仮登記とは?本当は怖い知っておくべき仮登記の意味と不動産購入時に警戒すべき2種類の仮登記とは?

もしも登記簿謄本に仮登記があったら・・・要注意ですよ!

不動産投資で気に入った収益物件を購入する際に、その収益物件の登記簿謄本を何気なく見ていたら、『仮登記』の記載があった場合はどう考えればいいのでしょうか?

『仮登記』という表記自体普段あまり見かけないし、仮の登記だからいいか・・・などと甘く見ているととんでもないことになる場合もあるのが『仮登記』なので要注意です。

仮登記は名前こそ『仮』となっていますが、実は非常に重要な意味のある登記なのです。

仮登記の意味を知らずにそのままその収益物件を購入すると取り返しのつかないことになる可能性がありますのでこの記事でよく確認してください。

この記事では、本当は怖い知っておくべき仮登記の意味と不動産投資で収益物件購入時に警戒すべき2種類の仮登記をご紹介します。

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不動産投資で高い利回りの地方物件を買って損しないための重要ポイント

地方の収益物件は売れるのか?地方物件の売り時と売り方のポイント

不動産投資において地方の収益物件は東京や首都圏に比べて高利回りが目を引きますが、地方の収益物件を実際に購入した場合で最終的に売却する際にスムーズに売れるのかということが最大の心配ごとではないでしょうか?

地方の収益物件でせっかく高利回りで稼いでも、売却時に大きく値を下げなければ売れないといのでは、購入から売却までの不動産投資の利益の最大化は望めません。

売却時に大きく値を下げてしまうということになれば不動産投資の出口戦略の失敗ということになります。

結論を言うと地方の収益物件の売却は好景気のときは売れますがいざ不景気になると真っ先に厳しくなるといえるでしょう。

安い時に買って高い時に売ると言う商売の鉄則に基づいて地方物件の相場を見ての売り時の見極めが重要になるということです。

この記事では、不動産投資で高い利回りの地方物件を買って損しないためのポイントについてご紹介します。

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不動産投資の収益物件選びに役立つ実質利回り(NET利回り)が誰でも今すぐに簡単に出せる簡易計算法

不動産投資の収益物件選定の段階で、正確な実質利回り(NET利回り)の計算をすることは意外と大変なのではないでしょうか?

結論から言うと収益物件選定の段階で実質利回り(NET利回り)を正確に出すことは時間と労力がかかりすぎるのであまりおすすめできるものではありません。

なぜなら予測しないといけない空室損や修繕費用、登記簿謄本の面積から登記費用や司法書士事務所費用などを割り出すことはその場ですぐにできることではないからです。

収益物件選定の段階では実質利回り(NET利回り)は簡易計算しておいて物件選定の判断スピードを速めることが先決です。

この記事では知っておくと便利な不動産投資の収益物件の選定に役立つ実質利回り(NET利回り)が誰でもすぐに簡単に出せる簡易計算方法をご紹介します。

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不動産投資で手元に残るキャッシュフローが多いほどその不動産投資は利益が出ていると本当に言えるのか?

不動産投資の利益とは何を指すのでしょうか?

これから不動産投資に取り組む人はもちろんこれまで不動産投資に取り組んできた不動産投資家でさえ実はなんとなく理解している感じの人も多いと思います。

なぜなら手元に残るキャッシュフローが多ければ多いほど利益が出ていると考える不動産投資家がとても多いからです。

普通に考えれば手元にキャッシュがたくさん残るほどその不動産投資は儲かっているというイメージです。

しかしいくら手元にキャッシュをたくさん残せても最終的に収益物件を売却した際にたくさん税金を取られてしまうとトータルでは儲かっていないことになってしまうのが不動産投資の利益の仕組みなのです。

不動産投資はあくまで入口での物件購入から出口での物件売却までの全体で利益を最大化させることが大切です。

目先のキャッシュフローを追うばっかりに最終的にトータルで利益を減らしてしまい損をしてしまってはもったいない結果と言わざるを得ません。

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不動産投資の融資審査で重視される債務償還年数とは?誰でもすぐできる債務償還年数の計算式と計算方法

債務償還年数という指標をご存じでしょうか?

