不動産投資の火災保険の水災補償は洪水・高潮・土砂崩れ・都市型水害の被害も補償されるのをご存知ですか?

水災補償は必須!洪水/高潮/土砂崩れ/都市型水害全てに対応

不動産投資の火災保険の水災補償は一般的な水害の被害補償以外にも幅広い被害に対応していることをご存知でしょうか?

具体的には、

  • 洪水
  • 高潮
  • 土砂崩れ
  • 都市型水害

などによる被害も補償されます。

最近では温暖化の影響もあり、台風の増加や異常気象により風水害による被害も増加しています。

河川の多い都市部では、下水道の排水キャパをオーバーするなどでマンホールから水が溢れたりする都市型水害も増えていて、水災は不動産投資を行ううえで非常にリスクの高い災害だといえます。

今後水害のリスクは増え続けることはあっても減ることはないと考えられています。

この記事では、不動産投資の保険の水災補償は洪水・高潮・土砂崩れ・都市型水害の被害も補償されることについて紹介します。

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不動産投資での空室の原状回復リフォームで一番安上がりなのは?⇒安上りなのは『分離発注』だが手間がかかる!

原状回復リフォーム3手法(分離発注・施主支給・一括発注)の比較

不動産投資で退去して空室になった部屋の現状回復のリフォームをできるだけ安く実施するにはどうすればいいのでしょうか?

退去後の原状回復リフォームには3つの実施方法があります。

  • 管理会社経由で実施
  • 施主支給で実施
  • 分離発注で実施

この中で、一番安くあがるのが分離発注です。

退去後の空室の内装のリフォームは入居者が退去するたびに行うことになるので、どれだけ安くできるかが不動産投資の収支に直結してきます。

そして空室の原状回復リフォームを少しでも安くしようとすると施主支給や分離発注という手段を取ることになります。

しかし空室の原状回復リフォームは安ければそれでいいというわけではなく、費用の安さとオーナーの手間は反比例しますのでバランスを取りたいというのが本音のところです。

この記事では、不動産投資での空室の原状回復リフォームの発注方法について比較検討します。

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固定資産税評価額が不明でも不動産投資ローン打診時の担保評価額を自分で簡単に概算できる8つの計算方法

固定資産税評価額が分からない時の担保評価に即役立つ8つの計算式

収益物件の物件概要書では固定資産税評価額までは記載されていないことが多いです。

収益物件を紹介している不動産会社に問い合わせてみてもし評価証明があれば手っ取り早いのですが残念ながら評価証明が無いという場合も少なくありません。

固定資産税評価額が分からなければ、収支計算や担保評価が出せないので物件の検討も進まないと考えてしまうのは早合点です。

概算レベルでも固定資産税評価額を推測して概算で収支をはじいてみることが大切です。

通常であれば収益物件の収支計算をしたい場合で正確に収支計算や担保評価をするためには、

『土地と建物の固定資産税評価額』

を知る必要があります。

土地・建物の固定資産税評価額が分からないと、

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税

などの計算ができないからです。

固定資産税評価額が正確には分からないという場合でも、担保評価額を自分で簡単に概算する8つの計算方法ご紹介します。

ぜひ実践してみて下さい。

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不動産投資の空室対策では新規入居者獲得コストより退去引き留め(リテンション)コストの方が圧倒的に安上がり!

リテンションを意識するだけですぐに大幅コストダウンできる戦略

不動産投資で入居者からの退去の申し入れがあることは仕方のないことなのですが、退去申し入れの解約通知を受け付ける際にそのまま受けてそれで退去としてしまってはいないでしょうか?

もしそうだとしたら、コスト面や収益面でみすみす大きなロスをしている可能性があり大変もったいない場合があります。

なぜなら、

  • 新規入居者の募集コスト
  • 退去を引き留める条件交渉のコスト

を比較すれば、両者には非常に大きな差があり当然ながら新規募集のほうが圧倒的にコストがかかるからです。

マーケティング用語で解約を条件交渉やサービス提示で止めることを、『リテンション』といいます。

入居者からの退去申出に関してもそれが賃貸条件によるものが原因なのであれば、新たな条件を提示して交渉することで退去を引き留められる可能性があります。

入居者が退去してそのまま空室になってしまうのと、そのまま住み続けてもらうことは新規募集の費用がかかるかかからないかで収益に大きな差が生まれますので、できるだけ住み続けてもらいたいところではあります。

この記事では、不動産投資で入居者の新規募集よりも圧倒的にコストダウンできる退去希望者の引き留め=リテンションについてご紹介します。

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不動産投資ローンは購入者の属性が良ければ1棟目は何でも買えるが2棟目以降の融資に差がつくので注意!

どんな収益物件でも融資を受けることは可能なのか?

不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどのような収益物件でも銀行から融資を受けることは可能なのでしょうか?

