
不動産の差押登記を抹消するには、差押登記をした債権者から解除通知書を必ずもらわなければなりません。
そして、それをその場にいる司法書士に渡して、
- 差押登記の抹消
- 所有権の移転登記
を同時に行ってもらい、手続きは終了となります。
差押がされている不動産でも、このようにすべてを目の前で同時に行えば、その場ですべて完結します。
あとは、当日にすべての登記手続きが完了するよう、必要となる書類を司法書士の指示のもと確実に揃えておくように注意しましょう。
差押え登記が入っているとローンが実行できないケースもあるので注意
税金滞納や競売開始決定などの差押え登記が入っているとローンが実行できないという金融機関もあるので注意が必要です。
このような金融機関ではローンを実行するには差押え登記を解除する必要があると言われます。
税金の滞納分だけであれば滞納分を納めて差押え登記を解除してもらうことも不可能ではないのですが、競売開始決定の差押え登記の場合は競売の取り下げをしてもらわなけらばならず、すなわちローンの残債務の全額を返済する必要があるのでローンの実行前に残債務を完済することは不可能に近いといえるでしょう。
実際に事前審査の段階では大丈夫だったのに本審査の際に差押えが入っていてはダメだと言われて慌てて別の金融機関に打診し直すということもあります。
後から差押え登記が入ってきた場合はまだ仕方がないのですが、もともと差押え登記がされている、競売開始決定されているなどの場合は事前に金融機関に確認するほうが安心です。
おわりに
- 不動産を購入する際の決済時には差押登記は必ず抹消してもらう必要がある。
- 不動産売買の決済では、売主、買主、債権者、司法書士に、差押登記の抹消と所有権移転登記を同時履行してもらうように段取りする。
- 差押登記は抹消できるのであれば、物件的には何も問題ないことが多い。
- 差押登記が入っていると購入前に確認することが多いことと、決済で多くの関係者に集合してもらわなければならない分だけ手間はかかる。
