あなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因と手取り1000万円達成のための目標設定の定め方

あなたが不動産投資を始めようと考えた時にさていったい何から決めなければいけないのでしょうか?

不動産投資を始めるにあたってまずあなたが決めないといけないことは3つです。

まずはあなたの不動産投資のスタートゴールを決めなければいけません。

スタートとは自己資金としてまず始めにいくらを投資に回すのかということで、ゴールは不動産投資でいくらの収入を得たいかという不動産所得の目標設定のことです。

そしてもう1つはそのゴール設定をいつ、具体的には何年後に達成するかという期日設定のことです。

この3つがあなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因となるのです。

目標設定なく不動産投資を始めてしまうと迷走して漂流してしまうこともあるので注意しましょう。

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不動産投資を法人化した際の損益分岐点と不動産投資の法人化でがっちり儲ける仕組みを構築する手順【更新】

法人名義か個人名義か?不動産投資の損益分岐点がズバリ分かる

不動産投資において収益物件は法人名義で所有したほうが良いのでしょうか?それとも個人名義で所有したほうが良いのでしょうか?

  • 個人名義は、設立費用やランニングコストがかからない反面、利益が大きく出ると累進課税の影響を受けて課税額が大きくなる
  • 法人名義は、設立費用やランニングコストがかかる反面、実効税率は個人ほど急カーブで上昇しないので、利益が大きくなるほど個人よりも節税になる

上記がざっくりとしたコスト面・税金面での対比となります。

不動産投資全体でトータルでの税引後利益を考えた場合、どのくらい税引前利益が出ていれば法人化でのコストを吸収して節税になるのか。

その損益分岐点を見定めて不動産投資を法人化することが必要になります。

実際に不動産投資の節税対策で大変有効な手段となるのが資産管理法人の設立による不動産投資の法人化です。

上記のように不動産投資が一定の規模以上になると個人名義では利益の半分以上を税金として納めなければならなくなります。

不動産投資を法人化することで法人の実効税率と個人の税率の差額を節税することができるのです。

この記事では不動産投資の法人化の手順や損益分岐点の見極め、法人化のメリット・デメリットの比較や融資の考え方、設立時の決定事項などをご紹介します。

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不動産投資の本当の利益とは?キャッシュフローだけで不動産投資の利益を判断している人が多いので注意!

根本的な話ですが 『不動産投資の利益』とは何をもって利益というのでしょうか?

不動産投資の家賃収入から得られるキャッシュフローだけが不動産投資の利益と考えてはいないでしょうか?

不動産投資において家賃収入から得られるキャッシュフローだけが利益ではありません。

収益物件をローンで購入して毎月の家賃収入からローンの支払い分を差し引いたものがざっくりとした手元に残るキャッシュフローとなります。

しかし不動産投資の利益として考えるとこのキャッシュフローが利益というのは間違いです。

なぜならこのキャッシュフローは、

  • 頭金としての自己資金をいくら入れたか?
  • ローンの金利
  • ローンの返済年数

に応じていくらでも変わりますし操作できるものだからです。

このことをよく理解しておかないと目先のキャッシュフローにつられて利益が出ずに儲からない収益物件をつかまされたり、高金利のローンでも返済期間を長くすることで目先のキャッシュフローにごまかされたりして結果的に騙されやすいので注意しましょう。

不動産投資においてキャッシュフローは確かに利益の一部ではありますがそれをもって利益を判断する数字ではないのです。

なぜならキャッシュフローが出ていなくても確実に利益を生んでいる不動産投資はたくさんあるからです。

不動産投資の利益とはどのようなものなのかをきちんと知るには、収益物件の購入から売却までの不動産投資全体を見渡して不動産投資の『利益構造』をきちんと理解する必要があります。

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大阪方式(関西方式)の『持ち回り方式』は敷金などの『返還債務を引き継ぐ(持ち回る)』ということに注意!【更新】

大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』で収益物件の売買を行う際の注意点

不動産投資における収益物件の売買で大阪方式(関西方式)『敷金持ち回り』と呼ばれる預かり金の引継ぎ方法があることをご存知でしょうか?

