不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方

不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方

銀行から借入をして不動産投資を行っている人が多いと思いますが不動産投資ローンを借りたときの金利を後から引き下げてもらうことは可能なのでしょうか?

結論から申し上げると不動産投資ローンの借入金利を後から引き下げてもらうことは可能なことが多いです。

不動産投資ローンの借入金利の引き下げ交渉を上手く進めるために知っておかなければ損する知識として

  • 実質貸出金利に対する銀行の考え方
  • 他行への借り換えに対する銀行の考え方

の2つがあります。

実質借入金利と他行借り換えに対する銀行の考え方を知っておけば不動産投資ローンの借入金利の引き下げ交渉において有利になることは間違いありません。

この記事では、不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方についてご紹介します。

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スルガ銀行が業務停止期間終了に伴って不動産投資向け融資を再開するが融資の厳格化は避けられない見通しは本当か?

スルガ銀行が業務停止期間終了に伴って不動産投資向け融資を再開するが融資の厳格化は避けられない見通しは本当か?

スルガ銀行の一件からスルガ銀行に限らず全ての銀行で不動産投資案件への融資姿勢が厳しくなっているのはなぜなのでしょうか?

そしてこの融資姿勢の厳格化はいつまで続くのでしょうか?

スルガ銀行がかぼちゃの馬車などのシェアハウスに対する融資において、不動産業者がエビデンスを改ざんしていることを知っていて不正に融資を実行し続けていたということが大問題となりました。

そしてその不正融資疑惑はかぼちゃの馬車などのシェアハウスに限らず全ての不動産投資への融資案件にまで広がっていきました。

最終的にはかなりの部分で不正な融資が横行していたという金融庁の立ち入り調査結果となり、スルガ銀行には重い業務停止処分が科せられました。

銀行をはじめとする日本の金融機関は金融庁のおひざ元で横並び体質であり、スルガ銀行が金融庁や世間に叩かれまくっているのを横目でみながら自らの融資姿勢を顧みているはずです。

スルガ銀行がリタイアしたからじゃあうちの銀行がバンバン不動産投資案件に貸し出そうとは絶対にならないということです。

逆に現在では全ての金融機関が戦々恐々で、西武信金や群馬銀行などスルガ銀行問題がフォーカスされた後も積極的に不動産投資案件に融資していた金融機関に金融庁が立ち入り検査に入るという状況になってきています。

なので今回の件で特に不動産投資案件に対する融資姿勢の厳格化はしばらく続くと考えられています。

この記事では、スルガ銀行が業務停止期間終了に伴って不動産投資向け融資を再開するが融資の厳格化は避けられない見通しとなっている現実についてご説明します。

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不動産投資で収益物件を売却するときに法人所有よりも個人所有のほうが節税効果が高い税金の仕組みとは?

個人が収益物件保有時と売却時の税率のギャップで節税する方法

不動産投資において個人で収益物件を取得して運用している場合では、

  • 物件の保有期間にかかる税率
  • 物件の売却時にかかる税率

との間にギャップがあるため収益物件の売却時に関しては法人よりもさらにメリットが得られます。

法人は総合課税のため収益物件の売却時に出た売却益を本業の赤字にぶつけたり本業が黒字のときに物件を取得して減価償却を大きく取って節税するのが有効に働きます。

個人で収益物件を所有している場合は、特に売却時において分離課税となるため法人とはまた違った節税面でのメリットがあるのです。

この記事では不動産投資で収益物件を売却するときに法人所有よりも個人所有のほうが節税効果が高い仕組みをご紹介します。

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不動産投資で収益物件取得の成否を分ける知らないと損する不動産会社選びの3つのポイント

収益不動産取得の成否を分ける不動産会社選びの3つのポイント

不動産投資で収益物件を取得する際に不動産会社をどのように選んでいるでしょうか?

不動産投資において収益物件を購入するには、親せきや知人から購入する以外は、基本的に不動産会社を通す必要があります。

そのため収益物件選びの前に不動産会社選びが第一のステップとして非常に重要になります。

この記事では、収益物件取得の成否を分ける不動産会社選びの3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資はたとえ現金があっても金融機関からできるだけ融資を多く受けたほうがよいのはなぜ?

金融機関からできるだけ融資を多く受けるほうがよい理由

不動産投資において不動産投資家はなぜ金融機関からできるだけ多くの融資を受けて収益物件を買うのでしょうか?