銀行員が融資の判断の際に最も重視している数字のひとつが債務償還年数だと言われています。

それは債務償還年数が銀行の物件評価に直結するといっても言い過ぎではないからです。

もし債務償還年数を自身でも確認することができれば、収益物件の選定時にも融資依頼の判断時にも役に立つことは間違いありません。

この記事では、不動産投資の融資審査で重視される債務償還年数とは?誰でもすぐできる債務償還年数の計算式と計算方法をご紹介します。

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良い収益物件を逃さない!揃えておくべき不動産投資ローン審査の銀行提出書類の事前準備簡単チェックリスト

事前に揃えて融資スピード競争に勝つ銀行提出書類一式

不動産投資で収益物件の情報を分析して良いなあと思える収益物件が見つかっても、銀行へのローン融資依頼が遅かったばっかりに他の人に先を越されて収益物件を取られてしまうことがよくあります。

欲しかった物件が買えなかったときの『逃した魚は大きい』感は半端ないです。

その逃した原因が融資審査でもたついたためということであればなおさら悔やまれるでしょう。

不動産の購入は早い者勝ちが原則です。

最終的に良い収益物件を取得するためには、収益物件の選別から不動産投資ローンの融資内定も含めたスピード感が何よりも大切になります。

どれだけ物件の収益性やリスクなどを緻密に分析しても物件を取られてしまっては徒労に終わってしまい何にもならないからです。

特に不動産投資ローンの融資内定でもたつくと良い収益物件の場合はオファーが多いので、買付を一番に出していたとしても他の人が先に融資を付けた場合は後回しにされてしまうことさえあるのです。

いつでも不動産投資ローンの審査を打診できる体制を敷いておくことが必要です。

不動産投資ローンの審査で他の人に後れを取らないために予め資料を準備して融資申請に備えておくことは非常に大切です。

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不動産投資でリースバック条件の任意売却物件を格安で購入して高い利回りで運用して儲けることはアリなのか?

不動産投資の収益物件の仕入れとして任意売却物件を探しているとたまにースバック条件の任意売却物件に当たることがあります。

このリースバック条件の任意売却物件とはどのような物件で、リースバック条件の任意売却物件を収益物件として購入することはアリなのでしょうか?

結論から言うとリースバックの任意売却物件を仕入れることは不動産投資において大いにアリなのです。

リースバック条件とは物件の売主がそのまま住み続けることを条件に買主に売渡し、買主は売主を入居者とする賃貸借契約を結んで売主から家賃を取るという不動産売買での取引形態のことをいいます。

自動的にその物件は売主を入居者とする収益物件となります。買主はその収益物件のオーナーとなるのです。

なのでリースバックを求める売主というのは大なり小なりまとまったお金を必要としている状況に置かれているものです。

リースバックを条件に同じところに住み続けながら不動産を売り渡してまとまったお金を手にして、そのかわりに毎月の家賃という形で分割払いしていくようなものです。

このリースバックを任意売却と組み合わせる不動産取引を行うことがけっこうあります。

任意売却とはローンの残債が残っている物件を債権者との交渉でローンの残債よりも低い金額で売却する不動産売却の方法です。

基本的に金融機関が任意売却を認める場合というのは売主はローンの返済を滞らせている場合です。

このままいくと競売になるという状況なのですが競売にすると落札価格が市場価格よりも大幅に安くなってしまうことが多いのでそれならばローンが完済されなかったとしても市場価格に近い価格で売却したほうが債権者である金融機関の取り分も多くなり回収額を大きくすることができるからです。

つまり任意売却物件というのは相対的に普通に売りに出されている不動産よりも価格面ではお得になることが多いのです。

そして今こういった任意売却になったリースバック物件を不動産投資の収益物件として買い進めている不動産投資家がじわじわと増えているのです。

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築古木造一棟アパートへの不動産投資で損しないために誰でもできる土地の価値の見極め方簡単3つのポイント

築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つのミソは土地の需要と広さにある

築古木造一棟アパートへの不動産投資は建物が古いほど物件価格が安くなりやすいのでそのぶん不動産投資としての利回りが高くなるのが魅力のひとつです。

不動産投資で築古木造一棟アパートを検討する際に損失を回避してさらに儲けを出す方法があるのをご存知でしょうか?

築古木造一棟アパートの不動産投資で最後に土地として売却して売却益を出すという方法があります。

10年程度高い利回りで収益を得て入居者が退去したら新たに募集はせずに最後は全室空室にして解体します。

解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに儲けることができるというわけです。

短期的には難しいですが中長期的に不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資手法となります。

この際に重要なのが土地の価値を購入前に見極めるということです。

土地の価値の見極め方で重要なポイントは、

  • 土地の価値が本当にあるか?
  • 土地の広さが需要にマッチしているか?

の2点です。

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一棟収益不動産投資のキャッシュフロー計算を誰でも簡単にスピーディに行うための3つのポイント

税引後利益で複雑になるキャッシュフローを簡便化する便利計算法

不動産投資においていつまでにいくらのキャッシュフローが出るのかのキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にできればいいなと考えたことはないでしょうか?

