ゆくゆくはマイホームが欲しいと考えているならアパートローンよりも住宅ローンを先に借りたほうがいい?

もしあなたが現在賃貸住宅にお住まいで不動産投資を始めようと考えているとしたら、住宅ローンとアパートローンのどちらを先に考えるべきなのでしょうか?

結論から申し上げると、もしあなたがゆくゆくはマイホームを購入したいと考えているのであれば、先に住宅ローンを組んで住宅ローンでマイホームの購入を進めておいたほうが、のちのちの不動産投資も進めやすくなります。

というのも、住宅ローンの審査では既存借入がグロス金額でシビアに見られるので、先に不動産投資のアパートローンの借入があるとその借入額の分だけ住宅ローンの借入可能額を制限されたり、住宅ローンの審査自体が厳しくなったりしてマイホームの購入に不利に働く可能性が大きいからです。

つまり、アパートローンを独身の賃貸暮らしの時に借り入れていると、その後の人生で住宅ローンでマイホームを購入したいとなったときに、アパートローンがあるために住宅ローンの借入がしにくくなってマイホームの購入で苦労することになるということです。

その時になって慌てても遅いのでライフプランと相談してじっくり考える必要があります。

ゆくゆくマイホームを購入するとなった時に不動産投資で十分な利益を生み出していれば話は別なのですが、それほど規模も大きくなく収支もトントンだとすると住宅ローンの審査で既存借入として不動産投資のアパートローンの借入が重くのしかかってきてしまうのです。

全てのケースに当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの審査ではマイカーローンの借入やその他のクレジットなどの借入も全て返済比率にカウントされるため、不動産投資のアパートローンで何千万円の既存借入があると、年収に対する住宅ローンの借入可能枠を使い切ってしまっていて住宅ローンが十分に借りれないということが起こり得るのです。

続きを読む

これから始める初心者が失敗しないためには信頼して相談できるパートナーからの客観的なアドバイスが必要な訳

あなたは不動産投資を始める上で、信頼できるパートナーからのアドバイスを受けられているでしょうか?

初心者が不動産投資で失敗しないためには信頼して相談できるパートナーから客観的なアドバイスが受けられるということが何よりも大切です。

不動産投資に限ったことではありませんが、自分がその道のプロフェッショナルではない場合は、信頼できるパートナーからのアドバイスを受けることで失敗する確率を減らすことができるからです。

初心者が不動産投資で失敗しているケースの傾向を見てみるとほとんどが、

  • セールス電話をかけてきた初めて話した営業マンから買った
  • 物件を担当していた営業マンだけの話を聞いて買った

など、不動産投資において収益物件を購入する段階で一人の営業マンだけからの情報で買ってしまっていることが多いのが特徴です。

もちろんそれで良い収益物件を買えたという人もいるでしょう。

しかし圧倒的に多くの人はたった一人から売り込まれた情報をもとに収益物件を買うという判断をして何千万円から1億円以上の高額な買い物を簡単にしてしまっているのということが現実なのです。

この記事では、初心者が不動産投資で失敗しないためには信頼して相談できるパートナーから客観的なアドバイスを受けることの重要性についてご紹介します。

続きを読む

何千万円や1億円以上もする収益不動産を購入するのにわからないことをわからないままにすると大失敗する理由

収益不動産取得での最大のリスクは『わからない』ということ

収益不動産を購入する際に『わからないこと』をわからないまま気にせずに購入してしまうということに違和感を感じなければ、いずれ大失敗して大損してしまうことになります。

それはなぜなのででしょうか?

