不動産投資で物件購入時に敬遠されやすいが物件価格が安ければ購入検討したい収益物件3つのパターンはコレ!

購入時に気をつけたい収益物件3つのパターン

不動産投資で収益物件を購入検討する際に、一般的には敬遠されやすいものの物件価格次第では購入を検討してもよい物件のパターンがあるのをご存知でしょうか?

逆に言えば指値が通りやすい収益物件ともいえます。

基本的には価格次第でどのような収益物件でも購入の検討は可能だといえます。

収益物件購入を検討する上で、ほとんどのデメリットは価格に換算可能だからです。

まったく需要のない空室だらけの収益物件はいくら表面利回りが高くても購入を検討することは難しいです。

しかし入居需要さえあれば家賃を適正価格まで下げれば埋まることも多くあります。

なので収益物件の購入を検討する段階で最初にフィルターをかけ過ぎてしまうのはどうかと思います。

そしてせっかく物件の紹介を受けても、あれはダメこれはちょっとということを不動産会社の営業マンに伝えすぎていると、物件が出ても紹介を受けられなくなりやすいので大変もったいない状況になります。

この記事では、不動産投資で物件価格が安ければ購入検討したい収益物件3つのパターンをご紹介します。

続きを読む

不動産投資はサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどへの投資よりも最適な2つの理由

不動産投資が会社員に向いているたった2つの理由

サラリーマンや公務員などの給与所得者の副業として不動産投資は本当にごく一般のサラリーマンや公務員などでも上手くできるのでしょうか?

実は不動産投資は本業が何かと忙しいサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどの投資よりもむしろ向いているといえます。

本当に本業の会社勤めをしながら不動産投資などができるのか?と疑問に思われるかもしれません。

しかしむしろ本業が忙しすぎて株やFXなどの投資を断念したというぐらいのサラリーマンや公務員の人の方が実は不動産投資でうまく投資運用できているケースが多いのです。

この記事では、不動産投資はサラリーマンや公務員などの給与所得者の副業としては株やFXなどへの投資よりも最適な2つの理由をご紹介します。

続きを読む

『貯水槽』の維持管理費はいくらかかる?貯水槽のある物件は『点検費用』をランニングコストに見込んでおく!【更新】

貯水槽の点検の費用を押さえて節約経営

不動産投資で一棟もののマンションやアパートを購入する場合に『貯水槽』設備が建物についている場合があります。

貯水槽とはマンションやアパートの屋上や敷地内にある水道水を貯めておくタンクの設備のことです。

貯水槽がついている収益物件を購入する際の重要事項説明書には『貯水槽:有り』となっているくらいで詳しいことは書かれていないことがほとんどです。

実は貯水槽がついているマンションやアパートのオーナーになるとオーナーの責任で年に1回の検査を受けなくてはいけないことが法令で定められています。

貯水槽設備のあるマンションやアパートのオーナーが貯水槽点検を受けずに入居者がその水を飲んで体調がおかしくなったりとかしてしまうとオーナーの責任となってしまいますので大変ですので必ず定期的に貯水槽の点検を受けておく必要があります。

しかし貯水槽の点検も当然タダではなくオーナーの費用負担となり不動産投資におけるコストとなりますので貯水槽の点検費用がだいたいどれくらいかかるのかの目安は知っておいて損はありません。

浄化槽とともにランニングコストとして忘れられがちなので不動産投資のコストとして収支計画に盛り込んでおくようにします。

特に管理会社に任せきりにしていると実際よりも高くついているケースもありますので注意しましょう。

続きを読む

不動産投資は一棟収益とワンルームのどちらから始めるべき?一棟VSワンルーム物件6つの比較ポイント!

不動産投資を始める際に一棟収益物件と区分所有ワンルーム収益物件のどちらから始めるのが有利なのでしょうか?

