ローンの返済で頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしていくよりも手元現金を多く確保する方が最優先な理由

ローンは頭金を多く入れたり繰り上げ返済したほうがよいのか?

不動産投資でローンを組む際に頭金を多く入れたり、繰り上げ返済をしたりして、残債をできるだけ早く返済した方がよいのでしょうか?

実は不動産投資においては、ローンの残債を減らすよりも、手元の資金の確保のほうが大切です。

自宅を購入する際に住宅ローンを使う場合、頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたりすることが、毎月の家計負担を減らすために有効だと言われています。

しかしこれは、アパートなどの収益物件に対する不動産投資の融資には必ずしも当てはまりません。

この記事では、不動産投資でのローンの返済は頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたほうがよいのか?についてご紹介します。

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初めての不動産投資でサラリーマンや公務員が副業として新築アパートを購入するメリットとデメリットとは?

会社員の新築アパート投資のメリットとデメリット

サラリーマンや公務員で副業としての不動産投資を検討していて中古収益物件の利回りが低下してくると、新築アパートを購入して不動産投資を始めるということも選択肢の一つになってきます。

新築アパートでの不動産投資はサブリースがついていたりして安定的に運用できるメリットがあるので取り組みやすい反面、当然デメリットもあります。

土地から仕入れて設計士と一緒に図面を描き、イチからすべての計画に関与するようなセミプロの人がいる一方で、新築アパートを購入て不動産投資を始めようと考える多くの人は不動産会社が立てた建築プランにそのまま乗るような形で新築アパート投資に取り組んでいます。

初心者で土地から仕入れてイチからすべて計画して取り組むのは困難ですが、不動産会社の建築プランに乗る場合でも収益性は物件によって大きく異なるので、立地と価格のバランスが取れた物件選びが重要になります。

この記事では、サラリーマンや公務員が副業としての不動産投資で新築アパートを購入するメリットとデメリットをご紹介します。

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収益不動産の売却益にかかる譲渡税は法人所有なら『総合課税』で個人所有なら『分離課税』だがどっちがお得?

税引後の手残り利益を最大化する収益物件の売り方

不動産投資での収益物件の売却にあたっては、最後に残った譲渡益に対して税金がかかってきます。

不動産投資の出口戦略において最終的な手残り金額を最大化するための収益物件の売却方法とはどのようなものなのでしょうか?

不動産の売却益に対する税金の処理は複雑で不動産に詳しい税理士に依頼することは手残り利益の最大化には必須となります。

不動産投資の利益が確定する収益物件の売却時に同じ売るなら少しでも手残りが多くなるよう、最大の節税効果を考えながら売却することが必要です。

この記事では、不動産投資で物件の売却益にかかる税金は個人と法人では大きく違う件をご紹介します。

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不動産投資初心者のサラリーマンや公務員が銀行ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイントはコレ!

銀行の融資条件で確認するべき6つのポイント

サラリーマンや公務員が銀行で不動産投資ローンの融資を受ける際に融資条件について気を付けるべきポイントはどのような点なのでしょうか?

サラリーマンや公務員が銀行の融資条件で気を付けるべきポイントは、

  1. 融資金額
  2. 融資手数料
  3. 金利・融資期間
  4. 返済方法
  5. 繰り上げ返済時の違約金
  6. 返済開始時期

6つです。

銀行の融資と一口に言っても不動産投資ローンの融資の契約内容は多岐にわたって記載されています。

不動産投資ローンの融資を受ける際の契約を金銭消費貸借契約といいますが、実はまさにその金銭消費貸借契約書の内容に全てが集約されています。

不動産投資ローンの融資というと融資額にばかり目が行きがちです。

しかし契約ごとは細かい取り決めの内容にもきちんと注意を払っておくことが重要ポイントとなります。

この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイントについてご紹介します。

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不動産投資のローンが払えなくなったり払えなくなりそうな場合はどうする?⇒まずは競売回避の動きを最優先に!

サラリーマンや公務員などの個人投資家が不動産投資でローンが払えなくなり破綻してしまったらどうなってしまうのでしょうか?

そもそも論ですが家賃収入のある不動産投資は理論上では滅多なことでは破綻しません。

賃料収入で不動産投資ローンの月々の返済をしていくという形で返済原資に家賃収入を見込んでいるからです。

まず知っておくべきなのは、不動産投資で実際に破綻する人の割合は、実は大変少ないという事実です。

3ヶ月以上のローン延滞率も0.2%という低い水準になっています。

しかしある一定層の方は不動産投資ローンが払えなくなり競売になったり自己破産したりしています。

不動産投資ローンが払えている人と払えていない人の違いはどこにあるのでしょうか?

この記事では、不動産投資ローンが払えなくなった・払えなくなりそうな場合はどうすればいいかについてご紹介します。

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住宅ローンの返済が厳しい時に銀行へ相談する場合は滞納する前にする方が相談に乗ってもらいやすい理由

新築で買った家の住宅ローンの返済がきつい場合にどのように対処するのが一番良いのでしょうか?

