不動産投資での貸主側からの立ち退き交渉を有利に進めるポイントと立ち退き料の相場【更新】

立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉の重要点

不動産投資で貸主側からの賃貸借契約の解約を簡単に考えすぎていたり、貸主側からの6ヵ月前の解約通知と借主に立ち退き料を払えばそれで済むとなどと、安易に考えすぎていないでしょうか?

立ち退きに関するトラブルは多く、貸主と借主の関係がこじれると解決が非常に難しいトラブルに発展しやすくなります。

  • 建物が老朽化したので建て替えたいので立ち退きをかける
  • 古いアパートを相続したが管理が面倒なので解体して更地にするので立ち退きをかける
  • 更地を条件に良い売却話が来たので立ち退きをかけて売却する

など、貸主の都合による立ち退きは、借地借家法で借主が保護されているため、借主に強引には迫れない事情があります。

この記事では、

  • 立ち退きの考え方のポイント
  • 立ち退き料の相場
  • 円滑な立ち退き交渉のポイント

をご紹介します。

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競売開始決定や税金滞納で差押登記が入った不動産を購入する際の注意点と差押登記を抹消するポイント【更新】

差押え登記の抹消と差押え物件を購入する手順

不動産の『差押』と聞くと、真っ先に競売をイメージする人が多いのではないでしょうか?

不動産のローン返済を滞納して競売申立てをされたり、税金の納付を延滞したり、その他の借入の返済を滞納したりすると不動産に差押え登記をされてしまうことがあります。

競売開始決定をされていれば金融機関や国に差し押さえられているのは当たり前ですが、競売開始決定以外でも差押え登記が入っている不動産の購入には注意が必要になります。

差押え登記をされている不動産をそのまま購入するという買主はいないため差押え登記がされてしまった不動産を売買する際には売主の責任で差押え登記を解除して抹消したうえで買主に引き渡すという契約条件になっていることがほとんどです。

また不動産の売買契約時には差押え登記が入っていなかったとしても最終の決済引渡し前に差押え登記が入ってしまうこともあるため不動産の売買で売主に何か滞納などがないかを事前によく確認しておく必要があります。

また、税金滞納や競売開始決定などの差押え登記が入っているとそれを解除しなければローンが実行できないという金融機関もあるため、差押え登記が入っていると事前に分かっている場合は金融機関にも最初に相談しておくほうが安心です。

この記事では競売開始決定や税金滞納で差押登記が入った不動産を購入する際の注意点と差押登記を抹消するポイントをご紹介します。

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新築ワンルームマンション投資はやめとけ!プロは知っていて知らないのは素人だけのヤバすぎる現実!【更新】

新築ワンルームマンション投資のたった1つの致命的なデメリット

不動産投資で区分所有のマンションの購入を検討する場合に、特に新築ワンルームマンションを購入しようとする際には相当注意するべきです。

すすめられるがままに初期費用がいらないからとフルローンで新築ワンルームマンションを購入して、キャッシュフローは出ないわ値下がりするわのダブルパンチで苦しみ続けている人が後を絶ちません。

新築ワンルームマンションへの投資はよくよく考えて取り組まないと本当に死亡します。

実際に新築ワンルームマンション投資をすすめられて取り組んだ結果、儲からないだけならまだマシで、ローンが払えなくなったりして不動産投資自体を終了せざるを得ない人も少なくないからです。

新築ワンルームマンション投資が全部が全部ダメというわけではありませんが、ぶっちゃけほぼダメなので、新築ワンルームマンションを購入して不動産投資を始めることには相当な注意が必要だと分かったうえで取り組むべきです。

あなたにも新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあったのではないでしょうか?

新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社の営業マンがかなりの勢いで電話越しに売り込んできますが、その通りのメリットが本当には得られないことがほとんどです。

こちらから頼んでもいないのに向こうから勝手に持ち込まれてくる儲け話で儲かることは絶対に無くて、儲かっているのはその儲け話を持ってきた人だと相場は決まっています。本当に儲かるのであれば新築ワンルームマンションを建設した会社が保有して賃貸で貸せばよいですし、本当に儲かるのであれば目が肥えた機関投資家や不動産ファンドや投資法人リートなどが一棟丸ごと買っていきます。それを小分けにして何も知らない素人に高値で売りさばこうというあざとい魂胆が見え見えなのです。

また、ブログやSNSなどからそういった新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社へのセミナーや資料請求の申込を流しているアフィリエイトサイトなどもある意味同罪です。そういったアフィリエイトサイトの運営は不動産業の経験もほとんどないド素人がやっていることがほとんどですがIT技術には長けており、SEOを攻略してアフィリエイトサイトに投資家を誘ってセミナーや資料請求の申し込みをさせればその集客の対価としてデベロッパーや販売会社からお金をもらえばそれでおしまいという商売をやっていて無責任以外の何者でもありません。そしていったん申込をすれば送客先のデベロッパーや販売会社から鬼のような営業攻勢がかかるという仕組みです。