不動産投資を事業と考えた時に、事業の売上は購入した収益物件からの賃料収入がほとんど全てという事業構造になっています。

つまり、不動産投資とは購入した収益物件の良し悪しにその収益力が大きく左右されるビジネスモデルだということになるのです。

もちろん購入後の運営管理マネジメントも重要ですが、それ以上に入口でどうしようもない物件を購入してしまうと立て直すのにも限界があります。

もし不動産投資という事業の唯一の収益を生み出す収益物件をろくに調べずに『わからないこと』をわからないまま購入してしまえば、結果的に不動産投資が上手くいったとしてもそれは投資というよりは投機で、丁半博打のようなものだと言っても過言ではありません。

上手くいっていなければ購入時に調べなかったので必然であり、上手くいっていてもそれはたまたま上手くいったにすぎず再現性もありません。

同じように購入を繰り返すうちにそのうちハズレを引いて失敗する可能性は十分にあるのです。

収益物件を表面的な数字だけで判断してリスクをろくに調べずに購入する傾向は、不動産投資初心者になるほど顕著に見られます。

収益物件を売り込んできている営業マンは当然良いことを言ってセールスしてきます。

物件を紹介してきた営業マンの言うことを鵜呑みにするのではなく、自分の目で調べて自分の頭でリスクを考えて最大リスクを見極めて事業としてGoサインを出す=購入するという『経営判断』をしなくてはならないということです。

当然リスクのない事業などありません。

だからこそ事業を継続的に成長させていくためにはそのリスクを見積もることが必要になります。

不動産投資においても同様です。

そして一棟ものの収益物件は高額な投資商品です。

高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在し、リスクによるダメージも大きくなります。

なかでも最も大きなリスクは、その収益物件について『わからない』ということから生まれます。

購入してから次々と出てくる問題は購入時によく調べていないことが原因です。

この記事では、不動産投資での収益物件購入で初心者ほど『わからない』まま購入してしまって失敗しているという事実について考えます。

続きを読む

会社員や公務員などの給与所得者が不動産投資をするならキャシュフローが出る収益物件一択が安心な理由

会社員がキャシュフローが出て売却可能な物件を探す重要性

サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資行う際にはどのような収益物件を狙うのが一番良いのでしょうか?

当然ながらそれぞれの不動産投資家の目的によって良い収益物件の定義は異なります。

しかし、資産を持たないサラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資をして安定して収益を上げていこうとすれば、

  1. キャッシュフローが出る収益物件
  2. 売却するのに困らない収益物件

の2つの条件をできるだけ満たした収益物件を狙って買うべきです。

この記事では、サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資をするならキャシュフローが出る収益物件一択の理由についてご紹介します。

続きを読む

会社員や公務員などの勤め人の方が不動産投資を始めようと思ったら年収や自己資金はいくらくらい必要なのか?

不動産投資を始めるのに最低限必要な年収や自己資金はいくらくらい?

会社員や公務員などの勤め人の方が不動産投資を始めようと思ったら年収や自己資金はどれくらい必要なのでしょうか?

不動産投資と聞くとお金持ちばかりがやっているイメージを持っているという方が多いのではないでしょうか?

例えば地主さんなどは土地をたくさん持っていて駐車場として貸していたりアパートやマンションを建てていたりして大家さんとしての賃料収入が毎月入ってきます。

また成功した会社経営者などの金融資産が豊富な資産家が不動産投資としてビルやマンションを所有して資産運用しているイメージが大きのではないでしょうか。

もちろんこのような地主さんや資産家なども不動産投資を行っているのですが、会社員や公務員といった勤め人の方(以降はまとめて『会社員』とします)が本業の仕事をしながら兼業で不動産投資を始めるケースが年々増加しているのです。

その一番の理由は会社員は銀行からの融資が自営業に比べて格段に受けやすいからです。

お金を貸す銀行側の立場から見ても会社員と自営業やフリーランスの人を比較してどちらが安定した収入を得ているかというと会社員のほうが圧倒的に収入が安定していると考えるのは明らかです。

会社員の場合はさらに勤めている会社が上場企業など大企業になればなるほどその人の信用力は高くなっていきます。

それに比べて自営業やフリーランスの方への銀行側の見方は大変厳しいものがあるのが現実です。

なぜなら自営業やフリーランスの方々は会社員に比べて売り上げ、つまり収入が不安定になってしまいがちだからです。

ただしいくら安定した収入がある会社員だとしても年収が低かったり自己資金が全く無いとなると話は違ってきてしまいます。

では初めての不動産投資ではぶっちゃけ必要資金はいくらなのでしょうか?