家のローンがきついなと思ったときに最悪なのが何も対策をせずにズルズルと住宅ローンの返済を滞納していってしまうことです。

住宅ローンは毎月の返済なので一度返済が遅れてしまい滞納してしまうとその滞納分を取り返すのはかなりしんどいです。

当然、次の月にも住宅ローンの毎月分の返済があり、そこで遅れた分を余分に返済しなければ住宅ローンの滞納を解消することはできません。

しかし毎月の住宅ローンの返済がきつい状態で滞納してしまった場合は、翌月になったからといって急に一月分の返済まで余裕ができることはまず難しいです。

そもそも論になりますが滞納後にまとめて二か月分が払えるのであればきつい思いをしなくても払えていたはずだからです。

家のローンがきついなと思った時にやっておくべきことはたった一つです。

それは、

『延滞する前に住宅ローンを借りている銀行に相談する』

ことです。

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競売の入札期日が迫っていても任意売却できる!競売の入札期日が迫っていた古いアパートを任意売却できた事例

競売入札期日の迫っている競売不動産を任意売却するにはどのように進めていけばよいのでしょうか?

次のような競売不動産を事例に見ていきたいと思います。

  • 担保物件:昭和57年竣工・鉄骨造の築古アパート
  • 物件所有者:破産管財人弁護士
  • 競売売却基準価額:1600万円
  • 買受可能価額:1280万円
  • 第1順位:A銀行 根抵当権極度額500万円
  • 第2順位:B信用保証 根抵当権極度額3000万円
  • 差押え:C社会保険事務所 滞納額200万円
  • 差押え:D市役所 滞納額100万円

この競売不動産に競売入札期日が迫っているが任意売却で購入できないかという買主からの打診を取り付けたという設定です。

たとえ競売入札期日が迫っていても任意売却できることは多いのであきらめないことが肝心です。

この記事では、競売入札期間が迫っている競売不動産の任意売却事例とポイントをご紹介します。

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消費者金融や不動産担保ローン会社が任意売却にわざと応じず競売申立して自己競落する競売債権回収スキーム

住宅ローンを滞納してしまい家の任意売却を行う際に、住宅ローン以外の消費者金融会社不動産担保ローン会社などからの借入があると、その消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権設定差押え登記が後順位に付いているケースがあります。

住宅ローンが払えないときにその支払いの穴埋めとして消費者金融会社や不動産担保ローン会社から借りていたり、生活費や教育費として借りていたという方が多いです。

その後結局住宅ローンは払えなくなってしまい、任意売却を行うことになったとします。

その時に後順位に消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権や差押が付いていると任意売却を進めるのがやっかいになることがあります。

家を任意売却しても住宅ローンの残高を下回る場合は、住宅ローンより後順位の消費者金融会社や不動産担保ローン会社などの抵当権者には一定の金額を配分して抵当権の解除をしてもらうのが一般的な任意売却の流れです。

『解除料』俗に言う『ハンコ代』です。

しかし、消費者金融会社や不動産担保ローン会社は住宅ローンなどの普通の担保権者とは違う債権回収の絵を描くことがあるので注意が必要です。

例えば消費者金融会社や不動産担保ローン会社の残高が500万円あってそれを任意売却で50万円で抵当権を解除してくれと申し入れたとしても、はいそうですか解除しましょうとはなりにくいということです。

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任意売却の決済引き渡し日に税金の差押が入ることも!突然の税金の差押が入っても任意売却を成功させた方法!

任意売却を進めるにあたって最もやっかいな権利関係は何でしょうか?

不動産に付く権利はいろいろありますが、任意売却の天敵ともいえるやっかいな権利が『差押』です。

これは本当に間違いありません。

突然の差押登記が入ったばっかりに任意売却が頓挫してしまったということはよくあることなのです。

最悪の場合、任意売却をずっと進めてきてやっと辿り着いた決済日に運悪く差押登記がねじ込まれることもあります。

これは任意売却をやっている側からするとたまりません。

しかし任意売却の決済日に差押登記が入ったような場合でも対処法は必ずありますのでご安心ください。

任意売却はピンチに遭遇した経験がものをいうのです。

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毎月の収入で今の住宅ローンが払えない場合に頑張って節約しても遅かれ早かれ返済が行き詰まる可能性が高い現実

住宅ローンの返済が厳しくなってギリギリまで頑張ったものの結局は任意売却で不動産を売却することになるのであれば早い段階で住宅ローンの返済に見切りをつけたほうが良いです。

それはなぜなのでしょうか?

住宅ローンの返済が厳しくなってくるとまず生活を切り詰めます。

食費・光熱費・娯楽遊興費・教育費・小遣い・・・etc。

住宅ローンを払うためにカツカツの生活を続けなくてはなりません。

それでも足りなければ、

  • 貯蓄を切り崩す
  • 生命保険や定期預金を解約する
  • 税金の支払いを待ってもらう
  • 他から借り入れをする

という形で今まで築いてきた貯金などのストックをどんどん目減りさせていき金目の物は全てつぎこんで最終的にはさらに借り入れを増やしてしまうようなところまで行き着くこともあります。

その結果なんとか住宅ローン返済の資金繰りが持ち直せばまだよいのですがなかなかそうはいかず、状況は悪化の一途をたどることが多いのです。

そして貯蓄を全て切り崩してお金になるものは全て解約しても結局住宅ローンの返済が行き詰まることの先送りにしかならなかったという結果となってしまうのです。

そうなると全てを失って手元にお金が全く残っていないため身動きが取れなくなってしまうのです。

任意売却で不動産を売却する目的はあくまで生活の再建にありますのでその目的をできるだけ良い形で達成することを考えるべきなのです。

この記事では、任意売却に取りかかるのが早ければ早いほど有利になる理由について見ていきましょう。

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