定期借家契約の普通借家契約と比べた大家側のメリットとは?定期借家契約なら立ち退き請求がラクになる!

定期借家契約への切り替えで貸主のリスクは確実に小さくなる

不動産投資における大家と入居者との賃貸借契約は大きく分けて、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の二種類がありますが両者の間にはとても大きな違いがあることはご存知でしょうか?

普通借家契約は契約期間が経過しても更新することで継続して入居できます。

一方、定期借家契約には更新の概念がないため入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければなりません。

定期借家契約で継続して入居するためには大家・借主双方の合意のもとに再契約をする必要があります。

つまり定期借家契約では不良入居者との再契約を拒否することができ立ち退きトラブルの長期化を防ぐことができるという大きなメリットがあるのです。

なのでもし可能であれば普通借家契約の入居者を定期借家契約に切り替えることができればより安全になります。

この記事では、定期借家契約の普通借家契約と比べた大家側のメリットをご紹介します。

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裁判所から競売開始決定通知が来てからでも任意売却できる?⇒任意売却できます!6ヵ月くらいは猶予あります!

裁判所から競売開始決定の通知がきたらあとどれくらいの期間家に住んでいられるのでしょうか?

ざっくりですが約6ヵ月間くらいとお考え下さい。

住宅ローンが払えずに延滞・滞納してしまうと期限の利益を喪失して住宅ローンの残高を一括で請求されます。

そして住宅ローンの残高を一括で返済できなければ債権者は裁判所に競売の申立てをするのです。

裁判所は競売の申立てを受けて競売開始決定をしてその通知が債務者に届くという流れです。

その競売開始決定通知が届いてから家をでなければいけないときまでが約6ヵ月です。

ただし裁判所の競売件数の抱え具合によって早まったり逆にもっと期間がかかったりすることもあります。

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不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を購入してさらに税金を先送りする節税手法

再度収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法

不動産投資で収益物件の減価償却はいつかは終わりを迎えてしまいますがそこからさらに節税ができることをご存じでしょうか?

不動産投資の節税対策としての収益物件の運用における出口戦略でもうひとつ重要なのはさらに税金を先送りにしていくという選択肢です。

所有している物件の減価償却が終わった時点で本業が赤字にならないという状況であれば、追加で収益物件を取得することでさらに数年間の利益を先送りすることができます。

木造物件であれば物件取得から4年経過後つまり減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる物件を再び購入するという方法です。

この記事では、不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法をご紹介します。

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住宅ローンをどれくらい滞納すると一括請求や代位弁済される?一括請求や代位弁済の通知が来たらするべきこと!

住宅ローンの残高を一括請求や代位弁済されるという通知が来てしまったらどうすればいいのでしょうか?

住宅ローンを一定回数延滞・滞納するとまずその延滞・滞納分をまとめて支払って延滞・滞納状態を解消するように督促されます。

多くの金融機関の場合で延滞・滞納回数が5〜6回くらいで延滞・滞納状態をリセットするように促されます。

場合によってはもっと早く延滞・滞納3回目くらいでもそうなったケースもありました。断続的に延滞・滞納しては少し払って延滞・滞納回数を減らしながらきたという場合では累積の延滞

滞納分が3ヶ月分でもいったん延滞・滞納分を解消しなさいということです。

そして延滞・滞納分をまとめて支払うことができなければ、今度は住宅ローンの残高を一括請求されることになります。

  • 住宅金融支援機構であれば全額繰上償還請求
  • 銀行や信金などで保証会社を使っていた場合は代位弁済
  • 保証会社を使っていない場合は一括請求

といった具合になるのですがどこも基本的には今残っている住宅ローンの残高を一括で支払ってくださいという請求を行います。

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不動産投資でサブリース契約を利用する際に後々損しないためのサブリース契約内容の確認ポイントはこの3つ!

サブリースで主導権を握るためにすぐにできる3つの確認事項

不動産投資においてサブリースの契約を上手に使って収益を上げていくにはどのようにしていくべきでしょうか?

不動産投資でサブリース業者に一括で借りてもらっているからといってサブリース業者に主導権を完全に渡してしまうと、いずれは借り上げ家賃をどんどん下げられてサブリース業者の思うつぼにされてしまいます。

  • サブリース契約の内容を把握する
  • 借り上げ家賃が適正かを自分でも調べる
  • 条件が悪い時はこちらからサブリース契約の解約も検討する

など、貸主側が主導権を持った上で不動産投資のサブリースでの運営を検討していくべきです。

この記事では、不動産投資でサブリース業者の言いなりにならないためのサブリース契約内容3つの確認ポイントをご紹介します。

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債権回収会社(サービサー)とは?住宅ローンを滞納して債権回収会社(サービサー)から通知が来たらやばい?

住宅ローンの返済を延滞・滞納したり代位弁済されて一括請求されたりすると債権回収会社(サービサー)なるものから通知がくることがあります。

債権回収会社(サービサー)という文字からしても物々しいので何かヤバイところから通知がきたと思ってビックリしてしまうかもしれません。

債権回収会社(サービサー)とは何者なのでしょうか?