簡単にひとことで言うと『売買代金以外の金銭授受は無し!』ということになります。

全て『コミコミ』の価格設定だということです。

これを知らないと引き継ぐことができると見込んでいた敷金や保証金などの返還債務のある預かり金が引き継げないということになってしまいます。

関西の人はこの『持ち回り』方式に慣れているのでなんとも思わないのですが、特に東京の人が関西の収益物件を購入する際に大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』という取引慣習の違いにとても違和感を持たれることが多いです。

不動産投資において収益物件の売買では一般的に賃貸人と賃借人の契約は引き渡し時に売主から買主に引き継がれます。

家賃の引継ぎに目が行きがちですが、敷金や保証金などの預り金の引継ぎの取り扱いについてもしっかりと把握しておくことが必須です。

賃借人は売主に敷金を預けているはずですが、売買によって収益物件の所有権が買主に移転した場合、敷金はどのように扱うのかを理解することがポイントとなります。

また大阪方式(関西方式)といって大阪近郊の関西エリアで行われる『敷金持ち回り』といわれる敷金などの預かり金の返還債務に関する慣習も理解しておくことが必要です。

『持ち回り』という言葉を額面通りに受け取ると預かり金そのものを引き継ぐのかと思われがちですが実は『持ち回り』方式で引き継ぐのは預かり金の返還債務のみとされますので注意しましょう。

この記事では、大阪方式(関西方式)の『持ち回り』とは敷金や保証金の返還債務のみを引き継ぐ取引慣習なので注意が必要なことをご紹介します。

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アサックスの不動産担保ローンのトラブル急増!アサックスへの返済を滞納しても家を守った3つの方法!

アサックスの不動産担保ローンの返済でお悩みの方へ!一括返済や競売申立されても家を守った3つの方法!

アサックスから借り入れをした不動産担保ローンを返済できず延滞していまい一括返済や競売申立をされてトラブルになり困っている人が増えています。

アサックスの不動産担保ローンは不動産を所有していれば不動産を担保に比較的簡単に融資を受けることができるため、様々な理由で自宅や保有している不動産を担保に多額の借り入れを行っている方が多いです。

アサックスからは不動産さえあれば比較的簡単に借り入れができるため気がつけば不動産担保ローンの残高がかなりの金額になってしまい月々の返済が厳しくなってトラブル相談をされる方が増えているのです。

アサックスは支払いが滞るとすぐに残債の一括請求をしてきます。

そして残高一括返済が無理であればすぐに競売申立に着手するのです。

そもそも資金繰りでアサックスの不動産担保ローンを利用しているのですから借り入れ残高の一括返済を求められてもできるわけがありません。

こうなってしまった場合はもう競売で家を取られてしまうしかないのでしょうか?

この記事では、アサックスの不動産担保ローンの返済でお悩みの方に、一括返済や競売申立されても家を守った3つの方法をご紹介します。

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リースバック条件の任意売却物件を不動産投資の収益物件として購入するのはアリなのか?

不動産投資の収益物件の仕入れとして任意売却物件を探しているとたまにースバック条件の任意売却物件に当たることがあります。

このリースバック条件の任意売却物件とはどのような物件で、リースバック条件の任意売却物件を収益物件として購入することはアリなのでしょうか?