会社員や公務員などの勤め人が不動産投資を始めるにあたって必要な、

  • 年収
  • 自己資金

はどれくらいあれば足りるのでしょうか?

続きを読む

今から不動産投資を始める初心者のねらい目物件とは?物件ジャンル別に必要な自己資金と年収を確認しよう!

今から不動産投資を始めようと考えているような不動産投資の初心者の方がこれから取り組むことができる不動産投資物件にはどのようなジャンルが向いているのでしょうか?

現在において不動産投資初心者が取り組みやすい不動産投資のジャンルは大きく分けて

  1. RC造(鉄筋コンクリート造)の一棟マンション
  2. 鉄骨造もしくは木造の一棟マンションまたは一棟アパート
  3. 区分所有(ワンルーム)マンション

の3つに絞られると思います。

不動産投資では上記の他にも商業系のオフィスや店舗のビルや区分所有などのジャンルがあるのですが、購入金額や金融機関の融資のつきやすさ(アパートローンでは無理!)、さらには購入後の運営にもそれなりの運営ノウハウが伴いますので、商業系のビルや区分所有はどちらかというと不動産投資の玄人向きのジャンルです。

不動産投資の初心者は、まずは取り組みやすいレジデンス系の上記3ジャンルから選択して不動産投資に取り組むのがおすすめです。

続きを読む

良い収益物件は早い者勝ち!普段から揃えておくべき銀行ローン審査提出書類の事前準備チェックリスト!

事前に揃えて融資スピード競争に勝つ銀行提出書類一式

これは良いなと思った収益物件の情報を分析して購入を検討したいと思える収益物件が見つかっても、銀行へのローン融資依頼が遅かったばっかりに他の人に先を越されて収益物件を取られてしまうことがよくあります。

欲しかった物件が買えなかったときの『逃した魚は大きい』感は半端ないです。

その逃した原因が融資審査でもたついたためということであればなおさら悔やまれるでしょう。

基本的に不動産の購入は早い者勝ちが原則です。

最終的に良い収益物件を取得するためには、収益物件の選別から不動産投資ローンの融資内定も含めたスピード感が何よりも大切になります。

どれだけ物件の収益性やリスクなどを緻密に分析しても物件を取られてしまっては徒労に終わってしまい何にもならないからです。

特にローンの融資内定でもたつくと良い収益物件の場合は購入したいというオファーが多いので、買付を一番に出していたとしても他の人が先に融資を付けた場合は後回しにされてしまうことさえあるのです。

いつでも銀行にローンの審査を打診できる体制を敷いておくことが必要です。

ローンの審査で他の人に後れを取らないためにもあらかじめ資料を準備して融資申請に備えておくことは非常に大切です。

続きを読む

物件価格2億1000万円・グロス利回り6.2%の収益物件を買ってなぜ自己破産にまで追い込まれてしまった?

債権回収会社(サービサー)案件の一棟収益物件の任意売却が先日無事に完了しました。

もともとはスルガ銀行が不動産投資のローンを融資していた一棟収益で、所有者である債務者がローンの返済ができなくなり自己破産を申し立てて破産管財事件になっていたタイミングで債権回収会社(サービサー)に債権譲渡されたといういきさつの一棟収益の任意売却物件でした。

この一棟収益物件の任意売却物件は満室想定でキャップレート10%くらいで普通に査定をすると1億3000万円くらいになる物件でした。

それをスルガ銀行の融資で所有者様が購入したときは2億1000万円でした。満室想定利回りは6.2%というところです。

それはそれで特別良くもありませんが悪くもないと思うのですがなぜ所有者様は自己破産してしまったのでしょうか?

今回の取引は破産管財人弁護士が売主様として任意売却を行いましたので所有者様に直接聞いたわけではないのですが、今回の任意売却を行うにあたって物件を調査したところいろいろと見えてきたところがありましたのでお話しいたします。

続きを読む

収益物件購入時に今まで融資を申し込んだ取引実績のない銀行の融資審査の面談では何をよく聞かれるのか?

