新築ワンルームマンション投資はヤバいからやめとけ!プロは絶対買わずに素人だけが大損するヤバい現実!

不動産投資で区分所有のマンションの購入を検討する場合に、特に新築ワンルームマンションを購入しようとする際には相当注意するべきです。

新築ワンルームマンションの分譲会社や販売会社の営業マンにすすめられるがままに、初期費用がいらないからと言われてフルローンで新築ワンルームマンションを購入して、キャッシュフローは出ない値下がりするわのダブルパンチで苦しみ続けている人が後を絶ちません。

新築ワンルームマンションへの投資はよくよく考えて取り組まないと本当に大変なことになります。後になって後悔してもどうしようもないのです。

実際に新築ワンルームマンション投資をすすめられて取り組んだ結果、儲からないだけならまだマシで、ローンが払えなくなったりして不動産投資自体を終了せざるを得ない人も少なくないからです。

新築ワンルームマンション投資が全部が全部ダメというわけではありませんが、ぶっちゃけほぼ全てがダメなので、新築ワンルームマンションを購入して不動産投資を始めることには相当な注意が必要だと分かったうえで取り組むべきです。

あなたにも新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあったのではないでしょうか?

新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社の営業マンがかなりの勢いで電話越しに売り込んできますが、その通りのメリットが本当には得られないことがほとんどです。

こちらから頼んでもいないのに向こうから勝手に持ち込まれてくる儲け話で儲かることは絶対に無くて、儲かっているのはその儲け話を持ってきた人だと相場は決まっています。

本当に儲かるのであれば新築ワンルームマンションを建設した会社が保有して賃貸で貸せばよいですし、本当に儲かるのであれば目が肥えた機関投資家や不動産ファンドや投資法人リートなどが一棟丸ごと買っていきます。

それを小分けにして何も知らない素人に高値で売りさばこうというあざとい魂胆が見え見えなのです。

また、ブログやSNSなどからそういった新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社へのセミナーや資料請求の申込を流しているアフィリエイトサイトなどもある意味同罪です。

そういったアフィリエイトサイトの運営は不動産業の経験もほとんどないド素人がやっていることがほとんどですがIT技術には長けており、SEOを攻略してアフィリエイトサイトに投資家を誘ってセミナーや資料請求の申し込みをさせればその集客の対価としてデベロッパーや販売会社からお金をもらえばそれでおしまいという商売をやっていて無責任以外の何者でもありません。

そしていったん申込をすれば送客先のデベロッパーや販売会社から鬼のような営業攻勢がかかるという仕組みです。

共通しているのは彼らは自分たちの利益だけしか考えていないということです。なぜなら投資は『自己責任』だからです。

儲け話に目がくらんで欲を出して損した人が悪いと言うのが世間一般の見方なのでよほどのことが無い限り投資家が損していても彼らへの世間の風当たりはそれほど強くはなりません。

新築ワンルームマンション投資は不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。

それは、『収益に対してそもそも新築ワンルームマンションの物件価格が割高すぎる』ことです。

新築のワンルームマンションの購入価格にはデベロッパーの利益がたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、不動産投資のプロはみんな知っている新築ワンルームマンション投資の一般人に知らされないヤバすぎる事実についてご紹介します。

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不動産投資の物件売却で一番得するタイミングは?個人は購入後5年超で法人なら他の利益との兼ね合いが重要!

収益物件の売却は利益を最大化する収益物件の売却タイミングとベストな保有期間どの程度の期間所有してからがベストなのか?

不動産投資で自身が所有している収益物件の売却を行う際にベストなタイミングはどのようなタイミングになるのでしょうか?

