不動産投資で知っておくべき減価償却費のすべて【まとめ】(節税・融資・デッドクロス)

減価償却費の計算方法から節税対策まで不動産投資の減価償却のすべて

不動産投資において減価償却の仕組みを最大限に活用することで収益に大きく差が出ることはご存知でしょうか?

減価償却という言葉を聞いたことがあるものの、詳しい内容まではあまり理解せずに不動産投資に取り組んでいる人は少なくありません。

それでもなんとかなっているという現実もありますが、知るべきことを知っておくことでより戦略的に不動産投資戦略を組み立てることができるのです。

減価償却は税法で認められている合法的に節税できる手段です。

その最大のメリットはキャッシュアウトせずに経費に計上できるということです。

不動産投資で収益にばかり目が奪われてしまうと、せっかく稼いだ収益が税金として持っていかれてしまいます。

それは最終的に手元に残る税引き後のキャッシュフローが少なくなるということを意味します。

最終的な利益である税引き後のキャッシュフローを最大化させることが不動産投資の収益を最大化させることにつながります。

また減価償却の知識がないと、デッドクロスという最悪の事態を招いてしまうことになります。

この記事では、減価償却費の計算方法から節税対策やデッドクロスまでのすべてをご紹介します。

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不動産投資のフルローンのすべて【フルローンの引き方や銀行審査通過ポイント最新動向まとめ】

ローン審査の仕組みを知って誰でも有利にローンを引く7つのポイント

不動産投資で収益物件を購入する際に、できるだけ自己資金の割合を減らし、フルローンやオーバーローンで融資を引きたいと考える人は多いと思います。

今はなかなかフルローンやオーバーローンは出ないといわれていますが、どうすれば物件価格以上の融資を引くことができるのでしょうか?

フルローンやオーバーローンの融資を引くことができる条件として、

◎物件の担保評価額+借主の信用貸出枠が物件価格を上回っている

ということが挙げられます。

そして少しでもフルローンに近づけて引くためには、銀行の審査の仕組みを理解することが重要です。

この記事では、不動産投資におけるフルローン・オーバーローンの最新動向をご紹介します。

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不動産投資で自分のローンの借入限度額と最適な返済期間の設定方法を知っておく重要性

自分はいくらまでローンの借入ができるのかを知っておく重要性

不動産投資において自分がいくらまでローンの借入ができるのかを知ったうえで収益物件を探しているでしょうか?

金融機関へは買いたい収益物件が決まってから初めて相談に行くという人が多いのが現実です。

金融機関は不動産投資への融資の際には個人の属性によって借入可能額の大部分を決めます。

なので、自分が借入できる金額を知ってそこから逆算して収益物件を探した方が何十倍も効率的だといえます。

また収益物件を購入するとなると数千万円から億単位の金額を借入することになります。

その分金利負担も多額になるので借金はできるだけ早く返した方がいいと考える人は多いです。

しかしながら結論から申し上げると、融資期間はできるだけ長期で組んだほうがキャッシュフローが回りやすくなるので有利です。

具体的には最低でも15年、できれば20年以上の融資期間を設定します。

この記事では、不動産投資で自分のローンの借入限度額と最適な返済期間の設定方法を知っておく重要性をご紹介します。

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不動産売買で重要事項説明義務違反でも損害賠償が取れるとは限らない事例と売買契約書確認4項目

説明義務違反があっても損害賠償が取れるとは限らない事例

不動産投資用の収益物件は物件価格が1億円を超えることもざらにあり、非常に高額な取引となります。

だからこそ、収益物件の購入にあたっては細心の注意をもって契約しなければなりません。

しかし、万が一購入した収益物件が、建ぺい率や容積率が契約時の重要事項説明と違っていて違法建築物だった場合、その売買契約を解除することはできるのでしょうか?

この記事では、重要事項説明義務違反があっても損害賠償が取れるとは限らない事例と売買契約書確認4項目をご紹介します。

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瑕疵担保責任とは?売主瑕疵担保免責の中古物件で建物チェックを念入りにしたい理由

瑕疵担保責任と瑕疵担保免責を即理解できる3つのポイント

収益物件の物件概要書で、

『売主瑕疵担保免責』

というくだりを見かけることが多いのではないでしょうか?