収益物件の購入のための融資を申し込んだ取引実績のない銀行との初めての面談では何をよく聞かれるのでしょうか?

収益物件取時の銀行融資をスムーズに取り付けるためには、銀行に対する融資依頼を段取りよく行う必要があります。

今まで取引実績のない初めての銀行に訪問するとなると初めはとても緊張するかもしれませんが不動産投資で融資を使うのであれば銀行を避けては通れません。

銀行へ訪問する前にあらかじめどのようなことを聞かれるかを想定しておくのが得策です。

この記事では、初めての不動産投資ローンの審査面談でよく聞かれる4項目の模範解答例をご紹介します。

続きを読む

優良な収益物件情報が欲しいと思っていながら営業マンに嫌われてしまう人がやっている残念な4つのNG行動

良い収益物件を買いたいと思っていながら、無意識のうちに収益物件を紹介してくれた営業マンに嫌われる行動を取ってしまってはいないでしょうか?

不動産投資において収益物件の購入すなわち収益物件の仕入れは、あなたの不動産投資の成否をものすごく大きく左右する重要なファクターです。

そして個人の不動産投資家自らが自分自身の力で一次情報として直接売主からの売却物件情報を仕入れることはほとんどありません。

なので個人の不動産投資家は不動産業者の営業マンを通じて質の良い収益物件を紹介してもらって地道にコツコツと収益物件の情報をかき集めて仕入れていくしか方法はありません。

不動産業者の営業マンは不動産業者が扱っている収益物件情報だけではなく直接売主から預かっている収益物件の情報も扱います。

そしてご存知の方も多いと思いますが良い収益物件情報のほとんどは水面下で売買されるためエンドユーザーである一介の個人の不動産投資家までは普通にやっていれば回ってこないのです。

エンドユーザーの一介の個人の不動産投資家に回ってくる収益物件情報はそういった水面下でのやり取りで売買されなかったあとの収益物件情報がほとんどなのです。

言葉は悪いですが『残りカス』です。

楽待や健美家や連合隊などの収益物件のポータルサイトや不動産会社のサイトなどに掲載されている収益物件も似たようなものです。

では、どうすれば不動産会社の営業マンから出回る前の水面下の良質な収益物件情報を紹介してもらえるのでしょうか?

それには不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くのが一番手っ取り早いのです。

ではでは不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くにはどうすればいいのでしょうか?

それには好かれて信頼関係を築くのが一番ですが、まずは『嫌われない』ことが大切です。

個人の不動産投資家で無意識のうちに不動産会社の営業マンに嫌われることを平気でやってしまっている人がたくさん見かけられます。

大人のビジネスマンとしてのちょっとした配慮が足りなかったというだけでその人たちは営業マンに嫌われてしまってとても損していると思うのです。

好き嫌いは相手がいることなのでどうしようもないところもあるのですが嫌われないように意識して自助努力することはできるはずです。

まだ出回っていない水面下の収益物件情報が欲しいのであれば、まずは不動産会社の営業マンに『嫌われることをしない』という意識を持つだけでもだいぶ変わるのではないでしょうか。

続きを読む

収益不動産の火災保険の補償特約で『飛来・落下・衝突の補償特約』の補償内容とは?⇒発生確率は低い!

『飛来・落下・衝突』補償はロードサイドで車が衝突しそうなら・・・

不動産投資の火災保険において、飛来・落下・衝突の補償特約』というものがありますが、この補償特約ははたして必要な補償特約なのでしょうか?

結論から言うと、飛来・落下・衝突の補償特約』は、それほど必要ない補償特約だといえるでしょう。

飛来・落下・衝突補償特約は、被害が起きり得る確率的には非常に低いのと、台風などの被害の場合は風災特約などもあり、どのような時に飛来・落下・衝突の補償特約』が適用できるのか分かりにくい補償といえます。

不動産投資の火災保険にはこんな補償特約もあったのかくらいのレベルでもかまわない内容だといえます。

『飛来・落下・衝突の補償特約』をつけたらどれくらい保険料が変わるのかを保険代理店や保険会社に確認するほうが無難です。

この記事では、不動産投資の火災保険補償特約『飛来・落下・衝突』の補償内容と注意点をご紹介します。

続きを読む

投資界隈には特に悪質な不動産業者が多い!収益物件購入時に騙されて損しないための不動産業者の選び方!