結論から申し上げると、一棟収益とワンルームの『どちらから始めても構わない』です。

なぜなら不動産投資を始める際の状況や不動産投資の目的はそれぞれで一概に一棟収益かワンルームのどちらから始めたほうが有利とは言えないからです。

用意することができる自己資金と年収との兼ね合いで、とりあえず区分所有のワンルームマンションの一室を購入して不動産投資のスタートを切るのか、それとも一棟収益物件が購入できる程度に自己資金が貯まるまで投資開始を待つのかという選択になります。

自己資金もそれなりに用意できて年収が多いという人は最初から一棟収益物件を購入してもいいですし、区分所有のワンルームマンションを5室や10室を購入するという選択もあります。

一方で一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションとではそれぞれに投資に際してのメリット・デメリットや物件的な特徴の違いなどがあります。

一棟収益物件から不動産投資を始めるにしてもワンルームマンションから不動産投資を始めるにしても、間違ったやり方で不動産投資を始めてしまっては不動産投資で儲けることはできません。

年収や用意できる自己資金の金額だけで投資先を選ぶのではなく、一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションそれぞれが持つメリット・デメリットを理解して自分自身の投資目標にはどちらがよりふさわしいのかを考えることが大切になるのです。

続きを読む

不動産投資は目利きが命!不動産投資で儲けられるかどうかを大きく左右する4つの物件選定基準はこれだ!

収益物件の運用の9割は初期設定で決まるという事実

不動産投資の成否の多くの部分は購入した収益物件の選定の目利き次第という事実をご存知でしょうか?

不動産投資での利益を最大化させるためには、

  1. 入居者が入る適切な物件
  2. 利益の出る適切な価格
  3. 減価償却を大きく取れる土地建物価格の適切な割合
  4. キャッシュフローが回る適切な資金調達

という4つの選定基準で収益物件を取得することが大変重要になってきます。

収益物件の明確な選定基準を持たないまま目先の表面利回り(グロス)などにつられて勢いで収益物件を購入してしまい不動産投資で失敗している人は後を絶ちません。

不動産投資で失敗したり後悔することを回避するためには、まずは自分自身の中で不動産投資で儲けるためにどのような収益物件を選定するのかの物件選定基準をはっきりとさせておくべきです。

不動産投資で儲けられるかどうか、ひいては不動産投資の成否を決めるのは購入した収益物件の選定の目利き次第で決まってしまうという事実をご紹介します。

続きを読む

物件購入は自宅近くの大都市圏で!不動産投資のセオリーとして物件購入するエリアは近くの大都市圏がオススメな理由!

収益不動産取得の基本は大都市圏を外さないこと

不動産投資において収益物件を購入する際にどこのエリアで購入してもよいものなのでしょうか?

結論から言うと、不動産投資における収益物件の購入エリアは基本的には首都圏や、地方であれば最低でも人口50万人以上の大都市圏で、自宅からできるだけ近いエリア』にするべきというのがひとつのセオリーだと言えます。

なぜなら、不動産はエリアによって収益物件の流動性の差が大きいからです。

最終的に収益物件を売却する際に、

  • 高く売れるか安く売れるか
  • 早く売れるかなかなか売れないか

によってその収益物件における不動産投資の最終的な確定利益が大きく違ってくるからです。

どうせ売却するなら、収益物件の売却の際に大きく利益を上げて最終収益を大きくプラスで確定させたいところです。

この記事では、不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由をご紹介します。

続きを読む

損害保険と分散投資でリスクヘッジ!不動産投資で収益物件の火災や地震に対するリスクヘッジ対策の手段はこの2つ!

火災や地震に対する不動産投資の2つのリスクヘッジ

不動産投資におけるリスクは大小様々なリスクが考えられますが、その中でも火災や地震に対するリスクは建物が使用不能になる可能性があり、不動産投資のリスクの中でも大きな被害をもたらすものです。

それでは不動産投資において火災や地震に対する不動産投資のリスクヘッジはどのように考えればよいのでしょうか?