債権回収会社(サービサー)とは法務大臣の許可を受けた債権回収業務を専門に行うれっきとした金融機関です。

法務大臣の許可の条件はかなり厳しく、

  1. 資本金5億円以上の株式会社
  2. 取締役に1名以上の弁護士
  3. 反社会的勢力等の参入排除の仕組み

などが必要条件となっています。

なので法務大臣の許可を受けた債権回収会社(サービサー)は現在日本全国に77社しかありません。(令和2年12月1日現在)

⇒債権管理回収業の営業を許可した株式会社一覧(法務省ホームページ)

債権回収会社(サービサー)はこれだけ厳しい条件で許可を受けているきちんとした金融機関ですので、債権回収会社(サービサー)から何かしらの通知がきたということはそれなりの理由がこちらにあるということだと思って間違いありません。

ただし債権回収会社(サービサー)をうたった怪しい詐欺まがいのことをしているところもあるようですので債権回収会社(サービサー)から通知がきたら必ず前述の法務省ホームページなどでその債権回収会社(サービサー)がきちんと法務大臣から許可を受けているところかどうかを調べる必要はあると思います。

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不動産投資でローンの繰り上げ返済は不要!ローンの繰り上げ返済が不動産投資の効率を悪くする2つの理由!

一棟収益の不動産投資効率を考えた場合に、

  • 一棟収益を購入したあとはローン完済までずっと保有するのが良いのか?
  • ローン返済途中での一棟収益の売却を視野に入れる方が良いのか?

どちらのほうが投資効率がいいのでしょうか?

結論から申し上げると、一棟収益を購入する際の投資シミュレーションに出口戦略(売却計画)を盛り込むことが重要であるといえます。

それは、

  • なるべく早く前倒しでローンの残債を減らして早く一棟収益を自分のものにする
  • 急がずゆっくり返済を続けながら一棟収益の売却による収益確定を目指し、その都度手元現金を増やしていく

前者よりも後者のほうが、一棟収益の不動産投資規模の拡大においてより資産を増やすことができる投資効率の高い不動産投資戦略といえるからです。

この記事では、不動産投資でローンの繰り上げ返済をするとなぜ損なのか?繰り上げ返済が投資効率を悪くする2つの理由をご紹介します。

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みずほ信用保証とは?みずほ信用保証から代位弁済や一括請求の催告書が来たらすぐにやるべきことはコレ!

みずほ信用保証から代位弁済や一括請求の催告書や通知が来たらどうすればいいのでしょうか?

みずほ信用保証はみずほ銀行系列の信用保証会社です。

みずほ銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件としてみずほ信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。

みずほ銀行で住宅ローンを借入していてもし住宅ローンを滞納するといずれはみずほ信用保証が代位弁済することになります。

登記簿謄本の債権者の名義がみずほ信用保証となっているのはこのためです。

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諸費用はいくらかかる?不動産投資で収益物件購入時にの諸費用は概ね物件価格の7~10%ほど必要です!

収益物件の契約・決済で必要になる費用のまとめ

不動産投資で収益物件を購入する際の売買契約と決済においてどのような諸費用が必要になるのでしょうか?

  • 固定資産税・都市計画税の精算
  • 賃料・管理費等の精算
  • 登録免許税・印紙代
  • 仲介手数料
  • 手付金

など、不動産投資における収益物件の取引では物件価格以外にも意外に多くの種類の諸費用がかかってきます。

高額の収益物件になればなるほどその分だけ高額になる諸費用も多々出てきますので見落として予算に入れ忘れていると決済のときに慌てることになります。

この記事では、不動産投資で収益物件購入時の売買契約と決済で必要になる諸費用についてまとめてご紹介します。

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マンションの管理費や修繕積立金を滞納したくらいでは競売にはならない?⇒裁判されて競売になります!w

マンションの管理費や修繕積立金を滞納したくらいでは競売にはならないと思われてはいないでしょうか?

残念ながらマンションの管理費や修繕積立金を滞納しても競売にかけれられてしまうことは往々にしてあるのが現実です。

マンションの管理費や修繕積立金、駐車場使用料など月々にすると数万円くらいの金額ですので、もし1年間マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けたとしても数十万円くらいの滞納額の規模感になると思います。

それくらいの金額であればまさか競売にはされないだろうと油断しているととんでもない目にあうことがあります。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納すると管理組合や管理会社から支払いの督促が来るようになります。

それでも管理費や修繕積立金の滞納分の支払いがなければやむを得ず管理組合から競売申立をされてしまいお持ちのマンションは競売にかけられてしまうのです。

そうなると滞納している管理費や修繕積立金を全額まとめて一括で管理組合や管理会社に支払わなければ競売を取り下げてもらえないということです。

今までの経験上、だいたい管理費や修繕積立金の滞納総額が200万円を超えてくると管理組合や管理会社から競売にかけられてしまうケースが増えてきます。

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