不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?

不動産投資において収益物件を買う際には不動産業者を通すことがほとんどだと思いますがどのような不動産業者と付き合うべきなのでしょうか?

結論から言うと特定の不動産業者だけではなく多くの不動産業者と付き合った方がいい結果になることが多いです。

不動産業者を見る目も養われますし特定の不動産業者とだけ付き合っていてその不動産業者が悪徳だと最悪の結末となるからです。

悪質な不動産業者ほど人当たりがよく話した感じは良いことが多く騙されやすいので初心者ほど注意が必要です。

良い不動産業者は人によってまちまちかもしれませんが悪質な不動産業者は

  • 今だけ
  • 自分だけ
  • お金だけ

の傾向があり都合が悪いと逃げたり最悪会社をたたんでしまいます。

高額な資産を扱わせてはいけないような連中でも扱ってしまっているのでそこは購入者サイドで見極めるしかありません。

この記事では、不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?についてご紹介します。

続きを読む

正当事由が認められる以外で大家側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースとは?

不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

大家側の正当事由が認められる場合以外でも不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になるケースがあるのをご存知でしょうか?

不動産の貸主側からの立ち退き請求において家主側と借家人側の一切の事情を総合的に考慮した結果、家主側の解約申し入れや更新拒絶に『正当事由』があると認められる場合には、家主は立ち退き料を支払う必要はありません。

そして『正当事由』認められる場合以外にも家主が借家人に対し立ち退き料を支払うことなく立ち退き請求ができる場合があり、

  1. 一時使用のための借家契約
  2. 定期建物賃貸借
  3. 借家人に債務不履行がある場合

の3つが代表的なケースとなります。

この記事では、不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースについてご紹介します。

続きを読む

物件を見ずに買うなどもってのほか!収益物件の仕入れで失敗しないために『現地・現物・現実主義』で行動!

不動産投資の仕入れで絶対に失敗しない鬼鉄則は現地・現物・現実主義

不動産投資で失敗しないための一番の方法とはどんな方法だと思いますか?

物件を買わないという選択肢を取れば絶対に失敗しないのですがそれでは前に進みませんのでそういうわけにもいきません。

不動産投資で失敗しないための一番の方法とは一言でいうと不動産投資の仕入れ、すなわち収益物件の購入で絶対に下手を打たない、失敗しないということです。

仕事をうまく進めるために『段取り八分』という言葉がありますが、不動産投資においての成功法則も『仕入れ8割』と考えましょう。

優良な収益物件を仕入れることができれば、その時点であなたの不動産投資は『8割は成功』したようなものだということです。

仕入れを制する者が不動産投資を制すると言われているのはこのためです。

なぜなら不動産投資では仕入れた収益物件が

  1. 家賃収入であるインカムゲイン
  2. 売却益であるキャピタルゲイン

という不動産投資の収益の2本柱を生み出す唯一の根源であるからです。

そんな不動産投資の収益の全てを担っている重要な鍵となる収益物件を仕入れるときに、人から聞いた情報だけで適当に購入してしまってはいないでしょうか?

  • 営業マン、担当者に強くすすめられたから
  • ローンが通って買うことができる物件だったから
  • 提示されたレントロールの収益がよかったから

などなどの理由で現地も見ずに何千万円はたまた何億円の買い物を書類だけで進めてしまってはいないでしょうか?