共通しているのは彼らは自分たちの利益だけしか考えていないということです。なぜなら投資は『自己責任』だからです。儲け話に目がくらんで欲を出して損した人が悪いと言うのが世間一般の見方なのでよほどのことが無い限り投資家が損していても彼らへの世間の風当たりはそれほど強くはなりません。

新築ワンルームマンション投資は不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。

それは、『収益に対してそもそも新築ワンルームマンションの物件価格が割高すぎる』ことです。新築のワンルームマンションの購入価格にはデベロッパーの利益がたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、不動産投資のプロはみんな知っている新築ワンルームマンション投資の一般人に知らされない恐怖のリスクの衝撃の真実についてご紹介します。

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大阪方式(関西方式)は預り金の授受無し!敷金保証金など返還債務だけを引継ぐ大阪(関西)方式の『持ち回り』を詳しく解説【更新】

大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』で収益物件の売買を行う際の注意点

不動産投資における収益物件の売買で大阪方式(関西方式)『敷金持ち回り』と呼ばれる預かり金の引継ぎ方法があることをご存知でしょうか?

簡単にひとことで言うと『売買代金以外の金銭授受は無し!』ということになります。

全て『コミコミ』の価格設定だということです。

関西地区、特に大阪では当たり前の取引慣習なのですが、それ以外の地域の人が初めて大阪の物件を購入する際に理解に苦しむケースがとても多いです。

『持ち回り』という表現がどっちにも取れるというのが一番問題なのかなとは思いますが、関西以外のエリアの不動産会社の担当者ですらよく分からないと食ってかかってくることもあるくらいのややこしさです。

これを知らないと引き継ぐことができると勝手に見込んでいた敷金や保証金などの返還債務のある預かり金が引き継ぎがないということを後で知って慌てることになります。

関西の人はこの『持ち回り』方式に慣れているのでなんとも思わないのですが、特に東京の人が関西の収益物件を購入する際に大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』という取引慣習の違いにとても違和感を持たれることが多いです。

不動産投資において収益物件の売買では一般的に賃貸人と賃借人の契約は引き渡し時に売主から買主に引き継がれます。

家賃の引継ぎに目が行きがちですが、敷金や保証金などの預り金の引継ぎの取り扱いについてもしっかりと把握しておくことが必須です。

賃借人は売主に敷金を預けているはずですが、売買によって収益物件の所有権が買主に移転した場合、敷金はどのように扱うのかを理解することがポイントとなります。

また大阪方式(関西方式)といって大阪近郊の関西エリアで行われる『敷金持ち回り』といわれる敷金などの預かり金の返還債務に関する慣習も理解しておくことが必要です。

『持ち回り』という言葉を額面通りに受け取ると預かり金そのものを引き継ぐのかと思われがちですが実は『持ち回り』方式で引き継ぐのは預かり金の返還債務のみとされますので注意しましょう。

この記事では、大阪方式(関西方式)の『持ち回り』とは敷金や保証金の返還債務のみを引き継ぐ取引慣習なので注意が必要なことをご紹介します。

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不動産投資で私道負担がある収益物件でも私道について4つの注意点さえわかっていれば買っても大丈夫!

私道負担有り!私道が絡む収益物件のポイントとトラブル防止策

やっとのことで見つけたて気に入った収益物件の物件概要書に、

『私道負担有り』

という表示がされている場合はどう考えればよいのでしょうか?

私道っぽく見えても公道の場合もあれば、公道っぽく見えても私道の場合もあるのでぱっと見での見分けは困難です。

道路幅員が広い整備された道でも私道の場合もあり、狭い整備されていない道でも公道の場合もあるからです。

しかし、一つ言えることは、道路というものは個人が所有すると何かとトラブルの温床となるので注意が必要だということは確かです。

この記事では、不動産投資で私道負担がある収益物件の購入ポイントと私道に関するトラブル防止策についてご紹介します。

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初心者が不動産投資を始める前に徹底マークすべき不動産投資のメリットとデメリットはこの5つだけだ!

不動産投資のメリット/デメリット特集!5つの視点から徹底総比較

初心者が不動産投資を始める際において、不動産投資のメリットばかりに目がいきがちですが不動産投資のデメリットからも目をそらさないことが大切です。

不動産投資のメリットだけでなくデメリットもしっかりと理解しておくことで将来的に起こり得るリスクに対処することもできるようになるからです。

不動産投資は結局のところ

  • メリットとデメリット
  • リスクとリターン

バランスをどこでとるかが勝負になりそのための比較検討する情報が必要になります。

この記事では

  1. 不動産投資のメリットとデメリット
  2. 投資用不動産種類別のメリットとデメリット
  3. ワンルーム・ファミリータイプ別のメリットとデメリット
  4. 区分所有・一棟もの別のメリットとデメリット
  5. 立地エリア別のメリットとデメリット

の5つの比較事例についてご紹介します。

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住宅ローンが払えず困った時にリースバックより損せず良い条件で住み続けられる親族間売買を成功させる秘訣

住宅ローンが払えず困った時にリースバックよりもお得に家に住み続けられる方法があることをご存知でしょうか?