それは銀行から融資を受けることで大きな金額を動かすことにより不動産投資の効率が良くなるからというのが一番の理由です。

不動産投資で収益物件を購入する際には、たとえ現金があったとしても融資を受けて買うことがほとんどです。

融資の割合も物件価格の5割や6割ではなく、少なくとも9割以上は金融機関から借り入れをして買うことになります。

融資を多く活用することで資金効率が格段に良くなるからです。

この記事では、不動産投資はたとえ現金があっても金融機関からできるだけ融資を多く受けたほうがよいのはなぜなのかについてご紹介します。

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SMBC債権回収から住宅ローンの督促が来た場合の対策とSMBC債権回収との任意売却の進め方2つのポイント

SMBC債権回収の任意売却の特徴

SMBC債権回収は三井住友銀行系列の債権回収会社(サービサー)です。

基本的にはSMBCグループの債権回収を広く行っておりSMBC信用保証が代位弁済した後の任意売却の窓口として任意売却の窓口業務も行っています。

任意売却に対しては柔軟で比較的任意売却に取り組みやすい債権者だといえます。

この記事では、SMBC債権回収から住宅ローンの督促が来た場合の対策とSMBC債権回収との任意売却の進め方2つのポイントをご紹介します。

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原状回復費用で退去者と大家がもめるケースと大家のための原状回復費用の確実な回収対策とは?

原状回復の退去負担金でもめない方法

賃貸借契約書で退去時にクリーニング代を入居者が負担する旨の特約を入れていたのに、退去時になって入居者が『通常の使用で汚れた分は大家の負担だ』と言って譲らない場合などは大家側としてはどう対処すればよいのでしょうか?

これに対処するには賃貸契約時の賃貸借契約書に入居者負担の範囲を細かく明記しておくことが重要になります。

この記事では、原状回復費用で退去者と大家がもめるケースと大家のための原状回復費用の確実な回収対策をご紹介します。

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相続税改正が3分でわかる基礎控除縮小と最高税率の引き上げによる相続税大幅増税ポイント

基礎控除縮小と最高税率の引き上げでの相続税対象者増と富裕層を狙い撃ち

相続税の改正によりいったい何が起こっているのでしょうか?

大きく分けて

  1. 基礎控除の縮小で相続税の課税対象者が増えた
  2. 最高税率の引き上げで富裕層や資産家が狙い撃ちされている

という2つのことが起こっています。

相続税の増税は国民全体から税金を徴収する消費税とは違って、資産を持っている人から取るだけに長年ターゲットにされてきたという背景があります。

この記事では、基礎控除縮小と最高税率の引き上げによる相続税増税についてご紹介します。

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資産管理法人を新たに作って不動産投資を法人化するとどのようなメリットとデメリットが発生するのか?

資産管理法人を新たに作る3つのメリット

不動産投資において所有している収益物件が増えてくると、全てを個人で購入していると所得税の税率が高くなってしまいます。

不動産投資を拡大していって個人での所得税の税率が高くなってくると、税金の負担を考えて資産管理会社を作って法人化しようと考えるケースが増えてきます。

では不動産投資において資産管理会社を新たに作るメリットとはどのようなものがあげられるのでしょうか?

資産管理会社を新たに作るメリットとして、

  • 個人との税率差による節税
  • 経費枠の拡大
  • 所得の分散

などがあげられ、当然同時にデメリットもあります。

この記事では、資産管理法人を新たに作って不動産投資を法人化するとどのようなメリットとデメリットが発生するのか?についてご紹介します。

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不動産投資において資産形成や節税の目的別に収益物件を誰の名義で取得するのが一番良いのか?について

収益物件を誰の名義で取得して節税するのかの判断基準

不動産投資において収益物件を運用して資産形成および節税を行う場合に、収益物件を誰の名義で取得するかのの選択が重要になります。

節税面から考えると法人で取得したほうがメリットは多そうですが資産管理法人を作って維持していくのにもコストがかかります。

  • 法人と個人
  • 配偶者や子供

など誰の名義で収益物件を所有するのが有利になるのでしょうか?

結論としては、何を目的に収益物件を取得するのかによって最適な名義人を選択すればよいということになります。

そのためには不動産投資の目的に応じた収益物件の名義人選定の判断基準が必要となります。

収益物件の名義は後で変更しようとすると何かと面倒なので取得の目的にあった名義に最初からしておくことがベストなのです。

この記事では、不動産投資において資産形成や節税の目的別に収益物件を誰の名義で取得するのが一番良いのか?についてご紹介します。

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