これ絶対にダメですからね。

これだけは断言します。

不動産投資で失敗してしまった人の9割以上は現地を踏んでいません。

現地を踏んでいないので生の現物不動産も見ていません。

現物不動産を見ていないので現実的にかけ離れた数字を見たとしてもおかしいとも気づくこともできません。

これらをまとめて『現地・現物・現実主義』と私は言っています。

私の不動産の師匠から叩き込まれたことです。

これは本当に使える原理原則なので私のブログにご訪問頂いたあなたにも『現地・現物・現実主義』をここでこっそりとご紹介します。

不動産投資の仕入れで失敗しないための鬼の鉄則として『現地・現物・現実主義』ぜひ実践して欲しいなと切に願います。

続きを読む

収益物件に外国人を入居させても大丈夫?外国人入居者を入れる時の注意点や外国人入居者のトラブル対処法

不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例

保有する収益物件に外国人の入居者は受け入れるべきなのでしょうか?

不動産投資で収益を上げるためには物件の賃貸稼働率を上げなくてはいけません。

シンプルに考えると賃貸稼働率を上げるためには賃貸募集する対象の幅が広いほど確率論としては有利になります。

近年日本の外国人居住者の数は急増していますので、外国人入居者に対しても例外ではなく、これだけの外国人がどこかに住んでいるわけです。

全員が持ち家ではないでしょうから誰かは外国人の入居者を受け入れているということです。

街や電車で外国人を見かけることは以前にもまして日常茶飯事となっています。

そして今後も日本の外国人居住者は増え続けると予測されています。

不動産投資は入居してもらってはじめて収益が上がるビジネスモデルのため、外国人居住者の数が増えるにつれて外国人居住者の入居を受け入れるかどうかの判断に迫られることになると予測されます。

相対的に日本人の人口は減少に向かいますので今後ますます外国人の存在感は増していくと思われます。

結論はというと外国人だからといって全て入居をお断りというスタンスだと今度増え続ける大きなマーケットをみすみす手放すようなものでもったいないと思います。

外国人入居者が全員トラブルを起こすかというとそういうわけではなく、高齢者や生活保護受給者などの入居受け入れと同じように注意するべき点を注意することでトラブルは未然に防ぐことができるケールは多いです。

この記事では、不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例についてご紹介します。

続きを読む

任意売却物件とは?高利回りの収益物件を買うために任意売却物件の掘り出し物を狙ってみるというのはお得?

不動産投資で高利回りの収益物件を買いたいなら任意売却物件を狙ってみるというのはどうなのか?

高利回りの収益物件を買うために任意売却物件の掘り出し物を狙ってみるというのはお得なのでしょうか?

任意売却物件とはなんらかの理由で所有者が返済不能となり、担保不動産を市場価格で売却したほうが競売になってしまうよりは高く売れるということがが見込める場合に、所有者の意思で債権者との調整の上で売りに出されている不動産物件のことを言います。

任意売却物件には任意売却物件ならではの事情というかしがらみが多くあり、任意売却物件だから必ずしも全てがお得物件だというわけではないので注意が必要です。

しかし、普通に売りに出されていたりインターネットのポータルサイトに掲載されている収益物件よりは任意売却物件のほうが物件価格が安く抑えられていることが多く、その分だけ利回りを高く購入することができる可能性があるというのが任意売却物件の収益物件における最大の魅力だといえます。

そして掘り出し物の任意売却物件を買うためには任意売却物件を取り扱っている不動産会社の担当者と太いつながりを持つことが不可欠です。

この記事では、不動産投資の仕入れで掘り出し物の高利回り任意売却物件の狙い方について考えてみます。

続きを読む

滞納家賃を少額訴訟でできるだけ早く回収するポイントと実際に少額訴訟を行って滞納家賃を回収する際の注意点

少額訴訟で滞納家賃を素早く回収するポイントと注意点

滞納家賃を出来るだけ素早く回収する手立てはあるのでしょうか?

