不動産投資での家賃・敷金礼金・広告費の金額の最適な決め方は物件価格に直結する家賃を下げない方向で考える

家賃・敷金礼金・広告費の金額の最適な決め方

不動産投資において家賃や敷金礼金、広告費の金額はどのように決めるのがいいのでしょうか?

まさか自分ではまったく調べずに管理会社の言われるままの設定にしていないでしょうか?

家賃・敷金礼金、広告費の水準は、基本的には周辺相場に合わせて設定します。

ある地域で単身用のワンルームの一棟収益物件を購入しようとしている場合、同じエリアのワンルーム収益物件の価格水準がどの程度なのかを調べる必要があります。

空室が多く、入居希望者数に比べて物件の供給数が多い場合は、平均的な価格設定では空室が決まらないという事態が往々にして発生します。

どのくらいの家賃設定が妥当なのかは、賃貸物件の検索サイトなどを見てもわからないことが多いので、いくらなら決まるのか?ということを、地元の賃貸不動産会社に直接聞くほうが確実です。

できれば収益物件の購入を決める前に、複数の不動産会社に聞いてあらかじめ確認をしておきたいところです。

この記事では、不動産投資での家賃・敷金礼金・広告費の金額の最適な決め方についてご紹介します。

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不動産投資で遠隔地の管理会社とうまくコミュニケーションを取るには管理会社から見て良いオーナーになるということ

遠隔地の管理会社とコミュニケーションを取るポイント

不動産投資で遠く離れた遠隔地の管理会社とうまくコミュニケーションを取るコツはあるのでしょうか?

自分の自宅から遠方に収益物件を所有していると、頻繁に現地に物件を見に行くことは難しくなります。

それだけ、管理を委託している管理会社に頼らなければならない場面が増えると考えられます。

管理会社とのコミュニケーションがうまく取れていないと、一刻を争う時にお互いに歯がゆい思いをします。

また管理会社とのコミュニケーション不足が原因で入居者に迷惑がかかる場合もあり、最悪の事態では入居者離れを引き起こしてしまいます。

管理会社とのコミュニケーションをうまく取るには、管理会社から見て良いオーナーになればよいというのがひとつの答えです。

この記事では、遠隔地の管理会社とコミュニケーションをうまく取るポイントをご紹介します。

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不動産投資における利益の最大化のために収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロール

収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロール

不動産投資において賃料収入から管理費や修繕費、賃貸募集費用や固定資産税などを差し引いた粗利益を最大化させた税引き前利益にかかってくるのが税金です。

この税金をできるだけ抑えることで、税引き後利益である純収入が増え、不動産投資における利益の最大化という目的を達成できることになります。

そして、税引き後の利益、つまり純収入が多くなるほど不動産投資の投資回収のスピードは早くなります。

この記事では、不動産投資における利益の最大化のために収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロールをご紹介します。

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不動産投資でサラリーマンや公務員が受けられる融資の限度額とより多くの借り入れを行うには?

会社員が不動産投資で受けられる融資の限度額

サラリーマンや公務員投資家が受けられる融資の限度額はいくらくらいなのでしょうか?

不動産投資の融資に限度額という概念はありませんが、一般的に個人だと2億円が最初のハードルとなります。

融資の限度額に規定はないのですが、2億円以上借り入れがあると、既存物件の積算評価や収益評価の計算が合格点であったとしても、残債の多さを理由に融資を断られる確率が高くなります。

この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資で受けられる融資の限度額についてご紹介します。

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不動産投資でのローンの返済は頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたほうがよいのか?

ローンは頭金を多く入れたり繰り上げ返済したほうがよいのか?

不動産投資でローンを組む際に頭金を多く入れたり、繰り上げ返済をしたりして、残債をできるだけ早く返済した方がよいのでしょうか?