不動産投資用の収益物件や事業用不動産の売買ではよくあることなのですが、

  • 建物に不具合があっても知りませんよ
  • 建物が大丈夫かどうかは自身で判断してくださいね

という条件で売買を行いましょうという不動産売買における取り決めのことです。

慣れていればたいしたことではないのですが、初めて聞くと『?』となることもあると思います。

特に初心者のうちは、よく分からない用語が出てきたら絶対にスルーしてはだめです。

この記事では、瑕疵担保責任の意味と売主瑕疵担保免責の中古物件で建物チェックを念入りにしたい理由についてご紹介します。

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不動産投資で私道負担がある収益物件の購入ポイントと私道に関するトラブル例

私道負担有り!私道が絡む収益物件のポイントとトラブル防止策

収益物件の物件概要書に、

『私道負担有り』

という表示がされている場合はどう考えればよいのでしょうか?

私道っぽく見えても公道の場合もあれば、公道っぽく見えても私道の場合もあるのでぱっと見での見分けは困難です。

道路幅員が広い整備された道でも私道の場合もあり、狭い整備されていない道でも公道の場合もあるからです。

しかし、一つ言えることは、道路というものは個人が所有すると何かとトラブルの温床となるので注意が必要だということは確かです。

この記事では、不動産投資で私道負担がある収益物件の購入ポイントと私道に関するトラブル防止策についてご紹介します。

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42条2項道路に接道する収益物件を購入する際に注意すべきポイントは?

42条2項道路に接道する一棟アパートは買うべきでない?

収益物件の物件概要書を見て、その備考欄に

『42条2項道路』

などの記載がある場合があります。

そもそも『42条2項道路』とは何なのでしょうか?

築古の収益物件の場合は、密集した市街地に普通に存在している場合も多く、なかには収支が良い物件があったりもします。

しかしその接道が42条2項道路だったら買ってもいいのでしょうか?

この記事では、42条2項道路に接道する収益物件を購入する際に注意すべきポイントについてご紹介します。

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収益不動産の積算評価と収益還元評価(直接還元法・DCF法)がよくわかる【まとめ】

銀行の評価基準の2つのものさしに合った物件選びで融資を引く

不動産投資において銀行はどのような基準で収益不動産を評価しているのでしょうか?

銀行の物件評価のやり方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいで合うだろうとたかをくくっていても結局ダメだったなどとなってしまいます。

銀行の物件評価というと難しく感じますが、簡単に言えば、

  • きちんと返済できるかどうか
  • 最悪返済できなくなった時に物件の売却で融資資金が回収できるか

の2点に集約されます。

そして多面的に担保となる収益不動産を評価するために主に2つの方法で評価を行います。

その2つが、

  1. 積算評価・・・収益不動産そのものの価格を評価します。土地+建物の正味の評価のことを指します。
  2. 収益還元評価・・・収益不動産からの収益力から割り戻した評価方法のことを指します。

この記事では、積算評価と収益還元評価(直接還元法・DCF法)の重要ポイントをご紹介します。

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不動産投資家で良い収益物件情報を仕入れている人は普段どんなことをしているのか?

良い物件を見つけるために今すぐ変えられる3つの意識

自分のところに入ってくる収益物件の情報をいくら見ても、

  • 購入を検討しようと思える物件が無い
  • いくら情報が来ても良い物件を仕入れられない

など、どうしたら良い収益物件情報を仕入れられるのでしょうか?

またせっかく良い収益物件情報が入ってきているのにもかかわらず、客観的に見れば良い収益物件なのではないかと思われるような情報を自らの思い込みなどで遠ざけてしまっていることがあります。

ないものねだりになってしまっていたり、意識の持ち方ひとつで良いかもしれない収益物件情報までスルーしてしまうことは是が非でも避けたいところです。

この記事では、良い収益物件情報を仕入れている人は普段どんなことをしているのか?をご説明します。

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効果的な賃貸募集条件【敷金・礼金・更新料・初期費用・フリーレント】設定法まとめ

稼働率UP!募集条件を変えて今すぐ魅力的な物件になる5つの知恵

貸主として賃貸募集の際の条件を管理会社に言われて何となく決めてしまってはいないでしょうか?

賃貸の市場環境は刻一刻と変化しており変化のスピードも年々上がってきています。

その変化に対応し続けてていくことが不動産投資で収益をあげていく重要な要因となります。

  • 以前までの賃貸募集条件では空室が埋まらない
  • 入居希望者を案内しても決まらない

という場合は周辺の競合物件に賃貸募集の条件面で劣っている可能性も考えられます。

現状の賃貸募集の条件を客観的に見て、周りのライバル物件に比べて魅力的になっているかどうかを貸主自身が定期的にチェックすることは、今後ますます必要になると考えられます。

当然、ライバル物件と比較して賃貸の条件を緩和すると空室が決まりやすくなる場合が多いです。

この記事では、効果的な賃貸募集条件【敷金・礼金・更新料・初期費用・フリーレント】設定法まとめをご紹介します。

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