不動産投資において家賃滞納は最も不動産投資家を悩ませるトラブルのひとつであるといっても過言ではありません。

逆にいえば、不動産投資を行っている以上は家賃滞納トラブルに自力でも対処できるような法的な知識はある程度勉強しておくべきだといえます。

  • 家賃滞納者を追い出す明渡訴訟
  • 滞納した家賃自体を回収する

実は上記2つは全く別のことです。

追い出すことと回収することは別で、法的に追い出しても今まで滞納していた滞納家賃債務の回収までしてくれるわけではありません。

保証会社が入っていなければ自力で滞納家賃債務を回収するしか手段はないということになります。

この記事では、不動産投資で自力で滞納家賃を少額訴訟で素早く回収するポイントと少額訴訟を行う際の注意点をご紹介します。

続きを読む

任意売却物件などで契約不適合責任免責(瑕疵担保責任免責)の物件を購入する際に注意したい3つのポイント

瑕疵担保責任と瑕疵担保免責を即理解できる3つのポイント

収益物件の物件概要書で、

『売主瑕疵担保免責』『契約不適合責任免責』

というくだりを見かけることが多いのではないでしょうか?

不動産投資用の収益物件や事業用不動産の売買ではよくあることなのですが、

  • 建物に不具合があっても知りませんよ
  • 建物が大丈夫かどうかは自身で判断してくださいね

という条件で売買を行いましょうという不動産売買における取り決めのことです。

慣れていればたいしたことではないのですが、初めて聞くと『?』となることもあると思います。

特に初心者のうちは、よく分からない用語が出てきたら絶対にスルーしてはだめです。

続きを読む

アパートローンやプロパーローンの審査で既存物件の確定申告や決算が赤字でも次の物件の審査が通るケース

アパートローンやプロパーローンは赤字でも銀行は融資可能なのか?

不動産投資で規模を拡大していくには継続して融資を受けられるのかがポイントとなります。

その時に、確定申告や決算書が赤字になっている状態で銀行から追加の融資は受けられるのでしょうか?

結論からいえば赤字申告は一概にダメというわけではなくケースバイケースとなります。

確定申告や決算書が赤字でも、

  • アパートローンを利用している場合・・・可能
  • プロパーローンを利用している場合・・・金融資産次第で可能

となります。

この記事では、アパートローンやプロパーローンで赤字申告でも融資が受けられる場合をご紹介します。

続きを読む

資産管理法人を設立して不動産投資を法人化して行う際は株式会社と合同会社のどちらのほうがいいのか?

法人設立の手続きってどうやるの?に徹底的にお答えします!

資産管理法人設立の届出書に関しては税理士さんや司法書士さんでもなければ初めての時などは誰でもよく分からないと思います。

しかし税理士さんに依頼するにしても、その税理士さんが詳しいのかどうかを知るためにも資産管理法人設立の届出書に関して不動産投資家自身が知っておくという価値はあります。

不動産投資の法人化を行うために新規の資産管理法人を設立するには

  • 会社形態(株式会社など)を選択する
  • 資本金を決める
  • 出資割合を決める
  • 決算期を定める

などの法人設立届出書の諸手続きが必要です。

不動産投資の法人化のスタートである資産管理法人設立届出書の手続きで失敗しないために不動産投資家自身でも一通りの内容を把握しておけば鬼に金棒です。

この記事では、不動産投資で資産管理法人設立時の①株式会社か合同会社か②資本金③出資割合④決済期の決め方をご紹介します。

続きを読む

根抵当権と抵当権の違いとは?根抵当権がついている場合は任意売却の抹消時にトラブルになりやすいので注意!

根抵当権付きの収益物件は最後の抹消でトラブルになりやすい理由

『根抵当権』『抵当権』の違いをきちんと理解できているでしょうか?

不動産投資で収益物件の購入を借入で行うと金融機関がその収益物件に対して『抵当権』を設定します。

その後その収益物件を売却しようとする場合は、抵当権を金融機関に抹消してもらわなければ取引できないことになります。

抵当権を抹消してもらうためには、残りのローンを売却代金も含めて一括で返済すればよいので簡単です。

抵当権付きの不動産を売却するには、事前または決済当日にローン残額を一括返済して抵当権の抹消登記を行う必要があります。

これが『根抵当権』になると抵当権とは少し違った性質があり根抵当権なりの注意すべき部分が出てきます。

当該物件だけではなく他の物件にもまたがって『根抵当権』がついている可能性が高いからです。

続きを読む

不動産投資の確定申告でしっかり節税して得するための経費にできる支出と経費にできない支出のまとめ

経費計上できる費用と経費計上できない費用の違いの比較一覧

不動産投資における収益物件の運用には様々な支出費用が伴います。

不動産投資を行っていればできるだけ経費を多く計上して所得を圧縮して節税したいと誰もが考えるのではないでしょうか?

