任意売却と自己破産はどちらが先か?自己破産を考えている場合に不動産の任意売却は先にするべきか?

任意売却と自己破産はどちらが先か?自己破産を考えている場合に不動産の任意売却は先にするべきか?

住宅ローンの返済が苦しく自己破産を検討しているような場合に不動産は先に任意売却してしまった方がよいのでしょうか?

もしくは先に自己破産手続きを進めてしまったほうがよいのでしょうか?

結論から言うと自己破産する場合にも『先に不動産を任意売却』をしてしまった方が有利になるケースが多いです。

それは不動産などの資産を持ったまま自己破産の申立てをすると破産管財事件となるからです。

破産管財事件となると裁判所から破産管財人弁護士が選定されてその破産管財人弁護士が不動産の売却も含めて自己破産手続きを引き継いで進めていくことになるのです。

何が一番違うかというと同じ自己破産というゴールは変わらないのですが、それにかかる費用がまったく違うということです。

不動産を任意売却する前に先に自己破産手続きをする方が管財事件となり費用が高くなるのです。

この記事では自己破産を考えている場合に任意売却と自己破産手続きはどちらを先にするほうがよいのかについて考えていきます。

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不動産投資で法人での収益物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる

法人であれば地方銀行や信用金庫の利用を検討する

最近ではどのような金融機関が不動産投資での収益物件の取得に対して融資をしてくれるのでしょうか?

結論からいうとすべての金融機関が取り組んではいます。

その温度差が各金融機関によってまちまちだというだけです。

不動産投資における収益物件の取得に対して積極的な金融機関もあれば、逆に消極的な金融機関もあります。

そしてたくさんある金融機関の中でも、法人での物件取得で活用すべきなのは地域密着の金融機関で、地方銀行や信用金庫があげられます。

この記事では、不動産投資で法人での物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる点についてご紹介します。

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不動産投資で物件の固定資産税評価額が分からない時の担保評価に即役立つ8つの計算式

固定資産税評価額が分からない時の担保評価に即役立つ8つの計算式

収益物件の物件概要書では固定資産税評価額までは記載されていないことが多いです。

そして固定資産税評価額が分からなければ、収支計算や担保評価が出せないので物件の検討も進まないと考えてはいないでしょうか?

すぐに収益物件の収支計算をしたい場合で、ある程度正確に収支計算や担保評価をするためには、

『土地と建物の固定資産税評価額』

を知る必要があります。

土地・建物の固定資産税評価額が分からないと、

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税

などの計算ができないからです。

この記事では、そのような場合でも、収支計算をする際に知っておくと便利な方法をご紹介します。

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離婚による任意売却や住宅ローンの名義変更および夫婦間売買を成功させるための注意点とポイント

離婚による任意売却や住宅ローンの名義変更および夫婦間売買のまとめ

離婚後の住宅ローンの取り扱いでトラブルになるケースが増えているのをご存知でしょうか?

日本でも離婚率が年々高まっており今では3組に1組の割合で離婚しているという統計結果が出ており、離婚件数の増加にともなって離婚後の住宅ローンのトラブルも増えていると考えられます。

離婚をすると当然一緒には生活しませんので、下記いずれかの方法を取ることが多いです。

  1. 住宅ローンはそのままにしておいてどちらかが家に住み続ける
  2. 住宅ローンをどちらかに名義変更するために夫婦間売買を行う
  3. 任意売却で住宅ローンもろとも家を売却してしまう

離婚時の住宅ローンの取り扱い方法はほとんどのケースで大きく分けて上記の3つに当てはまるのではないでしょうか。

この記事では、離婚による任意売却や住宅ローンの名義変更および夫婦間売買を成功させるための注意点とポイントを一挙にまとめてご紹介します。

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任意売却をうまくまとめるための後順位債権者への担保解除料の目安と税金などの仮差押・仮登記の解除について

任意売却における担保解除料と目安と仮差押・仮登記について

担保不動産の任意売却をまとめようとする場合に最も頭を悩ませる問題が、

  • 担保解除料の問題
  • 仮差押・仮登記の問題

ではないでしょうか?