実は不動産投資の売却のベストタイミングは不動産投資を個人で行っているか法人で行っているかでそれぞれの売却に対してベストなタイミングがあります。

個人なら5年超の長期譲渡のタイミングでの売却がベストだといえます。

法人の場合は本業の利益や他の収益物件とのバランスを考えながらの売却となります。

この記事では、不動産投資の売却のベストタイミングとはいつなのか?を不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合にわけて考えていきます。

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手付金って何?不動産投資で知っておくべき売買契約時の手付金に関する重要なポイントと注意点【まとめ】

手付金の種類・手付金の限度額・手付解除時の注意点について

不動産投資で収益物件の購入の際の売買契約時に支払う『手付金』について、間違った認識で覚えているといざというとき大変危険です。

手付金には3つの種類

  1. 解約手付
  2. 違約手付
  3. 証約手付

があり、その限度額もあります。

また、手付を放棄して契約解除する際にもいつでも解約できるわけではなく手付解除のルールもあります。

間違った認識のままだと、思っているとおりに進まなくなるリスクがありますので、『手付金』に対してのきちんとした認識を持っておくことは不動産売買を行う上でとても大切です。

この記事では、不動産投資で収益物件購入時の手付金の種類・手付金の限度額・手付解除の重要ポイントをご紹介します。

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不動産投資でキャッシュフローを制する者は融資を制する!有利な融資条件を引き出すためのキャッシュフローとは?

物件検討の精度が飛躍的にUPするキャッシュフロー計算方法

不動産投資において『キャッシュフロー』という言葉はよく使われていますが、きちんと計算できる方法を知っているという人は意外に少ないのではないでしょうか?

不動産投資でキャッシュフローが赤字すなわちマイナスになると文字通り日々キャッシュが減少していく恐怖に襲われることになります。

不動産投資を行うにあたっては最低限キャッシュフローとは何かということをきちんと理解しておく必要があります。

そのうえで、

  • 借入の返済額の振れ幅がキャッシュフローに大きな影響を与える
  • キャッシュフローを制することが結果的には融資を制する

ことを理解しながら不動産投資を進めることが大切です。

そしてゆくゆくは不動産投資の規模の拡大を考えているならば、キャッシュフローを重視した不動産投資戦略を最初から取っておくべきです。

この記事では、不動産投資でキャッシュフローを制する者が規模を拡大でき融資を制することができる理由をご紹介します。

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破産管財物件の購入はお買い得?不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を購入する際のメリットはコレ!

不動産投資の仕入れで破産管財物件の任意売却物件を安く購入するメリットと注意点はどのような点なのでしょうか?

不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を仕入れるメリットは一般の市場価格よりも安く仕入れられることに尽きます。

そして破産管財物件の任意売却物件を仕入れる際の注意点は最後まで必ず買えるかどうかは分からないというところです。

ただし裁判所が指定した破産管財人弁護士が介在している部分以外は普通の任意売却物件を仕入れる際の注意点とたいして変わりはありません。

この記事では、不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を安く仕入れるメリットとその注意点についてご紹介します。

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区分VS一棟!不動産投資は区分から始めるべき?一棟から始めるべき?⇒規模拡大を目指すなら一棟一択!

一棟か区分か?収益物件購入時の悩みがスッキリ消える3つの理由

不動産投資を始める際に、一棟収益物件から始めるべきでしょうか?

それとも区分収益から始めるべきでしょうか?

  • 最初は小さな区分収益物件から始めたほうが、もしものときも安心か・・・
  • それとも思い切って初めから部屋数のある一棟収益物件を買うべきか・・・

人によって様々な考え方があると思いますが、不動産投資をどこまで拡大させたいのかという理想によって戦略が変わります。

結論から申し上げると、不動産投資の規模拡大を狙うのであれば一棟収益物件を買うほうが後々有利に働きやすいと言われています。

この記事では、不動産投資の規模拡大には区分より一棟収益から始めたほうが有利である点についてご紹介します。

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不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探そう

都銀/地銀/信金/信組/日本政策/スルガのエリア&金利早わかり

不動産投資で収益物件を探す際に融資を使う場合は銀行融資とひも付けて探すことができているでしょうか?