支出のうち、経費計上できる費用とできない費用の線引きは、

◎純粋に不動産投資で収益物件の運用のために支払った支出

のみが必要経費となり、私的な支出は必要経費にならないという考え方で間違いありません。

続きを読む

これを聞け!収益物件の現地近隣賃貸業者への家賃相場調査のヒアリングで聞くべき5つの重要ポイント!

収益物件の購入検討時に現地の近隣賃貸不動産業者への家賃相場等のヒアリング調査を行うことはとても大切です。

ただ、やみくもに聞いても聞くべきことを聞けずどうでもいいことを聞いてしまっていたということになりかねません。

相手も不動産業者でプロなので、どシロウト前回で質問すると面倒くさそうと思われて適当にあしらわれてしまうかもしれません。

そうならないように、現地の近隣賃貸不動産業者への家賃相場等のヒアリング調査で聞くべきことを整理しておきましょう。

ここでは最低限聞いておきたいポイントを5つに絞って解説しています。

ぜひ参考にして現地ヒアリング調査を行ってください。

続きを読む

阪和信用保証は紀陽銀行の信用保証会社!阪和信用保証から代位弁済の通知が来たらすぐにやるべきこと!

阪和信用保証から代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか?

阪和信用保証は和歌山県の地方銀行である紀陽銀行系列の信用保証会社です。

紀陽銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、阪和信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されていて、阪和信用保証が紀陽銀行の住宅ローンの保証に入っています。

紀陽銀行で住宅ローンを借入していて、もし住宅ローンを滞納するといずれは阪和信用保証が代位弁済することになります。

登記簿謄本の抵当権者が阪和信用保証となっているのはこのためです。

阪和信用保証は債務者の任意売却の意思があれば、以前から任意売却をよく行う債権者でした。

それは今でも変わりませんがおそらく回収のスピード化の狙いもあり、任意売却を行わずにすぐに債権回収会社(サービサー)への債権譲渡を並行して行うケースもあります。

あくまで任意売却は不動産の所有者である債務者に任意売却の意思がなければできないため、動きの悪い債務者の場合は債権のまま別の債権回収会社(サービサー)に債権譲渡して回収するという方法を取っています。

また当初は任意売却を行っていたがなかなか売れないなどエムユーフロンティア債権回収などの債権回収会社(サービサー)への債権譲渡に移行するケースもあります。

続きを読む

サラリーマンや公務員が初めての新築ワンルームマンション投資で儲かる?⇒たぶんほとんどが損しています!

会社員の新築ワンルームマンション投資はぶっちゃけどうなのか?

不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員が新築ワンルームマンション投資をするのは儲かるのでしょうか?儲からないのでしょうか?

結論から言うと不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員が取り組む不動産投資としては、ワンルームマンション投資はキャッシュフローが出にくい不動産投資になるのでイマイチな結果になるケースが多いです。

特に新築のワンルームマンション投資は家賃収入の割に物件価格が高いのでローンの月々の支払いが高くなりがちでキャッシュフローが出にくいです。

新築ワンルームマンション投資では家賃収入だけではローンの支払いができずに持ち出しになって困っているケースも多いです。

なのでサラリーマンや公務員の方が初めて不動産投資を行う上で何か特別な理由がない限り新築のワンルームマンションは買わないほうがいいです。

不動産投資初心者のサラリーマンや公務員がワンルームマンション投資を狙うのであれば物件価格がこなれた中古ワンルームマンション投資がおすすめとなります。

この記事では、不動産投資初心者のサラリーマンや公務員のワンルームマンション投資がまったく儲かってない理由をふまえて不動産投資が初めてでも儲かるワンルームマンション投資を考えていきます。

続きを読む