実は不動産投資においては、ローンの残債を減らすよりも、手元の資金の確保のほうが大切です。

自宅を購入する際に住宅ローンを使う場合、頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたりすることが、毎月の家計負担を減らすために有効だと言われています。

しかしこれは、アパートなどの収益物件に対する不動産投資の融資には必ずしも当てはまりません。

この記事では、不動産投資でのローンの返済は頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたほうがよいのか?についてご紹介します。

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不動産投資で『レバレッジが効いている』状態とは不動産投資指標で『K%<FCR<CCR』の状態であること

レバレッジのポイントはK%<FCR<CCRかつDCRとのバランス

不動産投資をしていれば『レバレッジを効かせる』という言葉は日常的に使われると思います。

では『レバレッジが効いている』という状態は具体的にはどのような状態をいうのでしょうか?

それは、不動産投資指標を用いて簡単に説明することができます。

この記事では、不動産投資において『レバレッジが効いている』とはどのような状態なのかを不動産投資指標を用いてご紹介します。

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任意売却を行う際に消費者金融業者の根抵当権設定仮登記を解除するための2つのポイント

貸金業者の根抵当権設定仮登記の解除に関する考え方

担保不動産の任意売却を行う際に、消費者金融業者の担保権や差押え登記が付いているとそれだけで断念してしまうということはないでしょうか?

それは消費者金融業者の根抵当権設定仮登記が入っているだけで直感的に面倒だなと感じるからだと思います。

しかし、消費者金融業者の基本的な考え方は実は他の担保権者と同じです。

なので臆することなく根抵当権の抹消交渉すれば良いのです。

ただ消費者金融業者は普通の担保権者とは違う債権回収の絵を描くことがあるので注意が必要です。

この記事では、任意売却を行う際に消費者金融業者の根抵当権設定仮登記を解除するための2つのポイントをご紹介します。

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税金の滞納処分による差押えがある場合の任意売却を成功させるための差押え解除7つのポイント

滞納処分による差押えがある場合の任意売却のポイント

任意売却を行う際に、

  • 国税
  • 都道府県
  • 市役所
  • 社会保険事務所

などから『滞納処分による差押え』を受けていて、物件に差押え登記がなされていることがあります。

物件所有者が税金や社会保険料、年金などの支払いを滞納しているためです。

相手が公的機関であっても恐れることはありません。

しかし公的機関なのできちんとした手続きを踏む必要がある場合が多いのと時間がかかる場合が多いので注意が必要です。

この記事では、税金や社会保険などの滞納処分による差押えがある場合の任意売却の7つのポイントをご紹介します。

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不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由

収益不動産取得の基本は大都市圏を外さないこと

不動産投資において収益物件を購入する際にどこのエリアで購入してもよいものなのでしょうか?

結論から言うと、不動産投資における収益物件の購入は基本的には首都圏や、地方であれば最低でも人口50万人以上の大都市圏で自宅から近いエリアにするべきというのがひとつのセオリーだと言えます。

なぜなら、収益物件の流動性の問題が大きいからです。

最終的に売却する際に、

  • 高く売れるか安く売れるか
  • 早く売れるかなかなか売れないか

によってその収益物件における不動産投資の最終的な確定利益が大きく違ってくるからです。

どうせなら収益物件の売却の際に大きく利益を上げて最終収益を大きくプラスで確定させたいところです。

この記事では、不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由をご紹介します。

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不動産投資の融資におけるメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準について

メガバンク・地銀・信金・ノンバンクなどの融資基準について

不動産投資の融資においてメガバンクや地銀・信金、ノンバンク系などの金融機関によって融資基準は大きく違うのでしょうか?

一般的にメガバンクは不動産投資に対する融資のハードルが高く、地銀や信金は地域密着、ノンバンク系は融資の難易度は下がりますが金利が高めという傾向があります。

不動産投資の融資を受けるためには、各金融機関の特徴を知り、それに合った収益物件を持ち込む必要があります。

不動産投資の融資に対する各金融機関の姿勢は融資を申し込んだ個人に対する評価やタイミングによっても大きく変わってくるので例外は必ずあります。

また、同じ金融機関でも、支店や担当者によって審査結果が大きく変わることもあります。

しかし、金融機関ごとの基本的な融資しせいを押さえておかないと、やみくもに融資の打診をして失敗を重ねることになるので注意が必要です。

この記事では、不動産投資の融資におけるメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準についてご紹介します。

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