新築ワンルームマンション投資はやめとけ!プロはみんな知っていて知らないのは一般人だけの真実教えます!【更新】

新築ワンルームマンション投資のたった1つの致命的なデメリット

不動産投資で区分マンションを選ぶ場合に特に新築ワンルームマンションを購入する際には全部が全部ダメというわけではありませんが、ぶっちゃけほぼダメなので、新築ワンルームマンションを購入して不動産投資を始めることには相当な注意が必要だと分かったうえで取り組むべきです。

あなたにも新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあったのではないでしょうか?

新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社の営業マンがかなりの勢いで電話越しに売り込んできますが、その通りのメリットが本当には得られないことがほとんどです。

こちらから頼んでもいないのに向こうから勝手に持ち込まれてくる儲け話で儲かることは絶対に無くて、儲かっているのはその儲け話を持ってきた人だと相場は決まっています。本当に儲かるのであれば新築ワンルームマンションを建設した会社が保有して賃貸で貸せばよいですし、本当に儲かるのであれば目が肥えた機関投資家や不動産ファンドや投資法人リートなどが一棟丸ごと買っていきます。それを小分けにして何も知らない素人に高値で売りさばこうというあざとい魂胆が見え見えなのです。

また、ブログやSNSなどからそういった新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社へのセミナーや資料請求の申込を流しているアフィリエイトサイトなどもある意味同罪です。そういったアフィリエイトサイトの運営は不動産業の経験もほとんどないド素人がやっていることがほとんどですがIT技術には長けており、SEOを攻略してアフィリエイトサイトに投資家を誘ってセミナーや資料請求の申し込みをさせればその集客の対価としてデベロッパーや販売会社からお金をもらえばそれでおしまいという商売をやっていて無責任以外の何者でもありません。そしていったん申込をすれば送客先のデベロッパーや販売会社から鬼のような営業攻勢がかかるという仕組みです。

共通しているのは彼らは自分たちの利益だけしか考えていないということです。なぜなら投資は『自己責任』だからです。儲け話に目がくらんで欲を出して損した人が悪いと言うのが世間一般の見方なのでよほどのことが無い限り投資家が損していても彼らへの世間の風当たりはそれほど強くはなりません。

新築ワンルームマンション投資は不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。

それは、『収益に対してそもそも新築ワンルームマンションの物件価格が割高すぎる』ことです。新築のワンルームマンションの購入価格にはデベロッパーの利益がたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、不動産投資のプロはみんな知っている新築ワンルームマンション投資の一般人に知らされない恐怖のリスクの衝撃の真実についてご紹介します。

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不動産投資で私道負担がある収益物件でも私道について4つの注意点さえわかっていれば買っても大丈夫!

私道負担有り!私道が絡む収益物件のポイントとトラブル防止策

やっとのことで見つけたて気に入った収益物件の物件概要書に、

『私道負担有り』

という表示がされている場合はどう考えればよいのでしょうか?

私道っぽく見えても公道の場合もあれば、公道っぽく見えても私道の場合もあるのでぱっと見での見分けは困難です。

道路幅員が広い整備された道でも私道の場合もあり、狭い整備されていない道でも公道の場合もあるからです。

しかし、一つ言えることは、道路というものは個人が所有すると何かとトラブルの温床となるので注意が必要だということは確かです。

この記事では、不動産投資で私道負担がある収益物件の購入ポイントと私道に関するトラブル防止策についてご紹介します。

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初心者が不動産投資を始める前に徹底マークすべき不動産投資のメリットとデメリットはこの5つだけだ!

不動産投資のメリット/デメリット特集!5つの視点から徹底総比較

初心者が不動産投資を始める際において、不動産投資のメリットばかりに目がいきがちですが不動産投資のデメリットからも目をそらさないことが大切です。

不動産投資のメリットだけでなくデメリットもしっかりと理解しておくことで将来的に起こり得るリスクに対処することもできるようになるからです。

不動産投資は結局のところ

  • メリットとデメリット
  • リスクとリターン

バランスをどこでとるかが勝負になりそのための比較検討する情報が必要になります。

この記事では

  1. 不動産投資のメリットとデメリット
  2. 投資用不動産種類別のメリットとデメリット
  3. ワンルーム・ファミリータイプ別のメリットとデメリット
  4. 区分所有・一棟もの別のメリットとデメリット
  5. 立地エリア別のメリットとデメリット

の5つの比較事例についてご紹介します。

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住宅ローンが払えず困った時にリースバックより損せず良い条件で住み続けられる親族間売買を成功させる秘訣

住宅ローンが払えず困った時にリースバックよりもお得に家に住み続けられる方法があることをご存知でしょうか?

