新築ワンルームマンションを1戸買う予算で中古ワンルームマンションの任意売却物件が2戸買えるという現実

新築ワンルームマンションを1戸買う予算で中古ワンルームマンションの任意売却物件が2戸買えるという現実

不動産投資で新築ワンルームマンション投資をしようと思うのであれば中古ワンルームマンション投資でしかも任意売却物件を狙うほうがはるかにお得になり投資効率を高めることができることをご存知でしょうか?

すなわちそのほうが儲かるということです。

新築ワンルームマンションはエリアにもよりますが2500万円以上の物件が多いと思います。

それに対して中古ワンルームマンションは同じような立地やグレードのワンルームマンションが2000万円以下で売りに出されていたりします。

それが任意売却物件であれば1000万円~1500万円くらいで取引されることもよくあります。

まさしく新築ワンルームマンションを1戸買う予算で中古ワンルームマンションの任意売却物件であれば2戸買える可能性があるのです。

基本的に同じような立地でグレードも同じワンルームマンションであれば新築であっても中古であってもはたまた任意売却物件であっても賃料収入はそれほど大きな違いはありません。

新築ワンルームマンション1戸を買った場合と中古ワンルームマンション1戸を買った場合を比較すれば利回りは中古ワンルームマンションの任意売却物件を買った方が2倍になるということです。

同じ予算で新築ワンルームマンションを中古ワンルームマンションを買った場合を比較すれば所有する戸数は中古ワンルームマンションの任意売却物件を買った方が2倍になるということです。

この記事では新築ワンルームマンションを1戸買う予算で中古ワンルームマンションの任意売却物件が2戸買えるという現実についてご紹介していきます。

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住宅債権管理回収機構から住宅ローンの督促がきた場合の対処方法と任意売却の進め方【最新追記】

住宅債権管理回収機構の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

住宅債権管理回収機構は独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の不良債権の回収を多く取り扱う債権回収会社(サービサー)です。

住宅債権管理回収機構という会社名は一般の人が普段は目にしたり聞いたりすることがほとんど無いと思います。

なぜなら債権回収会社(サービサー)とは未返済や未払いなどがあった際の督促や回収を目的とする会社だからです。

その住宅債権管理回収機構から連絡や通知があったということは何かしらの未返済や未払いがあったものと考えてよいでしょう。

また住宅債権管理回収機構からの連絡や通知は、

  1. 電話連絡での督促
  2. 普通郵便での通知
  3. 配達証明での通知
  4. 内容証明での通知

の順に厳しく重たい内容になっていきます。怖くなって開封できずにそのままになっている方もいらっしゃるくらいです。

この場合に住宅債権管理回収機構に取るべき対処法は、

【まずはとにかく連絡を入れる】

ことが一番です。

知らない電話番号からの着信は電話に出ない人が増えているのでその辺は住宅債権管理回収機構側も心得ており早い段階で普通郵便での通知も並行して行ってきます。

これを見て見ぬふりをしてブッチし続けると配達証明や内容証明での督促に切り替わっていき法的手段色が濃くなっていってしまうというわけです。

債権回収会社(サービサー)としても債務者に連絡が取れないのであれば法的に粛々と手続きを進めていかざるを得ないからです。

通知文書に記載されている連絡先に連絡を入れたからといっていきなり『お金払わんかい!』と怒られるわけでもありませんので安心してまずは連絡を入れて事情を話すことが大切です。

ご心配な方は当記事下の無料相談フォームからご相談ください。住宅債権管理回収機構への対処方法などをメールにてアドバイスさせて頂きます。

この記事では住宅債権管理回収機構から住宅ローンの督促がきた場合の対処方法と任意売却の進め方についてご紹介していきます。

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大阪方式(関西方式)『敷金持ち回り』で大阪の収益物件の売買で知らずに損しないための注意点【まとめ】

大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』で収益物件の売買を行う際の注意点

不動産投資における収益物件の売買で大阪方式(関西方式)『敷金持ち回り』と呼ばれる預かり金の引継ぎ方法があることをご存知でしょうか?