不動産投資のキャッシュフロー計算を実際の手取りに近い方法で算出することでキャッシュフローの目標を決めていければ一番いいのですが、キャッシュフローを正確に計算するのには難しさがあるので簡単な方法で計算する方法を知っておくとスピードもアップして便利です。

ところで、なぜ正確に不動産投資のキャッシュフローを算出するのが難しいのでしょうか?

それは、

◎キャッシュフロー=税引後利益-返済元金+減価償却費

となり金融機関もそのような見方をするのですが、これを事前に正確に計算することは難しいのです。

それは、

  • 税引後利益の計算の難しさ
  • 返済元金の計算の難しさ

があるからと言われています。

この記事では、不動産投資のキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にする3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資の経費で旅費交通費はどれくらい使えるの?旅費交通費を賢く経費で落として得する簡単ポイント

個人/法人別の旅費交通費の経費化で得するポイント

不動産投資を始めたら不動産投資にかかる費用を経費として落とすことができるようになります。

『旅費交通費』も不動産投資で認められる経費の一つです。

不動産投資をしていると自分の所有物件や新たに取得検討する物件を見に行くなどの目的ために、交通費や宿泊代を支出することがよくあります。

不動産投資の目的の不動産は全国津々浦々さまざまなところにある場合が多いので、物件の購入検討として仕事で地方に行くことも必然的に多くなってくるからです。

そういう場合にかかった交通費や宿泊費を旅費交通費として不動産投資の経費で落とすことができます。

ただし税務上の決まりで旅費交通費の経費計上のやり方にも一定のルールがありますのでその税務上のルールを逸脱しないようにだけ気を付けて旅費交通費を経費として損金計上して賢く節税しましょう。

税務ルールを無視して交通費を何でもかんでも公私混同して経費にしているといざ税務調査が入った時に釈明が苦しくなるので注意します。

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不動産投資で高い利回りの任意売却物件を購入するためには不動産会社との仕入れルートの確立が一番

不動産投資で高利回りの収益物件を買いたいなら任意売却物件を狙ってみるというのはどうなのか?

不動産投資で高利回りの収益物件を買うために任意売却物件の掘り出し物を狙ってみるというのはどうなのでしょうか?

任意売却物件とはなんらかの理由で所有者が返済不能となり、担保不動産を市場価格で売却したほうが競売になってしまうよりは高く売れるということがが見込める場合に、所有者の意思で債権者との調整の上で売りに出されている不動産物件のことを言います。

任意売却物件には任意売却物件ならではの事情というかしがらみが多くあり、任意売却物件だから必ずしもお得だというわけではないので注意が必要です。

しかし、普通に売りに出されていたりインターネットのポータルサイトに掲載されている不動産物件よりは物件価格が安く抑えられていることが多く、その分だけ利回りを高く購入することができる可能性があるというのが任意売却物件の最大の魅力だといえます。

そして掘り出し物の任意売却物件を買うためには任意売却物件を取り扱っている不動産会社の担当者とつながりを持つことが不可欠です。

この記事では、不動産投資の仕入れで掘り出し物の高利回り任意売却物件の狙い方について考えてみます。

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今から不動産投資を始める人はどんな物件が狙い目?物件ジャンル別の必要な自己資金と年収も一挙ご紹介!

今から不動産投資を始めようと考えているような不動産投資の初心者の方がこれから取り組むことができる不動産投資物件にはどのようなジャンルが向いているのでしょうか?

現在において不動産投資初心者が取り組みやすい不動産投資のジャンルは大きく分けて

  1. RC造(鉄筋コンクリート造)の一棟マンション
  2. 鉄骨造もしくは木造の一棟マンションまたは一棟アパート
  3. 区分所有(ワンルーム)マンション

の3つに絞られると思います。

不動産投資では上記の他にも商業系のオフィスや店舗のビルや区分所有などのジャンルがあるのですが、購入金額や金融機関の融資のつきやすさ(アパートローンでは無理!)、さらには購入後の運営にもそれなりの運営ノウハウが伴いますので、商業系のビルや区分所有はどちらかというと不動産投資の玄人向きのジャンルです。

不動産投資の初心者はまずは取り組みやすいレジデンス系の上記3ジャンルから選択して不動産投資に取り組むのがおすすめです。

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浄化槽の点検費用はいくらかかる?浄化槽のある収益物件は点検検査費用と汚泥引抜き費用がかかります。

