不動産投資で入居者からの家賃の滞納が起こった際に貸倒損失の処理をせずにいつまでも放っておくと、入金が無いのに売上が立ちその売上に課税をされることになります。
つまりお金は入ってきていないのに税金だけ支払わなければならなくなりますので良いことは何一つありません。
不動産投資で家賃滞納があった場合はまずは滞納家賃の回収に動くのが鉄則です。
しかしそれでも滞納家賃の回収が難しくなれば、できるだけ早く『貸倒損失』の処理が必要です。
ここで、
- 家賃滞納があった場合に貸倒損失として会計上どのような処理をしなければいけないのか
- 家賃滞納が節税対策にどのような悪影響を及ぼすのか
を、知っておく必要があります。
滞納家賃を回収できなければできるだけ早く会計上の貸倒損失の処理が必要です。
不動産投資では滞納家賃も売上計上されます！
不動産投資の家賃収入は入居者が家賃を滞納して入金がなかった場合には不動産投資の売上には計上しなくてもよい・・・というわけはなく、現金主義会計というほとんど採用されていない会計方法を採用していない限りは滞納家賃の金額も売上計上しなくてはいけません。
現金主義会計を採用していない場合は発生主義会計を採用していることになります。
発生主義会計では現金の収支に関係なく価値の移動が発生したタイミングで収支を認識するという考え方になります。
支払の有無にかかわらず、部屋を貸して借主が住んでいるという状態で日々売上が発生しているという考え方になります。
これは何ヵ月滞納があっても関係なく滞納家賃分に関しても売上計上することになります。
つまり入金がないのにも関わらず売上計上され課税対象となり税金を支払うということになるのです。
『空室よりも滞納の方がたちが悪い』と言われる理由はここにあります。
不動産投資における滞納家賃の貸倒損失の会計処理の重要点
滞納家賃に関して売上計上するのですが、滞納家賃の回収の見込みがなくなった場合は『貸倒損失』として計上します。
法人と個人の事業的規模のオーナーであれば法律的には家賃請求権は残っていますが、回収できないケースの場合は貸倒要件を満たせば要件を満たした年度の経費(貸倒損失)として会計処理することができます。
個人の事業的規模ではないオーナーは、家賃収入計上の年度まで遡って更生の請求が必要となり面倒な作業となります。
確定申告をやり直すことを更生の請求といいますが申告期限から1年以内でないとできません。
ここで問題となってくるのは、貸倒損失として計上するためにはかなりの理由が必要となることです。
税務署は税金をいかに多く取れるかを考えている機関ですので、滞納家賃分であっても貸倒損失で経費化することが本当に妥当なのかを厳しく見てきます。
税務調査でもごまかしていないか確実に見られるポイントにもなります。
貸倒損失として認められるためには、
- 法律上の貸倒れ・・・会社更生、民事再生、破産、未収賃料の債務免除を書面で通知されたなどの法律上の貸倒れの場合。
- 事実上の貸倒れ・・・借主の資産状況や支払能力などから見て、担保を処分した後でも回収できないことが明らかになった場合。
- 形式上の貸倒れ・・・①借主が部屋を出て行った後、1年以上経過している場合②債権の取立費用額＞未収債権額⇒回収にかかる費用が滞納家賃を上回る場合
法律上の貸倒れであればわかりやすいのですが、多くの場合は・払えない・払いたくないということで滞納し、そのまま居座るか出ていって行方不明などのケースが多いです。
対応としては、
- 借主が部屋を出ていったあと1年以上経過してから形式上の貸倒れで処理する
- 借主に対して内容証明で債権放棄を通知して法律上の貸倒れで処理する
などになります。
入居者の資産状況を把握することは現実的に難しいことから事実上の貸倒れは使いにくいと考えられます。
税務調査があった時に根拠となる書類が必要になるので、滞納者への内容証明郵便などはしっかりと保管しておき税務署に見せられるようにしておきます。
現金主義を採用している場合
現金主義を採用している場合のみ滞納家賃を売上に計上しなくても構いません。
ただし現金主義を採用できる基準は、
『その年の前々年の不動産所得及び事業所得の金額の合計額が300万円以下である青色申告者』
となります。
小規模アパート1棟だけの規模であれば現金主義も可能なことは可能です。
現金主義による所得計算とは、現実に収受した金額や支払った金額を収入金額や必要経費とするものです。
本来は収入金額や必要経費は未収や未払いであっても計上しなければなりませんが現金主義の場合はその必要はないとされています。
おわりに
- 滞納家賃の会計上の取り扱いは何カ月滞納があっても関係なくすべて売上計上される。
- 入金がないにも関わらず売上計上されて課税対象となり税金を支払うことになる。
- 空室は収入がないだけだが滞納は収入がない上に税金を課せられてしまうので滞納は空室よりさらに悪い状態。
- 滞納が起きた場合はできるだけすみやかに『貸倒損失』として損失計上して経費化できるように動く。
- 『貸倒損失』が税務署から認められる条件をクリアすることが必要となる。