任意売却の場合は配当がない後順位の担保権者や税金などの仮差押えや仮登記をしている権利者に解除を依頼しなければいけません。

そこが競売ともっとも違うところであり、複雑な権利関係を調整して任意売却をまとめる側からすると腕の見せ所でもあるのです。

この記事では、任意売却における担保解除料の目安と仮差押・仮登記についてご紹介します。

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不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由

事業税が課せられる個人は法人化の検討が必要になりだす理由

不動産投資で収益をあげていくと法人はもちろん個人でも事業税がかかることをご存知でしょうか?

事業税とは、個人の人はあまり耳慣れない言葉かもしれません。

しかし、事業税は、不動産所得がある場合で事業的規模になると課税されます。

事業税の税率自体は5%と、さほど高いものではありません。

ただし、サラリーマン給与所得と不動産所得が高くなると、最高税率が60%(所得税45%・住民税10%・事業税5%)となり、累進課税制度のもとで高額所得者にはこれでもかと税金が課税されます。

この記事では、不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由についてご紹介します。

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任意売却の配分案で劣後する後順位の抵当権者に対する担保解除料が一律でなくてもまとまった成功事例

担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案事例

任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。

しかし現実はそうはいかないことが多いので頭を悩ませることになります。

もし個別に担保解除料の調整ができてそれでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。

この記事では、担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の事例をご紹介します。

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不動産投資で失敗したくなければ絶対に買ってはいけない収益物件とは?【新築中古物件別】

絶対買ってはいけない収益物件の3つの条件

一見利回りが良さそうに見えても、後から問題が出てきて結局損切りで売却したり、最悪は収支計画が破たんしたりする物件など、不動産投資の失敗につながる絶対に買ってはいけない収益物件とはどのようなものなのでしょうか?

  • 立地
  • 建物
  • 物件の瑕疵

の3つのポイントにおいて『変えられない欠点のある物件』は買ってはいけないと考えます。

なぜなら、変えられない欠点は後からリカバリーしようとしてもどうしようもできないからです。

この記事では、絶対に買ってはいけない収益物件の条件を中心にご紹介します。

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地方の工場物件の破産管財案件の任意売却で多くの諸費用の控除を債権者に認めさせた事例

多くの諸費用が控除されている任意売却の配分案の事例

実際の任意売却ではさまざまな費用がかかります。

戸建住宅や分譲マンションなどの居住用の不動産の任意売却の場合はかかってくる費用は限定的です。

しかし事業用の不動産の任意売却の場合では居住用不動産の任意売却時よりも多くの種類の費用がかかることがあります。

それは時に多額にのぼることがあり、債権者としても慎重な検討を必要とします。

ただし回収額に相応の経済的合理性が認められるならば話は別になってきます。

この記事では、地方の工場物件の破産管財案件の任意売却で多くの諸費用の控除を債権者に認めさせた事例をご紹介します。

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任意売却で複数の担保権者がある場合は最後の配当を受ける担保権者が後順位担保権者の解除料を負担する

最も基本的な任意売却の配分案の事例

複数の担保権者た抵当権や根抵当権、差押え登記を行っている不動産の任意売却はどのように各債権者への配当を調整していくべきなのでしょうか?

次のような複数の担保権者がいる担保不動産の任意売却の配分案について見てみます。

  • 任意売却価格:5000万円[a][競売想定価格3500万円]
  • 諸費用:300万円[b]
  • 配分可能金額:4700万円[a]-[b]

【配分案】配分合計額:4700万円

  1. A銀行 2000万円(根抵当権極度額2000万円)
  2. B銀行 1500万円(根抵当権極度額1500万円)
  3. C銀行 1120万円(根抵当権極度額2000万円)
  4. D商社 50万円(根抵当権極度額1000万円)[解除料]
  5. E銀行 20万円(仮差押え)[解除料]
  6. 税金 10万円(差押え)[解除料]

この記事では、任意売却で複数の担保権者がある場合は最後の配当を受ける担保権者が後順位担保権者の解除料を負担するという任意売却の考え方をご紹介します。

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