これを知らないと引き継げると見込んでいた敷金や保証金などの返還債務のある預かり金が引き継げないということになってしまいます。

特に東京の人が関西の収益物件を購入する際に大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』という慣習の違いに違和感を持たれることが多いです。

不動産投資において収益物件の売買では一般的に賃貸人と賃借人の契約は引き渡し時に売主から買主に引き継がれます。

家賃の引継ぎに目が行きがちですが、敷金や保証金などの預り金の引継ぎの取り扱いについてもしっかりと把握しておくことが必須です。

賃借人は売主に敷金を預けているはずですが、売買によって収益物件の所有権が買主に移転した場合、敷金はどのように扱うのかを理解することがポイントとなります。

また大阪方式(関西方式)といって大阪近郊の関西エリアで行われる『敷金持ち回り』といわれる敷金などの預かり金の返還債務に関する慣習も理解しておくことが必要です。

『持ち回り』という言葉を額面通りに受け取ると預かり金そのものを引き継ぐのかと思われがちですが実は『持ち回り』方式で引き継ぐのは預かり金の返還債務のみとされますので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』で収益物件の売買を行う際の知らないと損する注意点をご紹介します。

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新築ワンルームマンション投資はアリ?ナシ?新築ワンルームマンション投資の知られざるデメリットとリスク

新築ワンルームマンション投資のたった1つの致命的なデメリット

不動産投資で区分のマンションを選ぶ場合に特に新築ワンルームマンションを購入する際には全部がダメというわけではありませんが注意が必要です。

新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあるのではないでしょうか?

営業マンがかなりの勢いで売り込んできますが、その通りのメリットが本当にはないことがほとんどです。

新築ワンルームマンション投資は、不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。

それは、

『収益に対してそもそも物件価格が割高すぎる』

ことです。

新築のワンルームマンションの価格にはデベロッパーの新築プレミアムがたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、物件価格の高さがすべてに悪影響を及ぼす、新築ワンルームマンション投資のデメリットについてご紹介します。

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任意売却とリースバックの合わせ技で住宅ローンを滞納していても今の家に住み続けられる方法とは?

任意売却の出口をリースバックにすることで任意売却後も住み続けられて任意売却したことが近所に知られにくい

住宅ローンが払えなくなって滞納してしまい任意売却をせざるを得ない状況になってしまったとしても住み慣れた愛着のある今の家にそのまま住み続けたいというのが本音のところだという方が多いのではないでしょうか?

住宅ローンを数ヵ月にわたって滞納してしまい期限の利益を喪失すると月々の分割払いが出来なくなるので金融機関からは残金の一括返済を求められます。

そうなってしまうと取り得る主な選択肢としては

  1. 全額返済
  2. 競売
  3. 任意売却

の3択になってきます。

そもそも月々の住宅ローンの返済が厳しかったのですから全額返済は現実味が少ないですし、かといって競売にはなりたくないとのことで多くの方が任意売却での解決を望まれるのが現実です。

もちろん任意売却を行えば家を売却することになるので家の名義は第三者である購入者のものになってしまいます。

しかしそこでその購入者の第三者から家を賃貸で借り受ける方法があります。

当然家を賃貸で借り受けるので家賃は発生しますがそのまま住み続けることができます。

それが『リースバック』です。

任意売却で家を売却する際の出口としてあらかじめリースバックをして頂けるという購入者に対してアプローチを行えばそれも可能になるのです。

この記事では、任意売却の出口をリースバックにすることで任意売却後も住み続けられて任意売却したことが近所に知られない方法について説明します。

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エムユーフロンティア債権回収から住宅ローンの督促がきた場合の対処方法と任意売却の進め方【最新追記】

エムユーフロンティア債権回収の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

エムユーフロンティア債権回収は三菱UFJ銀行グループの債権回収会社(サービサー)です。

エムユーフロンティア債権回収という会社名は三菱UFJ銀行というメガバンクグループにもかかわらず一般の人が普段は目にしたり聞いたりすることがほとんど無いと思います。

なぜなら債権回収会社(サービサー)とは未返済や未払いなどがあった際の督促や回収を目的とする会社だからです。

そのエムユーフロンティア債権回収から連絡や通知があったということは何かしらの未返済や未払いがあったものと考えてよいでしょう。

またエムユーフロンティア債権回収からの連絡や通知は、

  1. 電話連絡での督促
  2. 普通郵便での通知
  3. 配達証明での通知
  4. 内容証明での通知

の順に厳しく重たい内容になっていきます。怖くなって開封できずにそのままになっている方もいらっしゃるくらいです。

この場合にエムユーフロンティア債権回収に取るべき対処法は、

【まずはとにかく連絡を入れる】

ことが一番です。

知らない電話番号からの着信は電話に出ない人が増えているのでその辺はエムユーフロンティア債権回収側も心得ており早い段階で普通郵便での通知も並行して行ってきます。

これを見て見ぬふりをしてブッチし続けると配達証明や内容証明での督促に切り替わっていき法的手段色が濃くなっていってしまうというわけです。

債権回収会社(サービサー)としても債務者に連絡が取れないのであれば法的に粛々と手続きを進めていかざるを得ないからです。

通知文書に記載されている連絡先に連絡を入れたからといっていきなり『お金払わんかい!』と怒られるわけでもありませんので安心してまずは連絡を入れて事情を話すことが大切です。