住宅ローンが払えない、これは困った、しかしさまざまな事情があり今の家には住み続けたい、近所にも家を売ることを知られたくないなどという場合にリースバックを検討する方は非常に多いのですが、いざリースバックの話を聞いてみるとリースバックでは今あなたが抱えている問題の解決がなかなかスッキリとはできないのではないでしょうか?

そして、住宅ローンが払えず困った時にリースバックよりも損せずにより良い条件で家に住み続けられるかもしれない方法があることをご存知でしょうか?

病気やケガ、会社からのリストラや転職の失敗、昨今のコロナ禍の影響による残業手当や休日出勤手当の削減、ボーナスの削減やカットなどによる収入減が原因で払えていた住宅ローンの返済が厳しくなって毎月の支払いやボーナス払いが払えなくなっているという人が日に日に増え続けています。

そして住宅ローンは払えないもののさまざまな事情によって家に住み続けたいがどうすればいいのか?と日々頭を悩ませられている人も同じように増え続けているのです。

しかし、一筋の希望を持ってリースバックを検討してみたものの、住宅ローンの返済が厳しいという今の状況をリースバックですっきり全て問題解決できるというケースは実はあまり多くはありません。

その結果、あちこちのリースバックを取り扱っているという不動産会社などにあれこれ話を聞いているうちに時間だけがどんどん経過してしまい、債権者から競売申し立てをされてしまったという最悪のケースもありました。

実は、リースバック以外にも不動産を売却してもそのまま家に住み続けられる方法は他にもあるのです。

リースバックを取り扱っているといいう不動産業者からはこういった問題解決方法を提案してもらえることはそう多くはありません。

結局は現実を受け入れて仕方なくリースバックをしてもらって不利な条件で泣く泣く家に住み続けているというケースも少なくないのです。

住宅ローンの返済が厳しくてもう払えない、しかし事情があり家にはそのまま住み続けたい、という場合にリースバックの話を聞いてもどうも根本的には問題解決になりそうにない、という際にはぜひ検討してみる価値がある解決方法があるのです。

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不動産投資で収益物件に掛ける火災保険加入時の保険価額と保険金額の効果的な設定方法とは?

保険価額『時価/新価(再調達価額)』と保険金額の重要な違いを知る

不動産投資の火災保険において保険価額と保険金額の違いをご存知でしょうか?

収益物件の火災保険に加入する際に、

  • 保険価額
  • 保険金額

をいくらに設定するのかを最初に決めなくてはいけませんが、よく分からないまま保険担当者のおすすめする設定をしてしまっているケースが多いです。

また、保険価額の評価方法には、

  • 時価
  • 新価(再調達価額)

があり、これらもきちんとした根拠と意図をもって選択すべきです。

この記事では、火災保険加入時の保険価額と保険金額の効果的な設定方法をご紹介します。

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不動産投資で収益物件に掛ける火災保険の保険期間はみなさんどれくらいの期間にしているのでしょうか?

保険料は構造と保険期間で決まるが保険期間≠融資期間でOKな理由

不動産の火災保険の保険料を決める基準として重要なのが建物の構造です。

不動産の火災保険の保険料はマンションなら安く木造アパートなら高いとなんとなく把握しているだけでは不十分です。

また、不動産に掛ける火災保険の保険期間は必ずしも不動産投資ローンなどの融資期間と同じにしなくてはいけないというわけではないのをご存知でしょうか?

