不動産投資の法人化の際に資産管理法人を設立しますが資産管理法人の利用形態は一通りではないことをご存知でしょうか？
不動産投資の法人化の際に設立する資産管理法人には実は下記の3つの利用形態があります。
- 設立した資産管理法人で収益物件を取得する利用形態
- 設立した資産管理法人がオーナーからサブリースを行う利用形態
- 設立した資産管理法人を管理会社として運営する利用形態
上記それぞれの資産管理法人の3つの利用形態のメリットとデメリットを理解し、自分の不動産投資戦略に合った方法で資産管理法人を設立し不動産投資の法人化を行うことでその効果とメリットを最大化させることができます。
一般的には取り組みの難易度と資産管理法人設立による節税効果は比例します。
ここでは、不動産投資の法人化のメリットを最大化する資産管理法人の3つの利用形態の選び方についてご紹介します。
不動産投資の法人化の効果を最大化するための資産管理法人の3つの利用形態の選び方
不動産投資の法人化の際に設立する資産管理法人には実は下記の3つの利用形態があります。
- 設立した資産管理法人で収益物件を取得する利用形態
- 設立した資産管理法人がオーナーからサブリースを行う利用形態
- 設立した資産管理法人を管理会社として運営する利用形態
それぞれについてメリット・デメリットを理解し、自身の不動産投資の目的に合致した資産管理法人の利用形態を取ってメリットの多い形で不動産投資の法人化を最適化させましょう。
不動産投資の法人化①：設立した資産管理法人で収益物件を取得する利用形態
不動産投資の法人化において一番シンプルな方法です。
収益物件の名義は資産管理法人となります。
設立した資産管理法人名義で金融機関から借り入れを行い収益物件を購入し不動産投資を運営していきます。
不動産投資による報酬は、
- 役員報酬という形で本人や配偶者で本業の所得の少ないほうが取得する
- 資産管理法人の利益(内部留保)としてそのままプールしていく
のどちらの方式でもとることができる方法です。
資産管理法人で収益物件を取得する方法のメリットは3つの利用形態の中で最も節税効果が高いことです。
個人所得が高額になっていてその税率が法人税よりも高い場合に効果を発揮します。
資産管理法人で収益物件を取得するデメリットは金融機関の中には法人名義への融資を認めない(個人のみ認める)金融機関もあるため、融資を受ける難易度が個人で取り組む場合よりも高くなることです。
不動産投資の法人化②：設立した資産管理法人がオーナーからサブリースを行う利用形態
収益物件の名義は個人となります。
個人が取得した収益物件を設立した資産管理法人に一括貸しをしてその賃料を個人が受け取るという方法です。
- 金融機関で法人での不動産取得を認めてもらえず、やむを得ず個人で収益物件を取得した場合
- すでに個人で収益物件を取得している場合
などに取り組むスキームとなります。
資産管理法人で収益物件を取得するよりも手軽に行うことができるメリットがあります。
個人で取得する利益の一部を資産管理法人に移転させ税額を圧縮することが目的となります。
入居者からの賃料は一度資産管理法人に入ります。
そこから再び賃貸料として所有者である個人に支払われる形となりサブリース方式とも言われています。
この方法ではどの程度のサブリース賃料を得られるのかがポイントとなります。
一般的にその割合は20％程度と言われています。
なお相場よりも明らかに安い金額で一括貸しをしている場合は不当に同族会社へ利益を移転したものとして税務調査で否認される恐れがあるので注意が必要となります。
不動産投資の法人化③：設立した資産管理法人を管理会社として運営する利用形態
収益物件の名義は個人となります。
設立した資産管理法人に収益物件の管理を委託する方法です。
物件管理の委託という形になるのでさらに取り組みやすくなるというメリットがあります。
この方法もサブリース方式と同様に利益の一部を個人から法人へ移転することが目的です。
しかし、この場合には設立した資産管理法人がきちんと管理業務を行っていることが条件となります。
したがって形式だけの管理業務委託の場合は税務調査で否認される可能性があります。
具体的には、入居者からの家賃集金業務や清掃などの業務をその資産管理法人に委託し実際に行う必要があるということです。
そして、管理料として認められるのは賃料収入のせいぜい10％程度までとなるので節税効果は3つの方法の中では最低となります。
おわりに
収益物件の運用における資産管理法人には下記3つの利用形態があります。
- 設立した資産管理法人を使って収益物件を取得する
- 設立した資産管理法人にサブリースする
- 設立した資産管理法人に管理を委託する
1が最も節税効果が高く3が最も低くなります。
取り組む難易度は3が最も簡単で、1が融資を含めて難易度が高くなります。
取り組む難易度と節税効果の大小は比例するので、本気で節税を目指すのであれば資産管理法人で物件を取得することに取り組むことが王道となります。