ご存知の通り日本は地震大国であり、2011年に発生した東日本大震災以降も大規模な地震がこの先も発生する可能性を多くの専門家が指摘しています。

火災に関しては地震よりももっといつ発生するかも分からないので、確率は高くは無いとはいえ不動産投資を行う上で火災や地震の懸念を完全に排除することはできません。

不動産投資において火災や地震に対する有効なリスクヘッジ策は下記2点となります。

  1. 損害保険
  2. 分散投資

による適切な対策を講じることで、不動産投資において火災や地震に対するリスクヘッジを行うことは十分可能です。

この記事では、不動産投資で収益物件の火災や地震に対する2つのリスクヘッジ対策手段をご紹介します。

続きを読む

表面利回り(グロス)より実質利回り(NET)重視!不動産投資で儲かる人は実質利回り(NET)を重視する!

利益の最大化には表面利回りより実質利回りを重視する理由

不動産投資で物件の利回りを見る際に、

  • 表面利回り(グロス)
  • 実質利回り(NET)

の2つの利回りがありますがどちらを重視するべきなのでしょうか?

不動産投資で儲けるためには表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視するべきです。

不動産投資の世界では一般的に利回りというと表面利回り(グロス)で表記される慣習があります。

表面利回り(グロス)とはその収益物件の満室想定の最大利回りのことをいいます。

極端な話をすると全室が空室であっても物件価格が安ければ満室想定の表面利回り(グロス)は高くなります。

しかし不動産投資で確実に儲けを出すためには満室想定の表面利回り(グロス)ではなく実質利回り(NET)で考えていく必要があるのです。

なぜ実質利回り(NET)を重視する必要があるのでしょうか?

それは不動産投資の投資回収を早めることがその不動産投資の利回りの最大化につながるからです。

この投資回収額は純収入のことを指します。

そして純収入は賃料収入から経費を差し引いた後の収入であり、この純収入の購入価格に対する割合が実質利回り(NET)だからです。

この記事では、不動産投資の利回りは表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視する理由をご紹介します。

続きを読む

高値で売り抜けろ!不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件!

物件価格が大きく下がらない収益物件の条件

不動産投資で利益を出すためには、収益物件を所有中の家賃収入によるインカムゲインと、物件売却時のキャピタルゲインの合計を最大化させることが必要です。

それでは、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか?

不動産投資でせっかく収益物件を取得して物件保有中に家賃収入によるインカムゲインを毎年をコツコツと積み上げていったとしても、最後の売却時に物件価格が大きく値下がりしてしまうようだと、保有中に積み上げたインカムゲインを値下がりの分だけスポイルしてしまう結果になってしまいます。

その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。

そして、保有期間中の通算インカムゲインの収益額以上に物件価格が値下がりするようなことが起こると、その物件自体の投資としてはトータルで赤字となってしまうので、売りたいタイミングで売るに売れないという不自由なことになってしまうのです。

不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。

不動産投資において購入した物件価格が下がりにくいということは、投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。

この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件についてご紹介します。

続きを読む

不動産投資で物件取得時の名義は個人?法人?3つの目的別(①副収入②節税③生命保険物件)物件取得名義の決め方

運用の目的に応じて収益物件の取得主体を選択するポイント

不動産投資で収益物件を取得する際に名義を個人にするのか法人にするのか、はたまた別の誰かにするのかの決め方というのはあるのでしょうか?

不動産投資で取得した収益物件の名義は、収益物件を購入したあとでは簡単に変えることはできません。

収益物件を取得する際の名義としては、

  • 個人で取得する
  • 法人で取得する
  • 家族名義で取得する

などが考えられます。

収益物件を取得する名義によっては、

  • 不動産投資で副収入が目的だったのに税金が高すぎて収入が残らない
  • 不動産投資で節税が目的だったのに節税にならない
  • 不動産投資で生命保険の補完をしたかったのに保険金が受け取れない

などのミスマッチを起こしてしまい考えていた目的を達成できないというリスクがあります。

なので、不動産投資で収益物件を取得する際の名義は各人の不動産投資の目的に応じてきちんと考えて決める必要があります。

この記事では、不動産投資での3つの目的別(①副収入②節税③生命保険物件)物件取得名義の決め方についてご紹介します。

続きを読む