浄化槽点検費用

一棟もののアパートやマンションなどの収益物件で下水管に接続されていない物件は汚水の処理に『浄化槽』が設置されています。

浄化槽が設置されている場合は貯水槽と同じように法令で年1回の浄化槽の点検が法令で義務付けられています。

なので浄化槽設備のある一棟ものの収益物件を購入した場合は浄化槽の点検費用が毎年かかることになります。

そして浄化槽の点検費用は貯水槽の場合と比べて点検検査費用にプラスして汚泥引抜き費用がかかりますのでトータルで高くなります。

浄化槽の汚泥引抜き費用がけっこう高くつくので浄化槽の点検費用は保守点検と清掃と汚泥引抜き作業を含めて総額で年間30万円くらいというレベルになります。

浄化槽設備のある一棟もののアパートやマンションを購入した際には収支計画に浄化槽点検費用を盛り込んでおかないと予定外の経費がかかってキャッシュフローが圧縮されてしまうので注意しましょう。

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貯水槽の点検費用はいくらかかる?貯水槽のある収益物件は貯水槽のサイズに応じた点検費用がかかります。

貯水槽の点検の費用を押さえて節約経営

不動産投資で一棟もののマンションやアパートを購入する場合に『貯水槽』設備が建物についている場合があります。

貯水槽とはマンションやアパートの屋上や敷地内にある水道水を貯めておくタンクの設備のことです。

貯水槽がついている収益物件を購入する際の重要事項説明書には『貯水槽:有り』となっているくらいで詳しいことは書かれていないことがほとんどです。

実は貯水槽がついているマンションやアパートのオーナーになるとオーナーの責任で年に1回の検査を受けなくてはいけないことが法令で定められています。

貯水槽設備のあるマンションやアパートのオーナーが貯水槽点検を受けずに入居者がその水を飲んで体調がおかしくなったりとかしてしまうとオーナーの責任となってしまいますので大変ですので必ず定期的に貯水槽の点検を受けておく必要があります。

しかし貯水槽の点検も当然タダではなくオーナーの費用負担となり不動産投資におけるコストとなりますので貯水槽の点検費用がだいたいどれくらいかかるのかの目安は知っておいて損はありません。

浄化槽とともにランニングコストとして忘れられがちなので不動産投資のコストとして収支計画に盛り込んでおくようにします。

特に管理会社に任せきりにしていると実際よりも高くついているケースもありますので注意しましょう。

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新築ワンルームマンション投資の恐怖のリスク!プロはみんな知っていて知らないのは一般人だけという衝撃!

新築ワンルームマンション投資のたった1つの致命的なデメリット

不動産投資で区分のマンションを選ぶ場合に特に新築ワンルームマンションを購入する際には全部がダメというわけではありませんが注意が必要です。

新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあるのではないでしょうか?

営業マンがかなりの勢いで売り込んできますが、その通りのメリットが本当にはないことがほとんどです。

新築ワンルームマンション投資は、不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。

それは、

『収益に対してそもそも物件価格が割高すぎる』

ことです。

新築のワンルームマンションの価格にはデベロッパーの新築プレミアムがたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、不動産投資のプロはみんな知っている新築ワンルームマンション投資の一般人に知らされない恐怖のリスクについてご紹介します。

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不動産投資の1物件1法人は何が問題なのか?1物件1法人を隠さなければ年収の高い人には節税メリットは大!

資産管理法人設立で1物件・1法人・1金融機関でのスピード購入術

不動産投資でローン融資を活用して法人で収益物件を買い進める王道は、黒字決算を続けて内部留保(純資産)を積み上げて銀行からの信頼を厚くすることです。

しかしこのやり方だと法人の数年間の決算書や確定申告の実績が必要となりそれなりの時間がかかることになります。

それに比べて新設の資産管理法人の場合はまだB/SやP/Lがないために、銀行の融資審査では社長個人の属性と金融資産しか見る術がありません。

この新設の資産管理法人の特徴を考慮して収益物件を買い進める方法が、

『1物件・1法人』

で行う方法なのです。

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不動産投資の売却のベストタイミングは?個人なら購入後5年超がおトクで法人なら他の利益とのバランスが重要!

収益物件の売却は利益を最大化する収益物件の売却タイミングとベストな保有期間どの程度の期間所有してからがベストなのか?

不動産投資で所有している収益物件の売却を考える場合に不動産投資の売却のベストタイミングはどのタイミングになるのでしょうか?

実は不動産投資の売却のベストタイミングは不動産投資を個人で行っているか法人で行っているかでそれぞれの売却に対してベストなタイミングがあります。

個人なら5年超の長期譲渡のタイミングでの売却がベストだといえます。

法人の場合は本業の利益や他の収益物件とのバランスを考えながらの売却となります。

この記事では、不動産投資の売却のベストタイミングとはいつなのか?を不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合にわけて考えていきます。

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不動産投資で失敗しないための減価償却【総まとめ】不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには語れない!