不動産投資ローンの融資期間が長くなると不動産に掛ける火災保険の保険期間も長くなってしまい、年あたりの単価は下がりますが一括で最初に支払う金額が大きくなってしまいます。

保険料に大きな影響を与える要素である、

  • 建物の構造
  • 保険期間

を正しく把握して、ポイントを押さえた無駄のない保険料の支払いをしていきましょう。

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不動産売買で契約不適合責任免責(瑕疵担保責任免責)の物件購入で失敗しないためのチェック方法と注意点

瑕疵担保責任と瑕疵担保免責を即理解できる3つのポイント

収益物件の物件概要書で、

『売主瑕疵担保免責』『契約不適合責任免責』

というくだりを見かけることが多いのではないでしょうか?

不動産投資用の収益物件や事業用不動産の売買ではよくあることなのですが、

  • 建物に不具合があっても知りませんよ
  • 建物が大丈夫かどうかは自身で判断してくださいね

という条件で売買を行いましょうという不動産売買における取り決めのことです。

慣れていればたいしたことではないのですが、初めて聞くと『?』となることもあると思います。

特に初心者のうちは、よく分からない用語が出てきたら絶対にスルーしてはだめです。

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不動産投資で自分がいくらまでローンの借り入れができるのかを知ったうえで収益物件を探していますか?

自分はいくらまでローンの借入ができるのかを知っておく重要性

不動産投資において自分がいくらまでローンの借入ができるのかを知ったうえで収益物件を探しているでしょうか?

金融機関へは買いたい収益物件が決まってから初めて相談に行くという人が多いのが現実です。

金融機関は不動産投資への融資の際には個人の属性によって借入可能額の大部分を決めます。

なので、自分が借入できる金額を知ってそこから逆算して収益物件を探した方が何十倍も効率的だといえます。

また収益物件を購入するとなると数千万円から億単位の金額を借入することになります。

その分金利負担も多額になるので借金はできるだけ早く返した方がいいと考える人は多いです。

しかしながら結論から申し上げると、融資期間はできるだけ長期で組んだほうがキャッシュフローが回りやすくなるので有利です。

具体的には最低でも15年、できれば20年以上の融資期間を設定します。

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不動産投資の空室対策を圧倒的にコストダウンするリテンション(退去引き留め)の2つの重要ポイント

リテンションを意識するだけですぐに大幅コストダウンできる戦略

不動産投資で入居者からの退去の申し入れがあることは仕方のないことなのですが、退去申し入れの解約通知を受け付ける際にそのまま受けてそれで退去としてしまってはいないでしょうか?

もしそうだとしたら、コスト面や収益面でみすみす大きなロスをしている可能性があり大変もったいない場合があります。

なぜなら、

  • 新規入居者の募集コスト
  • 退去を引き留める条件交渉のコスト

を比較すれば、両者には非常に大きな差があり当然ながら新規募集のほうが圧倒的にコストがかかるからです。

マーケティング用語で解約を条件交渉やサービス提示で止めることを、『リテンション』といいます。

入居者からの退去申出に関してもそれが賃貸条件によるものが原因なのであれば、新たな条件を提示して交渉することで退去を引き留められる可能性があります。

入居者が退去してそのまま空室になってしまうのと、そのまま住み続けてもらうことは新規募集の費用がかかるかかからないかで収益に大きな差が生まれますので、できるだけ住み続けてもらいたいところではあります。

この記事では、不動産投資で入居者の新規募集よりも圧倒的にコストダウンできる退去希望者の引き留め=リテンションの2つのポイントをご紹介します。

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不動産投資の税金で損しないために節税対策で重要な収益物件を誰の名義で取得するかについての考察

収益物件を誰の名義で取得して節税するのかの判断基準

不動産投資において収益物件を運用して資産形成および節税を行う場合に、収益物件を誰の名義で取得するかのの選択が重要になります。

節税面から考えると法人で取得したほうがメリットは多そうですが資産管理法人を作って維持していくのにもコストがかかります。

  • 法人と個人
  • 配偶者や子供

など誰の名義で収益物件を所有するのが有利になるのでしょうか?

結論としては、何を目的に収益物件を取得するのかによって最適な名義人を選択すればよいということになります。

そのためには不動産投資の目的に応じた収益物件の名義人選定の判断基準が必要となります。

収益物件の名義は後で変更しようとすると何かと面倒なので取得の目的にあった名義に最初からしておくことがベストなのです。

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