結論から言うとリースバックの任意売却物件を仕入れることは不動産投資において大いにアリなのです。

リースバック条件とは物件の売主がそのまま住み続けることを条件に買主に売渡し、買主は売主を入居者とする賃貸借契約を結んで売主から家賃を取るという不動産売買での取引形態のことをいいます。

自動的にその物件は売主を入居者とする収益物件となります。買主はその収益物件のオーナーとなるのです。

なのでリースバックを求める売主というのは大なり小なりまとまったお金を必要としている状況に置かれているものです。

リースバックを条件に同じところに住み続けながら不動産を売り渡してまとまったお金を手にして、そのかわりに毎月の家賃という形で分割払いしていくようなものです。

このリースバックを任意売却と組み合わせる不動産取引を行うことがけっこうあります。

任意売却とはローンの残債が残っている物件を債権者との交渉でローンの残債よりも低い金額で売却する不動産売却の方法です。

基本的に金融機関が任意売却を認める場合というのは売主はローンの返済を滞らせている場合です。

このままいくと競売になるという状況なのですが競売にすると落札価格が市場価格よりも大幅に安くなってしまうことが多いのでそれならばローンが完済されなかったとしても市場価格に近い価格で売却したほうが債権者である金融機関の取り分も多くなり回収額を大きくすることができるからです。

つまり任意売却物件というのは相対的に普通に売りに出されている不動産よりも価格面ではお得になることが多いのです。

そして今こういった任意売却になったリースバック物件を不動産投資の収益物件として買い進めている不動産投資家がじわじわと増えているのです。

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あなたは良い収益物件を仕入れたいと思っていながら営業マンに嫌われる不動産投資家になっていませんか?

不動産投資において収益物件の仕入れはあなたの不動産投資の成否を大きく左右する重要なファクターです。

そして個人の不動産投資家自らが自力で一次情報として直接売主からの売却物件情報を仕入れることができないのであれば質の不動産業者の営業マンを通じて質の良い収益物件を紹介してもらって仕入れていくしか方法はありません。

不動産業者の営業マンは不動産業者が扱っている収益物件情報だけではなく直接売主から預かっている収益物件情報も扱います。

そしてご存知の方も多いと思いますが良い収益物件情報のほとんどは水面下で売買されるためエンドユーザーである個人の不動産投資家までは普通にやっていれば回ってこないのです。

エンドユーザーの個人の不動産投資家に回ってくる収益物件情報はそういった水面下でのやり取りで売買されなかったあとの収益物件情報がほとんどなのです。

楽待や健美家や連合隊などの収益物件のポータルサイトや不動産会社のサイトなどに掲載されている収益物件も似たようなものです。

ではどうすれば不動産会社の営業マンから出回る前の収益物件情報を紹介してもらえるのでしょうか?

それには不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くのが手っ取り早いです。

ではでは不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くにはどうすればいいのでしょうか?

それにはまずは『嫌われない』ことが大切です。

個人の不動産投資家で無意識のうちに不動産会社の営業マンに嫌われることを平気でやってしまっている人がたくさん見かけられます。

大人のビジネスマンとしてのちょっとした配慮が足りなかったというだけでその人たちは営業マンに嫌われてしまってとても損していると思うのです。

好き嫌いは相手がいることなのでどうしようもないところもあるのですが嫌われないようにすることはできるはずです。

まだ出回っていない水面下の収益物件情報が欲しいのであれば、まずは不動産会社の営業マンに『嫌われることをしない』という意識を持つだけでもだいぶ変わるのではないでしょうか。

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まだ住宅ローンで消耗してるの?住宅ローンが払えないと思うあなたはさっさと任意売却で損切りしちゃいましょう!

持ち家や分譲マンションを住宅ローンをめいっぱい組んで頑張って買ったものの『とてもじゃないけど最後まではこの住宅ローンは払えない』とうすうす感じながらも毎月の住宅ローンを仕方なく払い続けてはいないでしょうか?