ご心配な方は当記事下の無料相談フォームからご相談ください。エムユーフロンティア債権回収への対処方法などをメールにてアドバイスさせて頂きます。

この記事ではエムユーフロンティア債権回収から住宅ローンの督促がきた場合の対処方法と任意売却の進め方についてご紹介していきます。

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銀行が使う不動産投資物件の積算評価と収益還元評価(直接還元法・DCF法)がよくわかる【まとめ】

銀行の評価基準の2つのものさしに合った物件選びで融資を引く

不動産投資において銀行はどのような基準で不動産投資物件を評価しているのでしょうか?

銀行の物件評価のやり方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいで合うだろうとたかをくくっていても結局ダメだったなどとなってしまいます。

銀行の物件評価というと難しく感じますが、簡単に言えば、

  • きちんと返済できるかどうか
  • 最悪返済できなくなった時に物件の売却で融資資金が回収できるか

の2点に集約されます。

そして多面的に担保となる収益物件を評価するために主に2つの方法で評価を行います。

その2つが、

  1. 積算評価・・・収益物件そのものの価格を評価します。土地+建物の正味の評価のことを指します。
  2. 収益還元評価・・・収益物件からの収益力から割り戻した評価方法のことを指します。

この記事では、銀行が使う不動産投資物件の積算評価と収益還元評価(直接還元法・DCF法)がよくわかる【まとめ】をご紹介します。

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エイブルやアパマンなどの賃貸仲介店舗を持つ管理会社を使って不動産投資の収益をアップする2つのポイント

管理会社の候補をピックアップした後は賃貸仲介件数・稼働率の確認

都心部では管理専門会社(PM)の認知度も上がってきているものの、地方などではまだまだ賃貸仲介店舗を持つ管理会社が独占的に頑張っているのではないでしょうか?

ミニミニやエイブル、アパマンなどが全国展開しています。

賃貸仲介店舗を持つ管理会社を検討する際に重要になるのが、

  • 不動産賃貸仲介件数
  • 自社管理物件の稼働率

の確認を行うことで、そのエリアでの賃貸仲介店舗を持つ管理会社がどのくらいの影響力を持つのかが分かります。

この記事では、賃貸仲介店舗を持つ管理会社を使って不動産投資の収益アップする2つのポイントをご紹介します。

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定期借家契約と普通借家契約の違いと定期借家契約を活用して不動産投資の収益力をアップさせる方法

定期借家契約への切り替えで貸主のリスクは確実に小さくなる

賃貸借契約は大きく分けて、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の二種類がありますが両者の間にはとても大きな違いがあることはご存知でしょうか?

普通借家契約は契約期間が経過しても更新することで継続して入居できます。

一方、定期借家契約には更新の概念がないため入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければなりません。

定期借家契約で継続して入居するためには貸主・借主双方の合意のもとに再契約をする必要があります。

つまり定期借家契約では不良入居者との再契約を拒否することができ賃貸運営トラブルの長期化を防ぐことができるという大きなメリットがあるのです。

この記事では、定期借家契約と普通借家契約の違いと定期借家契約を活用して不動産投資の収益力をアップさせる方法をご紹介します。

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アサックスの不動産担保ローンから一括返済や競売申立されても任意売却で家を守った3つの方法

アサックスの不動産担保ローンの返済でお悩みの方へ!一括返済や競売申立されても家を守った3つの方法!

アサックスから借り入れをした不動産担保ローンを返済できず延滞していまい一括返済や競売申立をされて困っている人が増えています。

アサックスの不動産担保ローンは不動産を所有していれば不動産を担保に比較的簡単に融資を受けることができるため、様々な理由で自宅や保有している不動産を担保に多額の借り入れを行っている方が多いです。

簡単に借り入れができるため気がつけば不動産担保ローンの残高がかなりの金額になってしまい月々の返済が厳しくなってご相談される方が増えているのです。

アサックスは支払いが滞るとすぐに残債の一括請求をしてきます。

そして残高一括返済が無理であればすぐに競売申立に着手するのです。

そもそも資金繰りでアサックスの不動産担保ローンを利用しているのですから借り入れ残高の一括返済を求められてもできるわけがありません。

こうなってしまった場合はもう競売で家を取られてしまうしかないのでしょうか?

この記事では、アサックスの不動産担保ローンの返済でお悩みの方に、一括返済や競売申立されても家を守った3つの方法をご紹介します。

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