住宅ローンが払えない、これは困った、しかしさまざまな事情があり今の家には住み続けたい、近所にも家を売ることを知られたくないなどという場合にリースバックを検討する方は非常に多いのですが、いざリースバックの話を聞いてみるとリースバックでは今あなたが抱えている問題の解決がなかなかスッキリとはできないのではないでしょうか?

そして、住宅ローンが払えず困った時にリースバックよりも損せずにより良い条件で家に住み続けられるかもしれない方法があることをご存知でしょうか?

病気やケガ、会社からのリストラや転職の失敗、昨今のコロナ禍の影響による残業手当や休日出勤手当の削減、ボーナスの削減やカットなどによる収入減が原因で払えていた住宅ローンの返済が厳しくなって毎月の支払いやボーナス払いが払えなくなっているという人が日に日に増え続けています。

そして住宅ローンは払えないもののさまざまな事情によって家に住み続けたいがどうすればいいのか?と日々頭を悩ませられている人も同じように増え続けているのです。

しかし、一筋の希望を持ってリースバックを検討してみたものの、住宅ローンの返済が厳しいという今の状況をリースバックですっきり全て問題解決できるというケースは実はあまり多くはありません。

その結果、あちこちのリースバックを取り扱っているという不動産会社などにあれこれ話を聞いているうちに時間だけがどんどん経過してしまい、債権者から競売申し立てをされてしまったという最悪のケースもありました。

実は、リースバック以外にも不動産を売却してもそのまま家に住み続けられる方法は他にもあるのです。

リースバックを取り扱っているといいう不動産業者からはこういった問題解決方法を提案してもらえることはそう多くはありません。

結局は現実を受け入れて仕方なくリースバックをしてもらって不利な条件で泣く泣く家に住み続けているというケースも少なくないのです。

住宅ローンの返済が厳しくてもう払えない、しかし事情があり家にはそのまま住み続けたい、という場合にリースバックの話を聞いてもどうも根本的には問題解決になりそうにない、という際にはぜひ検討してみる価値がある解決方法があるのです。

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不動産投資で収益物件に掛ける火災保険加入時の保険価額と保険金額の効果的な設定方法とは?

保険価額『時価/新価(再調達価額)』と保険金額の重要な違いを知る

不動産投資の火災保険において保険価額と保険金額の違いをご存知でしょうか?

収益物件の火災保険に加入する際に、

  • 保険価額
  • 保険金額

をいくらに設定するのかを最初に決めなくてはいけませんが、よく分からないまま保険担当者のおすすめする設定をしてしまっているケースが多いです。

また、保険価額の評価方法には、

  • 時価
  • 新価(再調達価額)

があり、これらもきちんとした根拠と意図をもって選択すべきです。

この記事では、火災保険加入時の保険価額と保険金額の効果的な設定方法をご紹介します。

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不動産投資で収益物件に掛ける火災保険の保険期間はみなさんどれくらいの期間にしているのでしょうか?

保険料は構造と保険期間で決まるが保険期間≠融資期間でOKな理由

不動産の火災保険の保険料を決める基準として重要なのが建物の構造です。

不動産の火災保険の保険料はマンションなら安く木造アパートなら高いとなんとなく把握しているだけでは不十分です。

また、不動産に掛ける火災保険の保険期間は必ずしも不動産投資ローンなどの融資期間と同じにしなくてはいけないというわけではないのをご存知でしょうか?

不動産投資ローンの融資期間が長くなると不動産に掛ける火災保険の保険期間も長くなってしまい、年あたりの単価は下がりますが一括で最初に支払う金額が大きくなってしまいます。

保険料に大きな影響を与える要素である、

  • 建物の構造
  • 保険期間

を正しく把握して、ポイントを押さえた無駄のない保険料の支払いをしていきましょう。

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不動産売買で契約不適合責任免責(瑕疵担保責任免責)の物件購入で失敗しないためのチェック方法と注意点

瑕疵担保責任と瑕疵担保免責を即理解できる3つのポイント

収益物件の物件概要書で、

『売主瑕疵担保免責』『契約不適合責任免責』

というくだりを見かけることが多いのではないでしょうか?

不動産投資用の収益物件や事業用不動産の売買ではよくあることなのですが、

  • 建物に不具合があっても知りませんよ
  • 建物が大丈夫かどうかは自身で判断してくださいね

という条件で売買を行いましょうという不動産売買における取り決めのことです。

慣れていればたいしたことではないのですが、初めて聞くと『?』となることもあると思います。

特に初心者のうちは、よく分からない用語が出てきたら絶対にスルーしてはだめです。

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