不動産投資で収益物件を探す際にやみくもに探すのではなく自分の購入可能エリア内で探すようにします。

なぜなら、収益物件を買うのには銀行融資が不可欠であり銀行の融資可能エリアでしか融資を受けられないからです。

銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によっておのずと収益物件の購入可能エリアが決まってきます。

この記事では、不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探すことについて見ていきます。

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不動産投資の1物件1法人スキームは何が問題だったのか?1物件1法人を隠さなければ節税のメリットは大!

資産管理法人設立で1物件・1法人・1金融機関でのスピード購入術

不動産投資でローン融資を活用して法人で収益物件を買い進める王道は、黒字決算を続けて内部留保(純資産)を積み上げて銀行からの信頼を厚くすることです。

しかしこのやり方だと法人の数年間の決算書や確定申告の実績が必要となりそれなりの時間がかかることになります。

それに比べて新設の資産管理法人の場合はまだB/SやP/Lがないために、銀行の融資審査では社長個人の属性と金融資産しか見る術がありません。

この新設の資産管理法人の特徴を考慮して収益物件を買い進める方法が、

『1物件・1法人』

で行う方法なのです。

『不動産業界あるある』なのですが、『1物件・1法人スキーム』しかり『スルガスキーム』しかり、『〇〇スキーム』と名付けられるとほとんどが不正との黒に近いグレーゾーンというか抜け道というかそういったものになっていることが多いので要注意です。

あとでバレて被害を受けるのは一般人の買主様になることがほとんどですので勧められても安易に乗らないようにしましょう。

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共同担保は必要?不動産投資の融資で銀行から共同担保を求められた際に共同担保を入れるかどうかの判断基準

共同担保を金融機関から求められた場合の考え方

不動産投資において金融機関に不動産投資ローンの融資を申し込んだ際の融資審査において

  • 収益物件の担保評価が足りないので不足分の自己資金を入れて欲しい
  • 他に共同担保を入れて欲しい

などと融資の条件をつけられることがあります。

不動産投資においてローンを使う大きな理由の一つが自己資金は出来るだけ残しておきたいということですから共同担保を提供することで融資してもらえるのであれば共同担保を入れてもいいものなのでしょうか?

原則として、不動産投資において収益物件の購入時のローン融資の担保は取得物件だけの設定にしましょう。

共同担保は原則しないということです。

この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行から共同担保を求められた際の共同担保を入れるかどうかの判断基準をご紹介します。

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不動産投資で儲かる高利回りの築古木造アパートを購入して高値で売り抜けてさらに儲けるために必要な『目利き力』

築古木造アパート投資のメリットと注意点

不動産投資で築古の木造アパートへの投資の収益性はどうなのでしょうか?

不動産は基本的に築年数を重ねるほど建物の価値が下がり土地値に近づいていきます。

収益物件の場合は収益還元法で値付けをしているので築古の物件であっても入居者が埋まっていて現況で収支がよく回っている物件についてはそれなりに高めの値付けをされていることが多いです。

不動産投資で儲けるための築古の木造アパートの狙い目は、現状では空室の多いのですがうまくやれば稼働率が上がって収益が上がることが見込めそうな物件です。

築古の木造アパートであれば空室が増えてくると物件が古いことも手伝って売主も弱気の価格設定になりますので、実際に改善すれば空室が埋まるのかどうかをシミュレーションした上で価格交渉をして購入することで割安で仕入れることができるというわけです。

なので築古木造アパートへの不動産投資は、うまく満室にできればという条件付きですが、高い利回りが望めるといえます。

築20年以上といった築古の木造アパートを満室想定で利回り15%以上で購入してリフォームして貸し出す投資方法は、中古RCマンション投資と並んで、取り組む人が多い不動産投資の手法です。

そのためには本当に収益が上がる物件なのかを目利きする必要があります。

この記事では、不動産投資で儲かる高利回りの築古木造アパートを仕入れて売却時にも高値で売り抜けるための目利き力についてご紹介します。

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