減価償却費の計算方法から節税対策まで不動産投資の減価償却のすべて

不動産投資における減価償却費をきちんと理解できているでしょうか?

もし減価償却費を正しく理解できていなければ節税対策がきちんとできていない可能性が高く非常にもったいないといえます。

不動産投資における節税対策でまさしく中心のキーになってくるのが減価償却費です。

不動産投資の減価償却費は実際にキャッシュアウトせずに経費だけ計上できるため、不動産投資で出た利益を大きく圧縮することができるからです。

不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには絶対に語れません。

不動産投資において減価償却の仕組みを最大限に活用することで収益に大きく差が出るということです。

減価償却という言葉を聞いたことがあるものの、詳しい内容まではあまり理解せずに不動産投資に取り組んでいる人は少なくありません。

それでもなんとかなっているという現実もありますが、知るべきことを知っておくことでより戦略的に不動産投資戦略を組み立てることができるのです。

減価償却は税法で認められている合法的に節税できる手段です。

その最大のメリットはキャッシュアウトせずに経費に計上できるということです。

不動産投資で収益にばかり目が奪われてしまうと、せっかく稼いだ収益が税金として持っていかれてしまいます。

それは最終的に手元に残る税引き後のキャッシュフローが少なくなるということを意味します。

最終的な利益である税引き後のキャッシュフローを最大化させることが不動産投資の収益を最大化させることにつながります。

また減価償却の知識がないと、デッドクロスという最悪の事態を招いてしまうことになります。

この記事では不動産投資で減価償却費を使いこなした節税対策で儲けを出すための減価償却費の基本と応用の総まとめをご紹介します。

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不動産投資は一棟収益とワンルームのどちらから始めるのが有利?メリット・デメリットを6つの視点で徹底比較!

不動産投資を始める際に一棟収益物件と区分所有ワンルーム収益物件のどちらから始めるのが有利なのでしょうか?

結論から申し上げると、一棟収益とワンルームのどちらから始めても構わないです。

なぜなら不動産投資を始める際の状況や不動産投資の目的はそれぞれで一概に一棟収益かワンルームのどちらから始めたほうが有利とは言えないからです。

用意することができる自己資金と年収との兼ね合いで、とりあえず区分所有のワンルームマンションの一室を購入して不動産投資のスタートを切るのか、それとも一棟収益物件が購入できる程度に自己資金が貯まるまで投資開始を待つのかという選択になります。

自己資金もそれなりに用意できて年収が多いという人は最初から一棟収益物件を購入してもいいですし、区分所有のワンルームマンションを5室や10室を購入するという選択もあります。

一方で一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションとではそれぞれに投資に際してのメリット・デメリットや物件的な特徴の違いなどがあります。

年収や用意できる自己資金の金額だけで投資先を選ぶのではなく、一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションそれぞれが持つメリット・デメリットを理解して自分自身の投資目標にはどちらがよりふさわしいのかを考えることが大切になるのです。

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住宅ローンが先?アパートローンが先?金融機関の融資枠を上手に押さえて不動産投資を有利に進めるコツ

あなたが現在賃貸住まいで不動産投資を始めようと考えているとして、さて住宅ローンとアパートローンのどちらを優先するべきなのでしょうか?

結論からいいますと、あなたがゆくゆくはマイホームも購入したいと考えるのであれば先に住宅ローンを組んで住宅の購入を進めておいたほうが不動産投資も進めやすくなります。

というのも住宅ローンの審査では既存借入がシビアに見られるので先に不動産投資のアパートローンの借入があると住宅ローンの借入可能額を制限されたり審査自体が難しくなったりする可能性があるからです。

つまり不動産投資を独身の賃貸暮らしの時に始めてアパートローンを借り入れていると、その先でマイホームを購入したいとなったときに住宅ローンの借入がしにくくなって苦労するということに注意が必要だということです。

そのとき不動産投資に成功して十分な利益を生み出していれば話は別なのですがそれほど規模も大きくなく収支もトントンだとすると住宅ローンの審査で既存借入としてアパートローンの借入が重くのしかかってきてしまうのです。

全てのケースに当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの審査ではマイカーローンの借入やその他のクレジットなどの借入も全て返済比率にカウントされるためアパートローンで何千万円の既存借入があると住宅ローンの借入可能枠を使い切ってしまい住宅ローンが借りれないということが起こり得るのです。

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