しんどいでしょう。住宅ローンを払うことだけのために住宅ローンの返済を中心にした生活というのは私はしんどいと思います。

『住宅ローンを組むことができる金額』というのと『住宅ローンを返していくことができる金額』は違います。

そして『住宅ローンを返していくことができる金額』と『充実した生活をしながら住宅ローンを返していくことができる金額』というのも違います。

給料などの収入の全てを住宅ローンの返済だけにつぎ込むわけにはいかないからです。

もし全収入をつぎ込まなければ住宅ローンが払えないというのであれば、それはそもそもの住宅ローンを借り入れた時の設定が間違っています。

なぜなら持ち家や分譲マンションを住宅ローンで買うということは賃貸住宅に住み続けるよりもより良い暮らしや充実した人生を送るためのものだからです。

しかし実際には無理な住宅ローンを借り入れたばっかりに住宅ローンの返済が精いっぱいでとてもじゃないけど賃貸住宅に住んでいたときよりもより良い暮らしや充実した人生を送れているとはいえない人が大勢いらっしゃるのが現実なのです。つまり自分の返済能力よりも高い家やマンションを住宅ローンが組めたという理由だけでよく考えずに買ってしまったということです。

何のための持ち家や分譲マンションなのか?何のための住宅ローンなのか?住宅ローンを払うことだけのために生きているわけではないはずですしそんな人生を送り続けることは不本意ではないでしょうか?

そんなときには一度リセットしてやり直す勇気を持つということも長い人生の中ではとても大切なことになってくるのです。困った時には大きな青空を見上げて深く深呼吸してみましょう。小さなことにこだわって大きなものを見失ってはいないか考えてみるのもいいものです。

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不動産投資で売却時に儲けを出すためにIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイント

投資指標IRR(内部収益率)を活用した不動産投資分析のポイント

不動産投資の利回り計算と出口戦略でも金融やM&Aと同様に、IRR(内部収益率)が使われることが増えています。

IRRが何%だと言われて、それがどのようなことを表すのかをすぐにイメージできるでしょうか?

不動産投資では表面利回りやNOIも重要な指標ですが、売却後のトータル収益がいったいいくらになるのかも重要です。

なぜなら、利回りが良くても売却時に取得額を大幅に下回って大損すれば、コツコツ利回りで稼いできた分がすべて吹き飛ぶことも考えられるからです。

表面利回りにしてもNOIにしても、出口戦略(売却時)を考慮した指標ではありません。

  • いくらで購入して
  • どのくらい収益が上がって
  • いくらで売れるか

までを考慮したIRR(内部収益率)が不動産投資のトータル収益を算出するのに適しているといえます。

この記事では、不動産投資で売却時に儲けを出すためにIRR(内部収益率)NPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資の減価償却【まとめ】不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには語れない!デッドクロスにも注意!

減価償却費の計算方法から節税対策まで不動産投資の減価償却のすべて

不動産投資における減価償却費をきちんと理解できているでしょうか?

もし減価償却費を正しく理解できていなければ節税対策がきちんとできていない可能性が高く非常にもったいないといえます。

不動産投資における節税対策でまさしく中心のキーになってくるのが減価償却費です。

不動産投資の減価償却費は実際にキャッシュアウトせずに経費だけ計上できるため、不動産投資で出た利益を大きく圧縮することができるからです。

不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには絶対に語れません。

不動産投資において減価償却の仕組みを最大限に活用することで収益に大きく差が出るということです。

減価償却という言葉を聞いたことがあるものの、詳しい内容まではあまり理解せずに不動産投資に取り組んでいる人は少なくありません。

それでもなんとかなっているという現実もありますが、知るべきことを知っておくことでより戦略的に不動産投資戦略を組み立てることができるのです。

減価償却は税法で認められている合法的に節税できる手段です。

その最大のメリットはキャッシュアウトせずに経費に計上できるということです。

不動産投資で収益にばかり目が奪われてしまうと、せっかく稼いだ収益が税金として持っていかれてしまいます。

それは最終的に手元に残る税引き後のキャッシュフローが少なくなるということを意味します。

最終的な利益である税引き後のキャッシュフローを最大化させることが不動産投資の収益を最大化させることにつながります。

また減価償却の知識がないと、デッドクロスという最悪の事態を招いてしまうことになります。

この記事では不動産投資で減価償却費を使いこなした節税対策で儲けを出すための減価償却費の基本と応用の総まとめをご紹介します。

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