確かに購入者の属性が良ければ1棟目はよほどのことが無いかぎりどのような収益物件でも買えるかもしれません。

しかし1棟目によく考えずに物件を融資で購入した場合に2棟目以降の融資に差がつきますので注意が必要です。

また一般的に銀行からの融資は、古い木造物件は厳しく、RCは受けやすいといえます。

なので金融機関に持ち込む収益物件によって不動産投資ローンの融資の受けやすさは大きく変わってきます。

不動産投資ローンの融資審査は

  • 個人属性評価
  • 物件評価

によって行われますので、融資が受けやすい収益物件かどうかで、融資審査は大きく変わってきます。

この記事では、不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどんな収益物件でも融資を受けることは可能なのか?についてご紹介します。

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地震保険入ってますか?不動産投資で地震に対するリスク管理に必須の地震保険検討時の5つの重要ポイント!

地震保険に加入する際に必ず知っておくべき5つの重要ポイント

不動産投資における地震保険は建物の規模が大きい一棟収益物件だと支払う地震保険料もそれなりにかかってきます。

また地震保険の保険金額は火災保険で保証される保険金額の50%までであるということもあり地震保険の加入を見送られてきたという一棟収益オーナーも多いのではないでしょうか?

しかしひとたび地震の災害が起これば、震源に近ければ近いほどその被害は甚大なものとなる危険性があります。

そして地震に付随して起こる津波は東日本大震災の時のように非常に広範囲に壊滅的な被害を及ぼすのは誰もが知るところとなっています。

確率はそう高くはないもののもし直撃すれば事業の柱である一棟収益を根こそぎ失ってしまうリスクをどう考えるかです。

万が一のことですが不動産投資において保険は全部その万が一のためであり、地震大国の日本おいては適切なリスク管理として地震保険への加入は欠かせないものとなってきているのが事実です。

この記事では、不動産投資で保有する一棟収益に地震保険は必要?地震に対するリスク管理と地震保険検討時の重要5ポイントについてご紹介します。

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あくまで属性重視だが不動産投資で金融機関の担保評価額と不動産投資ローンの融資金額との関係性はある件

金融機関の担保評価額とローンの借り入れ金額との関係

不動産投資で収益物件の担保評価額とローンの借り入れ金額との関係はどのようになっているのでしょうか?

金融機関は、

◎借主の属性×物件の担保評価

で総合的に見て融資の可否や融資額を判断します。

そしてその判断においては借主の属性により重きを置かれることになります。

ただし物件の担保評価も銀行ごとに評価基準は違いますが評価して融資の可否や融資額を決めることになります。

この記事では、不動産投資における金融機関の収益物件への担保評価額と不動産投資ローンの借り入れ金額との関係性をご紹介します。

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人によって感じ方が違うから厄介!不動産投資で一番起こりやすい『騒音トラブル』や『騒音クレーム』の解決方法

発生率No1!騒音トラブルや騒音クレームの解決法

不動産投資で起きる入居者間のトラブルで一番多いのが『騒音トラブル』です。

騒音トラブルの難しいところは、人によって音に対する感じ方が違うということです。

同じ物音でも人によっては気にならなかったり、不快に感じたりするので過敏な人からクレームを言われると困りものです。

しかし、入居者からクレームが出た以上は大家側としては対応しないわけにはいきません。

管理会社に任せていたとしても現場ではどのような騒音クレームやトラブルが起こっているのかくらいは不動産投資をしているものとしては把握しておくべきでしょう。

この記事では、不動産投資で一番起こる騒音トラブルや騒音クレームの解決方法をご紹介します。

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不動産投資を始めようと思ったものの自宅の住宅ローンがすでにある場合は不動産投資ローンの借り入れは不利?

不動産投資を考える会社員は自宅マンションは買わないほうがよい?

不動産投資でローンの借り入れをしたい場合に自宅の住宅ローンがある場合とない場合では何が違ってくるのでしょうか?

銀行からの借り入れをしての不動産投資を考えているのであれば自宅マンションは住宅ローンで購入しないほうがよいのでしょうか?

結論からいうと自宅の住宅ローンが無いほうが不動産投資で収益物件を買う際に銀行から融資を受ける際には有利になります。

もちろん自宅をすでに住宅ローンで買って持っているという人でも不動産投資を始めることはできます。

ただ不動産投資で収益物件の購入を検討している人は、これから自宅を住宅ローンを組んで買おうと考えているのであれば不動産投資を有利に進めるためにはよく検討するべきです。

この記事では、不動産投資ローンの借り入れで自宅の住宅ローンがある場合とない場合の借り入れ条件の違いについて考えます。

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不動産投資で収益物件の物件概要書はこれだけを見る!物件概要書だけでも見極められる7つの必須チェック項目

8割の物件概要書をふるいにかける最優先チェック3項目

不動産投資で収益物件を探す入口となる物件概要書で収益物件の良しあしをdできるだけ短時間で簡単に見極めるにはどうすれはいいのでしょうか?

単純に言えば自分の収益物件の選定基準を満たすのかどうかを見極めればいいことになります。

収益物件の物件概要書を見る手順は人それぞれだと思いますが代表的な例をご紹介します。

収益物件の物件概要書を見る際に最優先チェック項目だけで全体の7割~8割程度は検討対象外にすることができると思います。

この記事では、不動産投資で収益物件の物件概要書での見極めはこれだけを見る!7つの必須チェック項目をご紹介します。

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